4号线12月试运行 看地铁组网后的“新长沙”

地铁一响，黄金万两。这句话在中国的房地产市场屡试不爽。而长沙地铁4号线即将于12月进行试运行，这条从2014年开始建设的轨道交通见证了长沙房价一路飙高到现在趋于稳定的历程。4号线也承载了长沙人对于便捷交通的渴望。

轨道交通诞生之初是政府为了应对当前城市严重的交通拥堵问题，为了增强公共交通的运输能力而建设的。但随着时代发展，轨道交通在世界范围内的城市建设中，已经成为进行城市规划的重要推动和引导力量。地铁开通后，公共交通更加便捷，使正处于快速城镇化的中国可以实现多中心的城市建设。往往是地铁规划先行，地产开发跟进，而长沙也不例外。当“小4”正式运行后，将会为区域注入活力，加速城市多中心化的推进。

地铁4号线规划自长沙城西北的望城区连江路到城东南的黄兴镇宋公塘路，全长56千米，共设有35个站，其中有11个是地铁线路的换乘站以及3个是与城际铁路的换乘站。

一期工程：4号线一期工程于2014年12月31日开工建设，共设有车站25座，为主城区的对外辐射西北至东南的骨干线路，途经望城滨水新城、滨江新城、溁湾镇商业中心、岳麓山大学城、南湖新城、高铁新城、黄榔副中心等重要功能中心和枢纽地区。

二期工程：长沙地铁4号线北延线，从连江路站至一期工程起点普瑞大道站（不含），设站8座，线路长14.3km，规划建设期为2018年至2022年。

在这条连通长沙市望城区、岳麓区、天心区和雨花区的线路上，长沙的购房者们能看到什么潜力和机遇？

“全村”的希望

提起长沙乃至湖南省最热的房产片区，人们总是会想起湘江新区。在湘江新区内部，又细分为梅溪湖、洋湖、大王山、麓谷、滨江、望城这些地块。在这些地块中，首先尝到地铁甜头的是梅溪湖。在地铁2号线贯通之后，梅溪湖从原来的“葡萄园”一跃成为长沙城市副中心，随着地铁建设的是梅溪湖的软硬件，今日的梅溪湖已经成长为长沙的一张名片。

而对于4号线途经的河西的望城、滨江等区域来说，4号线就是“全村”的希望。在规划之初，河西北向的这片区域将承担起金融中心、人居住宅区、旅游度假区等多功能的城市副中心，但是在落地的过程中却是困难重重。而4号线的贯通，则是为区域的发展注入强心剂一针。

在出行时间、成本大大缩减后，望城大片的住宅区将和主城区产生线性联动，滨江的金融中心将被大量的人流所激活。这些看得见的影响都将真真切切的发生。而有了地铁作为源动力，区域的整体竞争力将会得到大幅提升。而对整个长沙而言，多中心的城市规划将会被盘活，城市的竞争力自然而然会水涨船高。在吸引一线城市高端人才“洄游”方面也会增加吸引力，最终形成良性循环。“人”是发展的源动力，地铁通车后，上述种种因素吸引的人群将会十分可观，在规划中的新城市也会逐步落地。

而在河东区域，4号线经过老城区后，为改变老城区整体风貌、加速老城区现代化改建打下基石。4号线的贯通将会缓解老城区因地形及历史问题导致的交通拥堵问题，将养成轨道交通出行的习惯。而4号线地铁的建设均为地下站，对老城区的历史风貌布局的影响微乎其微，在种种交通改建方式中，这种方式也是对老城区伤害最小的方式。而另一方面，地铁的贯通使得老城区在以后的发展中会焕发新的活力。在地铁站周围形成的笼聚效应也会吸引地产商的目光，老城区的改建也会有来自房地产方面的推动。

远亲变为近邻

提起望城这个长沙年轻的一个区，很多老长沙人仍习惯以望城县来称呼。的确，在10年之前，望城区域乃至滨江新城片区的定位也是“远郊”甚至不被纳入长沙市区的范围内。而从以往国际及国内城市发展的经验来看，长远的城市发展必然从向心变为离心。而长沙在进行城市规划的时候也规划了多个城市副中心或是区域中心。在以往轨道交通没有落地贯通的时候，这种多中心、多定位的城市规划实质上并没有落地。而尴尬的望城片区也怀着自己美好的愿景在等待。

当地铁开通后”远郊“的概念将会被逐步淡化，城市的影响力会随着轨道的铺设迅速有力的延展。在中国，典型的例子就是南京。南京的城市发展起步比长沙早，但是很具有参考性意义。首先南京受制于地形及历史因素的影响，很难做到像北方城市，例如北京、天津一样的环形发展。中心城区与江北、江宁、仙陵的距离过远，很难将经济发展的动力辐射到各个区域，但随着城市的发展，人口的注入，中心城区已经无法承载数量过多的常住人口。而地铁的开通使得各个离心城区的发展得到突飞猛进的发展。据中国指数研究院数据表明，江宁区10年房价涨幅过100%，板块一二手房出现倒挂。

市场的反应是真实的，在地铁4号线通车后，望城的“远郊”概念将会被模糊化直至有一天成为城市副中心，甚至被不断发展的中心城区所囊括。而长沙也将成为多个中心的线性发展城市。

稳中求进的房价

经济学认为，商品的价格由商品的供求决定，当商品的供求相等时就会形成价格的均衡。而在长沙的地产市场，目前阶段仍是以买方市场为主，也就是商品房的供给少于市场的需求。但是由于政策的调控，长沙的房价一直处于理性和稳定的基调。在4号线开通后，沿途诸多地块的商业、住宅价值将会被激发，可用于建设的优质地块将会大大增加。供应量加大后，房产的价格将会稳定。

而另一方面，地铁的开通后，物业的升值也是必然现象，仍以广州地铁为例。在广州地铁6号线开通后，物业整体升值16%，但是结合区域及长沙现状来看，大规模的涨幅不会出现在长沙的身上。一方面是现在在售的楼盘已经将地铁红利在楼盘销售之初透支，地区房价已经是预期开通后的状态。另一方面则是一些处女地的开发，这些处女地的涨也是在预期之内的。而长沙市政府强力的楼市调控政策，也是房价稳定的基石。4号线开通后的长沙楼市应该还是以稳重求进的基调为主。

新生活，新方式

中国古代有句老话，孤掌难鸣。这个道理同样适用于地铁的发展与建设，单一的轨道交通对于城市的生活方式的改变难以产生质的变化，但是当地铁组成网络之后，量变将会产生质变。通过纵横交错的地铁网络，生活半径将会大大增加，城市的活力也会被激发。

最著名的当属“哥本哈根指状规划”，为了避免“摊大饼”式发展对城市带来的种种弊端，哥本哈根在规划之初就以地铁网络为主要骨骼构建起一心多副的城市格局。而在多个副中心生活的居民因为地铁网络的完善也可以以很低的公共交通成本享受中心城区的繁华。在副中心居住，在主城区工作的模式已经普遍存在于哥本哈根的居民身上。

（图片来源自百度百科）

而4号线地铁通车之后，各有特色的区域规划将会实现，每个副中心身担一种特色发展将不再成为纸上谈兵。望城的居民可以很便捷的享受大王山的文旅资源，中心城区的居民也可以大大节省在滨江新城工作的通勤成本和时间。这种有机的交互会产生良好的结果，城市的功能区分散而不离散，各个区域的定位明确，避免资源的重复及浪费。在城市资源的配置和倾斜上，可以做到有的放矢。而避免了过去在发展中的重复功能区的建设。

尺子的更替

在现有的“长沙购房攻略”中的购房标准在地铁4号线开通之后也将会被改写。在购房者衡量房产价值的标准中，区位的选择将变得多元化。在地铁4号线沿线的区域被激活之后，传统的热门区域将会被新崛起的区域引流。在区域的多元化背后，产品的多元化将会成为必然的趋势，目前长沙市场产品的布局或将被改写。

随着地铁开通后区域规划的逐渐明朗，各个区域的产品也会随着区域的定位而定性。在河西的热门区域洋湖、梅溪湖中，高容积率的产品在政策、市场的作用下逐渐增多，而在一段时间之后，市场也会从基础的“住”需求发展为“住好”的需求。而在新的地铁区块增多后，产品发展的趋势也将随着高价值地块的增多而增多，多样的产品会使衡量标准从容积率、车位配套中挣脱出来。个性化、针对性强的产品将会逐渐增多，着对购房者也是一大利好。

地铁4号线的开通，其意义不仅在于表面的对生活方式的改变和升级。在背后，也会是对于区域经济的提振，对于城市规划落地的加速和对于楼市的积极影响。特别是在地铁组网之后，线路间的交汇点逐渐增多，在这些交汇点形成的城市网格地块将会成为聚集规模的先发地段，将会强化城市的产业，创造更多的就业岗位。

小4的加入，让长沙的未来更加可期。

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