黄半仙看房丨买新城明昱东方这个大饼房,划算吗?劝你想清楚……

声明：本文无任何商业行为及利益输送，各位房友可放心吃瓜。文中内容系笔者看房过程中的真实感受，仅代表笔者个人观点，阅读中如有不适请及时关闭。如文中内容给怀有玻璃心的读者造成生理、心理不适，笔者在此深表同情并仅在精神上致以最诚挚的问候。

NO.1丨壹

前段时间在头条刷到“新城明昱东方”的楼盘广告，宣传“高铁新城国际交流区”、“8XXX起”、“自建1所国际学校”、“临近2所品牌学校”，项目现场道旗广告上“一线浏阳河畔”、“三校环绕”、“低密洋房”的宣传语，也在宣传项目的资源、教育、品质等卖点。

这样“8字头、教育配套、规划新区”的项目，在目前很多毛坯住宅限价都超过1.2万/㎡的长沙，应该性价比很高的。然而现场一圈看过来，非但没有心潮澎湃、立马掏钱的冲动，反而因为一些细节陷入更多的思考。

NO.2丨贰

首先说价格。

通过网络查询和现场了解，项目的住宅分洋房和高层两种产品，洋房的毛坯均价在11800元/㎡左右，高层的均价在9500元/㎡左右，这与之前宣传“8XXX起”的噱头价，还是有一定的落差。

（点击看大图，价格仅供参考）周边3公里范围内，相比于环球融创会展上东区、阳光城尚东湾、伊景园滨河苑等项目，项目高层9500元/㎡左右的价格是没有优势的。大家花同样的价格买这里，难道是图项目离地铁口更远、周边更干净吗？

然后说说环境。

从卫星图上看，除了在建的苏州外国语学校（长沙校区）和项目一期，周边全是空地。走到附近的“黄兴车辆口” 公交站估计要5-10分钟，站点目前只有X122、X220两趟公交（发车间隔时间普遍在20-30分钟），走到光达地铁口估计要15-20分钟。

不知道以后住在这里的业主们：买菜方不方便？逛街方不方便？如果不开车，上下班方不方便？

不过对于开车的朋友来说，项目周边的路网还是建设的比较好的。周围除了略显安静，空气中还夹杂着一些乡村的清新。天气凉爽的时候，喜欢拍照的叔叔阿姨们，可以带着纱巾来采采风。

站在人行道望过去，项目部分楼栋的外墙上的各种细节清晰可见，如此近的距离，有房间临近路的业主，家里在装修的时候，可能要认真研究如何提升隔音降噪的效果了。

再说说教育。

从现场宣传看，项目的教育配套应该是不错的：高铁会展新城规划了37所教育用地，项目周边除了苏州外国语学校长沙校区，还规划了松树小学、松树中学2块教育用地。

而从现场来看，建设中的苏州外国语学校长沙校区，与项目一期、二期也都是只有一路之隔。

不过宣传归宣传，对于那些为了小孩读书而买房的朋友们，为避免因信息了解不充分而可能对自己造成影响，建议大家在买房前，先了解清楚这些事情：

1、规划中的松树小学、松树中学什么时候建成开学（别等小孩都结婚了，学校还在规划中）。

2、苏州外国语学校长沙校区的具体情况，比如长沙校区的老师从哪里来、入学条件、开学时间、学费标准等。

3、不要迷信名校，先在百度、知乎上搜索下“**学校怎么样”，看看网友的真实点评。（我只能帮大家到这里）

NO.3丨叁

据悉，项目一期有洋房和高层两种住宅产品。

从沙盘上看，A3、A5、B2、B5、B6应该是高层，两梯四户的结构，主要由建筑面积约104-105㎡和111-112㎡的两种户型组成。A1、A2、B1、B3应该是洋房，主要由123-124㎡的户型组成。

上面104-105㎡的三房，户型方正、布局合理、“亮点”突出。

较大的“亮点”应该是公卫的位置：公卫里的淋浴空间与厨房边上的生活阳台仅隔着一扇窗，这是为了方便换个角度欣赏对方的美吗？

另外，次卧的入口与公卫的洗漱区共用过道，虽然节省了空间，但是卫生间在使用过程中也会对次卧里的人造成一定的噪音干扰。

还有，从图上看书房的开间应该不会很大，而且窗子朝东或者朝西，不喜欢“西晒”的朋友们，在选的时候要看清楚哦。

这个111-112㎡的三房，相比于前面的户型通透性更好。主卧也是带有双飘窗的豪华配置。

不足的地方是动静分区没有前面户型清晰，公卫、客厅局部的采光，也会受到104-105㎡户型的遮挡。

123-124㎡的户型，先不点评了。

NO.4丨肆

总的感觉，项目宣传的周边未来的多所学校、未来的高大上规划、未来的区域价值，与周边的空旷、没有竞争力的价格，形成鲜明的对比。买房的人也许是喜欢不远处的河景、也许是喜欢一路之隔的学校、也许是被高大上的营销所吸引。但是，在房住不炒、房票珍贵的背景下，大家觉得这样一个等着大饼落地的项目，划不划算呢。

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