长沙下一个IFS要来了?华润万象城较快年内入市

2月20日，华润置地旗下子公司以37.21亿元的底价摘得长沙备受关注的桐梓坡棚改地块。随后不久，湖南华润置地官微发布公告：将在该地块规划建设万象城商业综合体项目。消息一出，引发不小轰动。这是一季度湘江新区开工的重大项目之一，目前正在进行土方作业，较快在年内即可入市。那么顶着市场高期待值的华润万象城到底怎么样呢，拼房帝带你来一探究竟。

高门槛为华润量身定制？将打造成大河西中央商务区

根据挂牌公示信息，桐梓坡棚改地块也即[2021]长沙市004号地是商住用地，商住比47:53，位于岳麓区桐梓坡路以南、银盆南路以西、岳华路以东，出让面积94368.88㎡，容积率≤5.8，住宅限高180米，商业限高250米。地块本身不限价，成交楼面价为6800元/㎡。

（土地信息）

早在挂牌的时候，就有不少业内人士表示：该地块是为华润量身定制的。究其原因，主要在于其极高的准入门槛。

首先，竞买人或其实际控制人需为2019年《财富》排行榜世界500强前100强、且该实际控制人旗下具有中国连锁经营协会评定的“2019年中国连锁百强”排行榜前10强的企业；地块不接受联合竞买及联合开发。单凭这两点，就能把很多想要出手的开发商拒之门外。

据了解，华润排在2019年世界《财富》排行榜第80位、“2019年中国连锁百强”排行榜第5位。有强劲实力作为后盾，又在地产板块斩头露角，说是为华润量身定制似乎也不为过。

此外，该宗地须开发建设集中式商业购物中心，其中自持商业建筑面积不少于15万方，自持商业购物中心时间自竣工验收之日起不少于10年。竞得人还须出资建设望月路（桐梓坡路-规划地块南边界），还有规划的桐梓坡小学及桐梓坡中学。

（规划示意图）

快的不仅是华润“官宣”的速度。3月1日，在拿地还不到10天的时候，开工仪式启动了。相关负责人表示，万象城项目总建面超80万方，集商业、产业办公、公寓、住宅、教育配套为一体，预计总投资约100亿元，将打造成新湘雅健康城的首开项目—大河西中央商务区。

新湘雅健康城是长沙今年一季度的重大项目之一，地处岳麓山大学科技城及湖南金融中心融合区域，北起银双路，南至咸嘉湖路，东至银盆南路，西至金星中路，总面积4050亩。项目将依托区域资源，建设成为集医疗服务、教学科研、商务办公、健身休闲、配套服务五大功能于一体的大健康产业城，并采取“留、改、拆、补”的模式进行城市更新。

（工地实景图）

华润万象城的到来，不仅将为长沙消费者带来全新的消费概念和生活体验，也将促进河西老城区桐梓坡核心地段升级，撬动岳麓区乃至长沙市高端商贸产业发展。由此可见，万象城对于区域发展以及城市更新的重大意义。

地处河西老城区核心地段 占尽区位和配套优势

如今供地大多集中在像洋湖这种新开发的片区，老城区的地块极其稀缺，卖一块少一块，因此也就越发显得珍贵。

万象城地处老城区核心区域，4、6号线交汇处，六沟垅站正地铁口，对面一路之隔的是中联重科产业园。周边交通发达，具备“四横四纵”的交通路网，横向有岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路和枫林路，纵向有潇湘北路、溁银路、金星路和西环线，通达性好。

（交通路网示意图）

地块西边距离中南大学湘雅三医院步行不到300米，湖南省肿瘤医院也在西边1公里以内，5公里范围内还有湖南师大附属医院、市四医院等，医疗资源这一块不用多说。

商业配套也比较丰富，除去万象城本身15万方的商业体量不说，北边距离奥克斯广场约500米、红星美凯龙约1公里，再远一点3公里左右还有凯德壹中心。沿桐梓坡路往西1.5公里即可到达市府商圈，王府井、步步高等都是河西比较热门的商场。值得一提的是，东边距离约1公里的保利天禧也规划有8万方购物中心以及2万方商业街，引进山姆会员店等商超，将打造超大型城市休闲生活体验中心。可见未来这一片区的商业还是十分可观的。

但是地块所处位置原来就是河西比较大的城中村，周边被老旧小区围绕，虽然生活气息会比较浓厚，但也存在一定安全隐患和环境卫生问题，和滨江府1913等新项目还隔着好几个地块的距离，整体环境和观感一般。加上5.6的高容积率，建筑密集，居住体验度会受到一定影响。项目距离湘江比较远，阚江基本没有希望，但是高楼层应该可以眺望西湖公园和望月公园。另外，与中联重科产业园相隔的桐梓坡路比较狭窄，车流量大，再加上正地铁口，预计等建成以后交通状况堪忧。

（桐梓坡路实景图）

稀缺大平层占九成 网传价格预计突破2万

至于产品和价格，据知情人士透露，项目住宅大部分为T2+T3的楼体，面积段初步定为130-180-230-350㎡，以大平层为主，其中180-350㎡户型占比90%，130㎡户型占比仅约10%，价格在2万起步，快赶上八方小区、钰龙天下等房价“天花板”了。当然，最终还是要以政府指导价格为准。

说到极有可能突破2万房价的项目，片区不得不一提的还有即将入市的江山印（原新银洲）以及建设中的旭辉滨江项目。这两者都占据一线江景，地段优越，是刷屏比较多的“豪宅”项目。

江山印位于潇湘大道与咸嘉湖路交叉口，一环滨江纯住宅用地，不带商业，临湘江，距4号线望月湖地铁站约800米。项目占地约4.56万方，总建面约17.8万方，产品包括建面约190-340㎡大平层、670-955㎡顶层复式、240-280㎡叠墅。近期已开放售楼处，预计很快就要入市。

另一个就是旭辉去年底拿下的裕邦滨江地块了，总建面约29万方，属商住混合用地。位于潇湘北路与佑母塘路交汇处东南角，东临湘江，西边是启迪协信中心和湘江财富金融中心，南边是福晟金融中心和长沙广发银行大厦，近4号线茶子山站地铁口，可以说是金融中心的核心地段。目前正在建设中，据说楼面价破万，最终价格肯定也不会低。

此外，项目周边滨江府1913精装均价约15000元/㎡，保利天禧、保利海德公园、越秀悦湖台等价格在13000-14000元/㎡不等。

据悉，万象城住宅部分较快今年下半年入市开卖，商场拟于2024年12月开业。有较新消息拼房帝将会排名前列时间在项目详情页分享。

华润品牌力+万象城影响力 拉高市场“期待值”

“华润”这个名字想必大家都不陌生，其业务领域涵盖消费、健康、能源、城市建设与运营等行业，而华润置地仅仅是华润集团旗下的地产板块。华润置地自2006年首入长沙，至今已扎根15余年，从星沙凤凰城开始，共打造有10多个项目。商业像星沙万象汇、华润置地中心等，人气和口碑都较为不错。住宅主要以刚需为主，今年新开的有位于洋湖的华润凯旋门，面积段包括106-140㎡，均价约14500-15500元/㎡。

而万象城，是华润置地打造的高端商业产品线，属华润旗下三大城市商业综合体之一，集购物、休闲、娱乐、办公、餐饮为一体，遍布像深圳、杭州、沈阳、成都、上海、武汉等多个一二线城市，可以说得上是国内商业的标杆。位于深圳的首座万象城，于2004年开业至今，目前已成为深圳较大、较具标志性的商业建筑群，也是中国购物中心行业的领跑者。此外在2019年，重庆万象城、青岛万象城、成都万象城还曾被评定为国家五星购物中心。在引领城市生活方式改变的同时，万象城也起到了带动经济发展、改善城市面貌的作用。

此次万象城落子桐梓坡片区，打造大型TOD城市综合体，不仅是为了填补河西高端商业的少有，更是为了重塑片区商业格局、推动经济高质量发展，为消费者和居住者带来更好的生活体验，未来发展潜力可圈可点。就其“硬核”实力来看，确实可以与IFS“一较高下”。

（规划方案示意图 图源APlusDesign上海）

另外，之前关注度比较高的红星片区城市更新项目也确定与华润合作，引入华润万家和万象天地商业综合体，目前老红星水果市场已经完成搬迁。这也就意味着，不久的将来华润或将为红星板块再添一座地标级商业体。

越是影响力大的开发商，光环效应也就越强。还未面世的华润万象城，早早地在人们心中种下了期待的种子，毕竟相比拥有五一商圈的河东，河西的商业还处于劣势地位。那么备受瞩目的万象城究竟会交出一份怎样的答卷？到底会不会是下一个长沙IFS？让我们拭目以待。

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 作者|喻蕾

出品|搜狐焦点长沙站