变革驱动下的地产发展 ——2018年长沙房地产市场回顾与展

长沙资讯助手4 2019-01-18 17:16:43
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全球先进的房地产服务商戴德梁行今天发布了其2018年长沙房地产市场研究报告。

2019年1月18日   长沙

全球先进的房地产服务商戴德梁行今天发布了其2018年长沙房地产市场研究报告,报告回顾和分析了2018年长沙房地产市场的表现。

2018年中国经济增速趋缓,下行压力有所增大,央行通过多轮降准增加货币市场流动性,但资金未能有效流动至实体经济和信贷市场。长沙房地产市场在经济、政策等一系列因素的影响下经历了一波震荡,逐渐进入调整期,房地产企业纷纷通过差异化竞争战略寻求增长点:产业地产逐步升温,铜官窑古镇、华谊兄弟电影小镇一期开门迎客,亿达梅溪湖健康科技产业园、亿达智造产业小镇逐步推进;开发商将目光瞄向社区商业,针对细分市场展开错位竞争,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园等社区商业项目于今年开业;此外,片区开发持续推动城市有机更新,高铁会展新城、湖南金融中心、长沙临空经济示范区等重点片区正在全力建设,房地产与片区开发的结合愈加紧密。

甲级写字楼市场迎来历年供应较高峰,净吸纳量刷新历史记录

2018年,长沙甲级写字楼市场迎来历年较高供应量,全年新增供应达到约68.2万平方米,推升市场总存量至179.1万平方米,在大量新增供应释放的背景下,空置率同比上涨12.0个百分点至45.4%。面对激烈的市场竞争,不少写字楼业主加大招商力度,在租金与免租期上给予优惠,大面积成交频繁出现,推动甲级写字楼净吸纳量取得突破,在2018年录得历史较高值25.8万平方米,相较去年大幅上涨106.0%。

由于目前长沙甲级写字楼市场供过于求,仍为租方市场,租金上涨的动力不足,2018年全市平均租金相较去年同期基本持平,达到110.1元/平方米/月。不过各项目租金走势分化愈发明显,市场里综合品质高端的项目往往能保持住较高的租金价格,而散售较为严重的项目租金变动往往随供求关系频繁调整。

随着联合办公向二线城市下沉,其作为互联网大潮下的一种重要办公方式,在长沙甲级写字楼市场中表现也逐渐活跃,2018年联合办公占据了长沙甲级写字楼市场的较大份额,占全市总租赁面积的19.6%,房地产和TMT企业也是推动甲级写字楼去化的重要力量,其租赁面积占比分别达17.2%和16.9%,金融因受整体经济形势的影响较大,仅排名第四,占总体租赁需求的14.3%。从企业类别看,民营企业是长沙甲级写字楼市场租赁需求增长的最主要驱动力,占总租赁成交面积的83.8%,而外资企业和国有企业则表现相对保守,其租赁面积市场占比分别录得8.2%和8.0%。

未来三年,长沙甲级写字楼市场预计将迎来112.3万平方米的优质办公面积入市,市场供过于求的态势将愈发明显。虽然长沙GDP保持较高增速,写字楼净吸纳量有望进一步上扬,但由于目前甲级写字楼市场空置面积远超过历年全年净吸纳量,并且未来供应仍在持续放量,预计长沙甲级写字楼市场的竞争将更加激烈,设立更多的联合办公空间或将成为消化大量甲级写字楼“库存”的契机。

优质零售市场租金稳步上升,变革和竞争为运营提出新要求

2018年,高端奢侈品商场九龙仓IFS与凯德在华排名前列购物中心管理输出项目凯德·壹中心的开业为长沙带来约37.0万平方米的新增供应,推升全市优质商业总存量至220.5万平方米。整体来看,长沙优质零售市场表现优异,零售商对于长沙的消费增长态度乐观并积极拓展市场份额,新开业商场基本接近满铺开业,推动全年净吸纳量达到36.0万平方米,空置率同比下降0.5个百分点至5.2%,市场租金水平取得较大幅度的增长,至年底录得432.6元每平方米每月,同比上涨9.3%。

零售品牌是2018年长沙优质商业市场的扩张主力,其在全市新开业门店业态中所占比例为43.1%,餐饮品牌紧随其后,所占比例为36.9%,儿童和休闲娱乐业态占比分别为10.8%和9.2%。目前长沙各大商业项目仍面临品牌资源有限,商场业态同质化的难题,戴德梁行建议商场未来应在增强服务与体验、积极求变的同时,打造独有的卖点和特色以持续吸引客流。

在消费升级的影响下,商业地产细分领域社区商业在长沙开始蓬勃兴起,若比邻社区商业中心、HI PARK凤凰海购物公园、龙湾商业广场等多个社区商业项目于2018年顺利落地。社区商业满足周边居民的消费需求,具有很强的便利性和针对性,其与购物中心形成差异化竞争,或将成为长沙商业地产的新一轮风口。

随着五一商圈土地资源日渐稀缺,商业项目开发商转战新兴商圈,使得长沙优质商业市场一主多辅的格局将继续得到发展。未来三年优质零售项目将主要集中在洋湖商圈、武广商圈以及溁湾镇商圈,预计将为长沙优质商业市场带来约70.8万平方米的未来供应。

土地市场上下半年“冰火两重天”,土地成交平均溢价率下滑

2018上半年,长沙土拍市场较为火热,出现了排名前列楼面地价突破万元的非特殊用地以及多个溢价成交的“双限”地块,而从下半年开始,由于限价地块利润有限以及购房者观望情绪加重,开发商拿地趋于理性,多宗土地流拍,底价成交地块成为土拍市场主流。

整体来看,长沙全年出让土地122宗,土地成交金额和成交面积相较2017年有较大增长,但是土地成交溢价率在政府调控政策的影响下,出现了明显的下降:2018年长沙土地成交金额合计达414.2亿元,相较2017年的224.1亿元,涨幅达到84.8%;土地成交面积共计704.5万平方米,同比上涨22.8%;土地成交平均溢价率同比下降27.4个百分点,录得7.6%。

住宅市场调控加码,净流入人口支撑市场量价齐升

虽然在调控政策密集出台的影响下,投机购房行为被打压,市场观望情绪逐渐浓厚,但前期净流入的人口为住宅市场带来了较为稳定的购买需求,推动新建商品住宅市场量价齐升:2018年长沙新建商品住宅供求比约0.7,供应面积达到1033.5万平方米,同比上浮18.2%,新建商品住宅成交1586.8万平方米,成交量同比大幅上涨32.2%,新建商品住宅成交均价同比上升12.5%至8,042元/平方米。

与去年同期相比,2018年90平方米以下新建商品住宅成交面积呈下降趋势,而90平方米以上新建商品住宅需求量增加,这可能是受“限购”政策影响,购房者希望能一步到位购买大面积住宅产品,其中90-120平方米与120-144平方米新建商品住宅成交量占比分别为36.5%和34.7%,两者合计超过总成交量的一半以上。

 

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