公司丨销量增速下滑、盈利收窄、高负债压顶 繁荣背后的阴影

中房报记者 许倩丨北京报道

2018年以来，房企销售规模之争进一步加剧，对规模的热衷并未因调控加码而偃息。碧桂园、万科、恒大三巨头已跨过5000亿元门槛，迈向万亿规模的征途。而千亿规模则成为更多房企的初级目标，不管是500亿元房企还是规模刚刚破百亿元企业都在怀揣着千亿梦奔跑。

房地产销售市场和土地市场又迎来丰收季。前三季度，百强房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。其中，销售额破千亿元房企达18家，若加上10月销售业绩，破千亿者多达24家。而2017年全年销售额过千亿者仅16家。

销量大涨下，房企盈利能力提高。据中国房地产报记者统计，A股126家上市房企中，前三季度盈利者占比达87%，仅16家亏损；6成房企实现了营收和净利润同比增长。

126家上市房企营业收入合计1.19万亿元，净利润合计1198亿元，净利润率10.06%，与2017年同期的9.17%相比，上涨近1个百分点。

繁荣的表象下，暗流涌动。

进入三季度，房企纷纷加快推货，部分项目甚至不惜折价出售。多位业内人士在接受中国房地产报记者采访时指出，从长期来看，在“坚决遏制房价上涨”的政策背景下，房地产行业的盈利空间会受到土地价格和城市限价政策的持续挤压。未来规模房企在盈利空间受限的情况下，整体的盈利能力或将趋于平稳。

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千亿阵营再扩围

但销量现下滑态势

高周转策略下，房企三季度销售业绩延续上半年火热的销售行情，创新高。

据房企公告统计，今年前三季度，百强房企整体销售规模约7万亿元，同比增长40%。其中，前20强房企销售额合计4.05万亿元，占据百强房企销售额的57%。可见，房地产市场份额越来越集中于少数品牌大房企手中。

2018年前9月，销售额破千亿元房企增至18家。排名前列梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，尤其碧桂园以5520亿元销售额继续领跑，同比增长29%，仅用9个月便打破去年全年的销售纪录。恒大与万科以4481亿元和4315.5亿元销售额分列榜单第二、第三位，同比增幅分别为22.4%、8.9%。

除上述三大房企巨头外，共有15家房企销售额介于1000亿~4000亿元，销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%。

中小型房企仍在冲规模路上奋起直追。据中国房地产报记者统计，前三季度房企销量同比增速排名前十的企业几乎都是规模扩张型中小房企，如中国金茂前三季度销售额978.9亿元，同比增长158.7%，增速较快。紧随其后的新城控股，前三季度销售额1612.3亿元，同比增长113%；金科集团销售额919.9亿元，同比增幅为109.5%；泰禾集团销售额955.3亿元，同比增速为99.8%；滨江集团销售增速为97.84%，龙光集团销售增速为96.55%，融信、阳光城的销售增速也均超过80%。

从前三季度业绩目标完情况看，大部分房企完成全年销售目标不成问题。在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中过半房企目标完成率在75%以上，其余在65%~75%之间。

不过，变化已经出现。一个最为明显的现象是，随着部分房企降价推盘，要求退房的维权事件多了起来。市场下行阶段，房地产市场已不再是卖方市场的天下，加快出货将成为大部分房企的选择。

部分房企自三季度开始，销售增速开始下滑。包括碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、招商蛇口在内的20强房企，三季度销售额合计1.1万亿元，同比增长21.9%，增幅较二季度收窄17.9个百分点。尤其是碧桂园、恒大、万科三巨头，三季度销售额合计4100亿元，较二季度环比下降近21%。

万科在今年三季报中表示，报告期内，鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备，总额超40亿元。——这正说明房企对未来销售价格预期有所降低，对市场的预期和判断比较悲观。

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拿地趋于谨慎

土地市场冷信号已现

高业绩增长，需要充沛的土地储备作后盾。尤其对于追求规模的扩张型房企而言，增加土地储备似乎是其晋级的少有出路。但现实却是，土地资源却更趋于把控在大房企手中，中小房企想要拿地，变得更难。

克而瑞研究数据显示，今年前三季度销售TOP10房企所获土地货值在百强房企拿地额中占比达到53%，较1~8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，竞争将更加激烈。未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。

拿地金额与面积居行业前五的房企仍是碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、保利这些大房企。较大“地主”仍是碧桂园，前三季度新增土地价值（包括招拍挂与收并购项目）3044.9亿元，新增土地建筑面积12512.9万平方米，是其同期销售规模（5874万平方米）的2.13倍。万科前三季度新增土地价值2010.9亿元，新增土储建筑面积3677万平方米，是销售规模的1.27倍。中国恒大前三季度新增土储建筑面积7185.5万平方米，是其同期销售规模的1.69倍。

不过，分时间段来看，房企的拿地策略其实是趋于谨慎的。以碧桂园在公开市场拍地数据来看，2018年7月，碧桂园单月拿地金额为195亿元、拿地面积1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成；拿地面积亦仅373万平方米，不及7月拿地面积的四成。其9月拿地力度与8月大体持平。

这反映出在调控政策持续发力、融资压力日渐严重的作用下，房企对于后市扩张其实是趋于谨慎的。

10月份房企拿地数据更能反映这一变化。根据克而瑞统计，百强房企10月份拿地名单中，有近3成房企未拿地。

但仍有部分急于扩张的房企拿地速度不减。这类房企以中梁地产、中骏集团、蓝光发展等为代表，这些房企前10月所获得的土地货值已经超过了去年全年所拿规模，其中，中梁地产新增土地货值较去年增长了1倍多。但大举扩张，暴露出中梁地产面临的资金压力，赴港上市融资成为其迫切需要。

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盈利收窄与高负债压顶

行业“天花板”逼近

五年前，郁亮说，“未来十年万科必然会碰到规模的天花板，因住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科转型成为城市配套厂商，就是为了在规模碰到天花板后，能找到新的增长点。”

现在来看，上市房企依然处于高利润、高增长周期中，且房地产业仍是房企的主要利润增长点。只是，随着销售增速放缓，盈利空间逐渐收缩与传统高负债高杠杆扩张路径的难以为继，行业“天花板”压力正在逼近。

中国房地产报记者根据对A股126家上市房企三季报分析发现，前三季度盈利的房企多达110家，近9成；仅16家房企亏损，且多是近年来持续亏损的小房企。126家上市房企平均净利润率为10.06%。

其中，万科以139.85亿元净利润成为A股盈利最多的房企，净利润同比增长26.09%，但仅7.95%的净利润率反映出相对于其营业收入总规模而言，盈利能力并不算强，甚至还远未达到126家上市房企10.06%的平均净利润率。而12.38%的销售净利润率，反映出万科每卖出1元销售额，其中赚取的净利润仅0.12元。

保利发展95.96亿元的净利润排在第二，同比增长16.04%，净利润率10.11%，勉强达到行业平均线，销售净利润率14.21%，亦稍强于万科。

绿地控股净利润88.93亿元，排在第三，同比增长35.51%，但其净利润率却仅有3.82%，销售净利率也仅4.92%，这样的盈利水平在销售50强房企中几乎是垫底的。而保利、金地、华夏幸福、新城控股的净利润率均在10%之上，招商蛇口的净利润率则高至24.5%。

与此同时，房企融资成本不断攀升，极大吞噬了房企利润。同策研究院数据显示，今年9月，40家典型上市房企完成融资金额443亿元，环比大幅减少26.48%。从走势看，自今年5月以来，房企融资情况一直低迷。9月融资总额更是创本年度历史融资额新低。同时，9月房企平均融资成本升至6.91%，达到去年下半年以来的较高值。

房企高杠杆规模扩张路径下已经积累了高额的负债，倘若资金周转快尚可，否则很容易出现断裂的风险。中国房地产报记者统计发现，A股126家上市房企前三季度总负债高达7.89万亿元，平均每家房企担负着626亿元的负债，平均资产负债率已经超过80%。而上半年房地产行业平均资产负债率还在79.46%的水平。

大型标杆房企亦承受着高负债之伤，如万科，1.22万亿元总负债令其成为债务较高的房企。绿地控股总负债8497.36亿元，负债率为89.31%。

而从房企现金流来看，126家上市房企中，三季度末净现金流为负数的房企达62家，几乎占据一半份额。其中，万科净现金流-412.1亿元，绿地控股净现金流-46.2亿元，阳光城期末净现金流-46.24亿元。华夏幸福期末净现金流-279.13亿元，且其三季度末的经营现金流、投资现金流、筹资现金流三项指标皆为负数。

高负债运营一直是房地产行业的“生存法则”，然而，在市场紧缩的环境下，手握自有资金才是房企的命脉所在。减缓规模扩张，去杠杆降负债，“活下去”才是最重要的。

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责任编辑：马琳  刘亚

审读：戴士潮

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