倒挂近5000!大洋湖限价盘汉高学士府值得入手吗?

就在去年，华润拿下的洋湖较高限价地引来广泛关注，住宅毛坯限价达13800元/㎡，刷新片区较高限价。同属大洋湖，汉高学士府却是8字头，倒挂近5000元，是“馅饼”还是“陷阱”？拼房帝今天带大家来了解这个项目，看看值不值得入手。

开发商：三家企业联合开发 实力加码与风险隐患并存

汉高学士府由大汉集团、力高集团和国资地产联合打造，涵盖高层、复式、公寓、酒店、幼儿园和社区底商等多种业态。

大汉是湖南本土房企，成立于1992年，自2012年起连续8年荣膺中国企业500强，集团在各个市州开发过多个项目，长沙的项目主要位于望城，在售的如大汉汉府、汉唐世家、大汉西城壹号等。力高是香港上市公司，成立已有30余年，实力较为雄厚，产品领域涉及普通住宅、写字楼、高层公寓、五星级酒店、综合商业等多种业态，在湘排名前列项目是位于涂家冲地铁口的力高凤凰新天，主推loft商住公寓。国资地产是南昌国资产业经营集团有限公司旗下全资子公司，属国有独资公司，发展有包括高档住宅、别墅、酒店、高档写字楼、城市综合体等各类型物业。

联合开发虽说有利于整合各家开发商的资源和优势，但如果合作模式不稳定，也容易衍生一些问题。

区位：高速合围发展受限 公共交通出行不便

汉高学士府位于岳麓区学士路与紫苑路交汇处，湖南食品药品职业学院的西南侧，长芷高速岳麓收费站入口的东侧，西南沿长芷高速路布局，东面有长沙绕城高速，处于两条高速合围位置，区域发展受到一定限制，配套较为薄弱，也存在噪音及灰尘污染的隐患，特别是沿长芷高速的楼栋。但从另一方面来看，驾车可经长芷高速、长潭西高速和绕城高速前往各个区域或其他市州，交通更加方便快捷。与此同时，洋湖片区近年来也利好不断，去年初湘府路高架河西段已建成通车，麓景路南延线预计今年也将通车，另还有梅浦联络线在建设中，距项目约3公里，将来不论是去往梅溪湖、麓谷片区还是河东都会更加便利。

（示意图）

公共交通方面，早在2019年的时候，长沙市自然资源和规划局就透露过地铁11号线的走向，沿含浦大道、学士路、友谊路、东二环、盼盼路、东十路布设，途径湖南中医药大学（含浦校区），不过最终规划还是要以审定的工程方案为准，因此目前只能选择自驾或公交出行。附近有多个公交车站，500米内的站点有莲坪路西口、莲坪路学士路口、莲坪大道学士路口、海普声域、省食品药品职院、食品药品学院、莲坪路公交首末站和莲坪路高架桥站等，像前往宜家、卓伯根、李自健美术馆、谢子龙影像艺术馆以及洋湖湿地公园等地，基本坐公交206/389路可以直达，但是去往河东甚至更远的地方则需要多次换乘。

总的来说，自驾出行基本不受影响，但如果选择公交出行的话就需要耗费较长时间，而且附近共享自行车或电动车也很少。

配套：自持四星级酒店 附近规划有九年一贯制中小学

汉高学士府拟规划二期建设并入驻四星级酒店，为力高集团旗下品牌，自持运营，同时自建约2万方商业（loft公寓和社区底商），小区内部还带有净菜市场。从周边商业来看，根据规划消息，项目斜对面将打造岳麓高新区智谷商业广场，净用地面积44.75亩，目前正在招品牌运营商以及投资人，要求是具有10万方以上商业项目投资、运营及管理经验的实力品牌房企，如凯德、华润、保利等。据悉，该商业广场定位在中等偏上，预计未来建成以后整个区域的生活品质将有所提高。

（智谷商业广场规划示意图）

除了在建的智谷商业广场，就近2公里内的配套有位于洋湖style的沃尔玛，而大型商业像宜家、卓伯根、阳光100凤凰街、龙湖天街等，都是自驾15分钟的距离。

医院最近的是江山帝景西侧的长好医院，像湖南妇女儿童医院、岳麓区第二人民医院、长沙瑞华医院等，也是自驾15分钟的距离，公交耗时约30-40分钟，不算特别便利。

（图源世联行）

整体来看，汉高学士府各项配套暂时略显不足，但将来发展潜力可观，也许等附近规划配套建成完善起来以后，这里将形成一个“区域商圈”也说不定。

产品：全面积段兼顾刚需改善 价格倒挂低于限价开卖

汉高学士府体量约25万方，容积率2.5，绿化率40%，分两期开发，一期共12栋建筑，包括11栋住宅和1栋幼儿园，共996户，车位897个，车位配比约为1:0.9，北面二期还有2栋商业体，由力高旗下国家一级资质、中国百强物业—力高优居美家提供服务。小区内部人车分流，设置有2个车行出入口和2个人行出入口，整体楼栋布局较为合理，基本楼间距都达到了45米以上，其中7#与2#之间楼间距达90余米，但如果想入手沿长芷高速1-4号栋的话，则需要留意噪音和灰尘污染隐患。除幼儿园外，所有住宅楼栋均为18-27F高层，带连廊类板楼，两梯四户，一线排开，采光通风和视野都不错，其中1F为架空层。

（楼栋示意图）

项目首开面积段包括103-123-137㎡的三房和四房，无论是刚需还是改善均有选择。整体户型方正，每个户型南向都有大阳台，其中137㎡的“大面宽”户型四开间、三卧室均朝南，全屋布局有多个采光面，通风效果佳，居住体验感不错。

（137㎡户型图）

但值得注意的是，据长沙市自然资源和规划局公示消息，6#有12套、11#有14套不满足国际日照标准，目前这两栋暂时还未推出。

（日照分析图）

价格方面比较友好，首开价格低于限价9800，毛坯高层折后均价约8700-8900元/㎡，一路之隔的大汉125号地块毛坯限价也达到了10800元/㎡，对于预算不够、房贷压力大的年轻人来说，首次置业非常合适。另据较新消息，项目7#、12#房源基本已售罄，即将推出9号栋103-123㎡毛坯住宅，价格变化不会太大。

综上所述，汉高学士府暂时居于洋湖的“价格洼地”，未来能不能吃香，还得看后续的发展。就目前来说，项目区位和配套方面不占优势，耗费的交通以及时间成本较大，再加上紧邻高速，居住舒适度会受到一定影响。看了这么多，你觉得汉高学士府值得入手吗？一起来聊一聊吧！扫码进群可获取更多楼盘资讯~

 作者|喻蕾

出品|搜狐焦点长沙站