2号线正地铁口!天健纯新盘规划416套小高层房源

11月中旬，2号线雷锋西站地铁盘百世云境首开，317套建面103-123㎡非毛坯住宅均价12000左右，成交75套，去化率约24%(数据来源：湖南中原地产)。就在百世云境往北不远处也有一个地铁盘待入市，同样是今年6月拿下的地，产品定位类似，那便是位于金洲大道站地铁上盖的天健云麓府(备案名天健西苑)。据官方消息，天健云麓府项目已于11月22日取得建设工程规划许可证，目前土石方工程基本完工，营销中心主体结构、首开区(1、2、5#)桩基础均已完工，入市时间指日可待。

（较新施工进展）

（鸟瞰图）

天健长沙岳麓区首作 项目质量整体评价一般

天健云麓府由长沙市天健房地产开发有限公司打造，隶属于天健集团旗下。天健集团成立于1997年，1999年便已上市，主营业务包括城市建设、综合开发(天健地产)、城市服务等，重点布局在深圳、上海、广州、南宁、长沙、苏州、东莞、惠州等8大城市。

2001年，天健地产长沙分公司成立，至今已有20余年，项目不多，基本位于开福区，如天健芙蓉盛世、天健壹平方英里、天健金融广场、天健城等，住宅、公寓及写字楼均有，其中住宅产品主打偏刚需向。目前已无在售产品，只有尚未入市的岳麓区首作天健云麓府。

据了解，天健在长沙的项目整体评价一般，2020年天健城曾因交房质量问题收到不少投诉，且该楼盘物业还登上了2021年二季度开福区物业服务“黑榜”。购房者在选择时可作为参考因素。

规划7栋416户小高层 毛坯住宅限价10500元/㎡

天健云麓府位于岳麓区金洲大道与汇智路交汇处东南角。根据规划信息，项目总用地面积33481.98㎡，总建面68774.25㎡，其中17层住宅39350.7㎡，11层住宅12121.04㎡，沿街商业1545.16㎡，容积率约1.6，绿地率40.4%。规划416户3332人，配建3班托儿所，停车位420个(地上41个)，约0.9个车位/户。

从具体的楼栋来看，小区共10栋建筑，其中7栋住宅均为小高层，除7-8#为11层外，其余为17层，3#为物管用房，9#为2层沿街商业，10#为商业+社区服务中心，托儿所位于西南角，紧邻商业。项目另配建将近600㎡的健身活动场地、儿童及老人活动场地，南北两侧均设置有出入口。

（规划图）

从户型面积来看，416套住宅建面全部都在90-150㎡之间，偏刚需向，和百世云境产品面积段类似(主推100-135㎡住宅)，但百世云境毛坯限价10000，而天健云麓府限价10500。至于更为具体的信息尚未公示，目前还在建设中，营销中心暂未开放。

享湘江新区发展规划利好 商业对周边依赖性较高

天健云麓府位于长沙湘江新区，梅溪湖二期和麓谷板块交界处，可享多重利好。根据上半年发布的湘江新区十四五规划，到2025年，新区经济腹地延伸至2000平方公里左右，人口容量规模提升至220万以上。将重点打造“一核”、“一副”、“三轴”、“多点”，促进基础设施、公共服务、产业布局拓展延伸，其中“三轴”指湘江西岸高端科创服务功能轴、长宁先进制造业发展轴、长潭新经济发展轴。项目临近长宁先进制造业发展轴，可享发展利好。

（湘江新区空间发展结构）

交通方面，项目位于2号线西延线金洲大道站(预计2025年通车)正地铁口，北临金洲大道主干道、西临汇智路。周边公交线路很少，基本都是高新区通勤线路，在各产业园区内穿行。最近的是位于小区北侧门口的健康产业园公交站，可前往步步高梅溪新天地商场，另还可乘坐宁乡往返长沙线路的公交车去往汽车西站周边。整体交通条件就目前来看不算便利，好在是正地铁口，平时出行不成问题，前往稍微偏远的地方可以选择自驾。

商业方面暂时比较缺乏，项目自身只建有部分沿街商业。东侧的汉唐世家二期配建约2.5万方环形商业街、三期规划约12万方独立商业；西侧约1.2公里的长沙如院三期规划有商业区；往南约1.3公里的百世云境自建10万方商业综合体；东南方向约2.5公里的阳光城溪山悦规划约5万方社区商业，另距离步步高梅溪新天地约5公里。由此可见，项目商业对周边依赖性比较高，虽然距离不远，但要等新建楼盘交房且发展成熟以后，具有一定等待期。

（周边配套）

医疗方面，项目周边暂无大型综合医院。东南方向约4公里有宁儿妇产医院，更远一点则是位于梅溪湖片区的梅溪湖康复医院、前海人寿医院、长沙市口腔医院河西分院、长沙市妇幼保健院河西分院等，都还尚在规划建设，其中妇幼保健院河西分院预计2024年交付使用。

休闲方面，东南方向3公里多点有雷锋文化主题公园和雷锋纪念馆，项目周边以工业园区为主，自然景观不多。

整体来看，项目自身因体量不大并未有丰富的各项配套，商业方面依赖于周边楼盘，其余配套则需要等待兑现。

周边在售项目较多 以刚需改善相结合为主

天健云麓府周边现有不少项目，以刚需改善结合为主，如长沙如院、汉唐世家、阳光城溪山悦等。偏刚需向的有新开不久的百世云境，另有中梁云麓传奇、阳光城翡丽云邸即将清盘。

往西不到2公里的长沙如院在售二期建面约148-201㎡非毛坯洋房，均价12000元/㎡。东侧的汉唐世家在售建面约99-127㎡非毛坯高层，均价10700-10900元/㎡，另有约235㎡顶层复式在售。阳光城溪山悦体量比较大，在售少量建面约107、137㎡高层住宅，非毛坯均价12300元/㎡，建面159㎡毛坯叠墅均价2万左右。

（周边项目）

中梁云麓传奇以及阳光城翡丽云邸清盘中，中梁云麓传奇在售少量建面约119-143㎡非毛坯洋房，均价11500元/㎡，后续无推新。阳光城翡丽云邸仅剩少量建面约136㎡非毛坯洋房在售，价格区间11800-12000元/㎡。

同样是偏刚需向的纯新盘，许多购房者可能会关注产品方面和天健云麓府最为接近的百世云境(详见测评)。开发商方面，百世云境由五矿投资、蓝绿双城开发，天健云麓府由天健地产开发，五矿在长沙的项目较多，而蓝绿双城是首次入湘。规划方面，百世云境总体量约50万方，小区内部配套比较丰富，楼栋以高层为主，户型面积段100-135㎡，其中120㎡左右的刚需户型占半数以上；天健云麓府总体量不到7万方，仅配建有托儿所，户型面积段在90-150㎡之间，但楼栋均为小高层，整体舒适度会更好。配套方面，两者都位于正地铁口，天健云麓府离主干道更近，各项配套不算丰富；百世云境自建10万方TOD商业综合体，商业配套会占优势，其余相差不大。价格方面，百世云境限价10000元/㎡，低于天健云麓府的10500元/㎡。

总的来说，天健云麓府适合考虑交通的刚需人群，但由于体量小，综合配套并不丰富，小区整体绿化环境的打造也有限，因此对居住环境品质要求比较高的购房者可以再斟酌比对一下。

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作者|喻蕾

出品|搜狐焦点长沙站