限竞房入市一周年成交610亿 积压七成

（来源： 21世纪经济报道 作者：祁三连） 

入市一年左右的限竞房网签终于突破1万套，但库存也达到了历史高位。

中原地产研究中心统计数据显示，截止到目前，北京市合计入市的限竞房项目达到了50个，共计推出75期，供应住宅套数达到了34559套，而网签数据达到11976套。平均网签均价为48693元/平方米，网签完成125万平方米。按照面积计算，网签完成率只有31%。

通常来讲，网签数据具有滞后性。但整体看，北京市限竞房实际销售比例也依然只有45%左右。但此时，限竞房入市的库存已经高达2.2万套。而从单月网签数据看，限竞房近2个月网签数据都达到1500套高位，但与供应量相比，库存依然严重积压。限竞房已经连续12个月出现供应大于签约的现象。

限竞房是带有调控房价使命而出现的产品。2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”, 随着土地价格的水涨船高，新房供应一度全面高端化。进入2016年，北京政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面，从2016年9月全国大范围调控开始，北京的住宅土地供应，几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。即住宅需要以政府限定的价格出售，多数项目户型需采用“70/90”设计，且购房者在取得房产证五年内，不得出售。进入2018年，限竞房项目开始陆续入市，而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量，对缓解北京市场的供需矛盾，引导市场回归理性有着重要作用。

然而，硬币的另一面是，高库存背景之下，市场开始涌现大量同质化产品，这令开发商面临少有的去化压力。2017-2018年，限竞房用地为北京住宅用地供应的主流，2017年北京成交限竞房用地44宗，成交规划建筑面积646万㎡，限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%；2018年北京成交限竞房用地41宗，成交规划建筑面积497万㎡，限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%；北京市场过去2年限竞房用地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计今年还将有大量限竞房上市。

随着2018年6月首批限竞房入市，北京新房市场逐渐步入限竞房时代。据诸葛找房数据研究中心统计，截止2019年5月北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应的64%，限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

在2019年限竞房产品大量入市的情况下，北京新建商品住宅市场也存在着供应结构单一，产品有同质化倾向的问题，导致限竞房去化压力加大。从市场成交表现来看，网签数据显示，2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套，入市去化率约为31%。分区域看，大兴、丰台成交量先进，大兴区成交套数3696套，丰台区成交套数1768套，门头沟、延庆成交套数垫底。各区域去化水平不同，丰台限竞房项目多数位于五环内，位置较好购房者关注度高，去化率在52%，表现优于其他区域；其次为昌平区去化率在48%；密云区由于碧桂园·琅辉项目的带动作用，去化率在43%。

中原地产首席分析师张大伟表示，“限竞房市场分化非常严重，只有少数位置优秀项目签约相对活跃，但除了小部分网红项目外，大部分项目去化都出现了问题。而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应很可能带来价格战。目前看，北京入市的限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样，除极个别项目外市场依然整体表现萧条。大量的7090同质户型，导致限竞房很难去库存。在所有供应的限竞房户型中，90平米以内户型占比高达68.6%。未来市场恶化可能更加严重。”

21世纪经济报道记者近期走访了部分限竞房销售现场。在现场可以看到，为了提高去化，开发商不惜祭出“人海战术”。曾经“高冷”的售楼处销售现场如今颇似“节假日的旅游景点”。为了提高去化，找到有效客户，开发商不惜支付渠道费与各类中介渠道合作、打出线上线下各种拓客营销组合拳。尽管如此，多数项目仍难以改变滞销的局面。