长沙土拍怪相频出 楼市下行购房者何去何从?

楼市素有“金九银十”的说法，在过去这个本该是房地产开发商和购房者共同狂欢的日子里，现在在长沙却是很少能看见购房者排队买房，开发商聘请数百安保维持现场秩序的场景。虽然热盘仍旧销售火爆，但是很多或是位置不佳或是配到不佳的楼盘的日子就不那么好过了。甚至有的开发商因聘请“房托”被长沙市政府多次点名批评，仿佛喧嚣就在昨日，但一梦醒来冰消瓦解。万科大喊“活下去”，恒大悄悄降价打折去存量，碧桂园迅速收缩战线，行业的大佬们人人自危，在唱衰人的口中，地产这条大船已经在面对滔天巨浪，掌舵者稍有不慎就会支离破碎。

部分地块溢价成交 星沙几乎占5成

冰冻三尺非一日之寒，长沙市场遇冷并不是突然到来，早在三个月前，对二级市场起决定性、指导性作用的一级土拍市场早已显现端倪：热门地区频频底价成交甚至流拍。是开发商口味太挑还是市场遇冷畏手畏脚，让我们用数据来说话。在近3个月(8月-10月)的土拍市场中，长沙市共挂出37宗土地，商住两用23宗，住宅用地5宗，商业用地9宗。其中长沙县挂牌11宗、长沙市挂牌22宗、望城挂牌4宗。

而在这37宗地块中，底价成交25宗，流拍6宗，仅7宗拍卖溢价成交。

这种冷清的情况在半年之前是很难想象的，而更令人惊讶的是在7宗溢价拍出的土地中，竟然有3宗是出自长沙县，而流拍区域中赫然有雨花、望城这些热门区域。

这种现象的出现也颇有深意，为什么开发商们愿意放弃政府政策倾斜力度大，呼声高的区域而选择星沙？开发商拿地行为作为一种商业机构的商业行为本身就代表了资本市场的逐利性，在这种二级市场不振，一级市场低迷，整体环境下行的情况下，拿地更是慎之又慎，只有“值得”的地开发商们才会出手。

以[2018]长沙县053号地块为例，宗地的拍卖起始价为52298万元，起拍楼面价1646元/平。最终经过25轮出价后，成交价达64850万元，经计算，宗地的溢价率为24%，此地块位于人民东路以南、东十线以西，被长沙礼盛房地产开发有限公司所竞得。此地块得以溢价成交的原因是什么？笔者在寻找信息之后发现，是地铁6号线。本地块处于东十一线与黄兴大道南中间位置，未来将是地铁辐射范围。

而另一宗地：[2018]长沙县043号宗地，同样位于6号线地铁口，9月12日，在经过59笔的报价后由湖南鹏程兴业房地产开发有限公司以9635万元的总价拿下，溢价率达74.8%。还有[2018]长沙县041号、[2018]长沙县036号地块，同样溢价成交。

在这些宗地的身上，我们都看到了一个影子，那就是地铁，地铁对于星沙的拉动作用不言而喻。地铁开通后，通勤成本和时间缩小，星沙与主城的联系将更加紧密，而星沙地区对长沙其他区域也更具吸引力.开发商在看到这些因素之后，自然也对星沙区域，特别是星沙六号线沿线的区域兴趣浓厚。

利润比驱使果断拿地

而星沙区域的楼面价也相对较低，仍以[2018]长沙县053号地块为例，宗地起拍楼面价1646元/平。最终经过25轮出价后，成交价达64850万元，最终成交楼面价为2041元/平方米，而周边楼盘，例如君合新城玺樾的售价为8300元/平方米。

在10月11日拍出的位于位于岳麓区银杉路以东、茶山路以南的[2018]长沙市065号A2地块楼面价则达到6498元/平，而且宗地是一块限较高售价11500元/平方米的地块。

这么一对比我们不难发现，星沙的楼价虽相对较低，但是并不代表利润空间小，反而利润空间相对较大，这也是星沙地块受欢迎的另一个原因。

另一方面，星沙地区的购买热情依旧高涨，在政策限购的情况下，星沙片区以发展前景在可以看到的未来将会比较明朗。在可预期的发展下，星沙的房价又进一步提升了它的竞争力。加之星沙地区开盘入市的房源也不多就导致片区购买热情的高涨。这种二级市场的购买热情高涨，开发商也会敏锐的捕捉从而作用到一级市场的竞拍中，这种高涨的购买热情在之后的售卖中也是一种保障，热情越是高涨，开发商在一级市场的冲锋陷阵中越是出手果断。

五大因素致使长沙土地市场降温

为何开发商拿地变得谨慎？这个问题在数据上体现得格外明显，成交量与成交率双双下降，底价成交成主料，流拍变得不再稀奇。从万科喊出“活下去”的那天起，已经把种种因素都暴露出来。

△政策导向

“坚决遏制房价上涨”成红线，从中央到地方，各级政府出台各种调控政策遏制房价上涨，限价、限购从买卖双方市场入手。“房子是用来住的，不是用来炒的”政府的意志力这次在房地产市场被贯彻到底，当趋利的房地产商们在面对这样的政策时，最直接的反应就是拿地的积极性减弱，拿地政策变得慎之又慎，而各地政府在调控房价的同时增加土地入市、增加新城建设等手段合理的平抑房价。

△金融利好不再

中国银保监会网站公布消息称，8月29日，中国银保监会召开银行保险监管工作电视电话会议，其中，进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化，成为工作的排名前列要点。央行“放水”专门避开房地产行业，各地银行面对地产行业紧紧捂住钱袋子，“三令五申”成为金融机构和监管部门对于房地产行业的态度。曾几何时“高杠杆”作为中国地产开发商手中的利器所向披靡，银行上门请求贷款，大量热钱涌入的情况一去不复返，如果不能快速回款，大多数开发商是否能“活下去”或许真的是个问题。

△一级市场退烧

一级市场逐渐退烧，从“去库存”政策开始至今，楼市经历了一波“野蛮生长”，之后市场慢慢回归理性。据国家统计局数据调查，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%。二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。数据是不会说谎的，降温已经成为市场的主要基调。

△利润空间持续压缩

在8-10月长沙挂牌的37宗土地中，限制土地成交较高价和住宅毛坯销售较高价的地块达16宗，限制销售价格压缩了开发商的利润空间，竟得楼面价与售价差距被压缩。另一方面，对于精装修的普遍不接受也导致限制精装的政策难以落地，更加加大了对于开发商的利润压缩。

△拿地条件左右掣肘

拍地的附加条件变得越来越多，[2014]网挂132号、[2014]网挂135号、[2018]长沙县036号等诸多地块需配套教育。[2018]长沙市053号、[2018]长沙市075号等地块需符合安居型住宅要求。[2018]长沙市054号为文创产业专用地块。种种的附加条件、开发限制成为开发商拿地路上的拦路虎。

长沙不是孤独的个例

“金九银十”遇冷，土拍市场风向改变，这个现象，长沙并不孤独。以同为省会的南京为例。从今年的土拍数据可以看到，南京多个热点板块地价正从2万+、3万+跌回1万多的水平线。包括江北核心区、城北新玄武、南部新城等热点板块在内多个热点地区，开发商的拿地热情明显下挫，在8月1日的土拍中，城南西善桥G30（商住混合），经过2轮竞价，最终被招商以11.4亿元拿下，楼面地价14171元/平，比区域较高21745元/平的地价，降了7000元/平。而燕子矶新城、禄口空港新城、句容等区域的土拍市场不减反升。

看涨还是看跌？作壁上观是否能全身而退？

在楼市预冷之后，耳边的声音也变得极端起来，要么是趁机抄底马上反弹，要么是一跌到底千万别出手，究竟哪种声音才是我们应该听取的？

最近最热闹的话题莫过于广州取消限价政策报道。“取消限价”消息快速传递一时间甚至成为各地房地产市场头，而在10月19日晚间，广州市住建委紧急发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》，说明明确规定，将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。说明强调，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。

管中窥豹可以看到“稳定”将成为未来市场的主旋律，“控涨也控跌”成为基调，楼市不能涨，但是也不能跌。未来的市场重心将从“野蛮生长”转向健康稳健，所以在长沙手握车票的你，怎么想？

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