含浦一商业用地拍出 三环线以西的地块为何值两个亿?

1月23日，长土网066号宗地挂牌出让。这将是本年度洋湖区域迎来的第二场土拍，与1月5日那天一样，又是一宗商业用地。

宗地基本情况

该宗土地位于岳麓区滋源路以东，学士路以北，整体位于三环线（长沙绕城高速以西）。北面有联丰苑住宅小区，南面有湖南食品药品职业学院。此外，东边一公里内有枫华府第住宅小区，湖南中医药大学含浦校区，同时东面1.5公里处有一个商业体：洋湖时代广场，对066号宗地的物业形态选择可能会造成一定影响。

根据长沙市国土资源局土地交易系统发布数据，长土网066号宗地出让面积29834.52平方米，总建筑面积89503.56平方米，起始总价20586万元，起始楼面价约为2300元/平。

发展前景预估

长土网066号宗地周边，目前有联丰苑、枫华府第两个大的住宅区，有湖南中医药大学含浦校区、湖南食品药品职业学院两所高校，此外有医药公司、企业工厂，区域内拥有稳定而且基数不小的客流量。目前，在联丰苑、湖南食品药品职业学院、几家公司企业附近，除了少量社区底商，没有任何商业配套，针对这种情况，066号宗地很可能会建设中小型商业购物中心+商业街，引进一些超市、饮食、休闲的品牌，以填补该区域相关配套的空缺。

（图：地块实拍）

（图：地块周边的配套）

再就是建设公寓，一方面引入酒店品牌进驻，一方面为公寓投资者“供货”，这里有学校、有公司企业，存在一定的市场空间。

（图：地块周边的住宅、公司、学校）

066号宗地建设商业项目，在东边约1.5公里处存在竞争对手——洋湖时代广场。洋湖时代广场目前已引入沃尔玛、肯德基、潇湘影城、奇迹健身等品牌，且位置相对于066号宗地要更好，周边各类配套也更成熟。由此推断，066号宗地以后的商业项目，定位会与洋湖时代广场存在差异化，相比于洋湖时代广场的商家，来到066号宗地位置的会是更“平民”的品牌。再多说一句，凭借“哪里有肯德基，附近也会有麦当劳”的生活经验，洋湖时代广场有了肯德基，说不定066号宗地上会架起一道“金拱门”，这边的居民，想吃M记，可能就不用再跑去王家湾或者越过湘江了。

（图：洋湖时代广场）

拍卖情况

长土网066号宗地，最终由长沙含浦科教产业园开发建设有限公司以底价竞得。