限竞房入市一周年成交610亿 积压七成

搜狐焦点长沙资讯 2019-06-13 07:25:01
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网签完成率只有31%。

(来源: 21世纪经济报道 作者:祁三连) 

入市一年左右的限竞房网签终于突破1万套,但库存也达到了历史高位。

中原地产研究中心统计数据显示,截止到目前,北京市合计入市的限竞房项目达到了50个,共计推出75期,供应住宅套数达到了34559套,而网签数据达到11976套。平均网签均价为48693元/平方米,网签完成125万平方米。按照面积计算,网签完成率只有31%。

通常来讲,网签数据具有滞后性。但整体看,北京市限竞房实际销售比例也依然只有45%左右。但此时,限竞房入市的库存已经高达2.2万套。而从单月网签数据看,限竞房近2个月网签数据都达到1500套高位,但与供应量相比,库存依然严重积压。限竞房已经连续12个月出现供应大于签约的现象。

限竞房是带有调控房价使命而出现的产品。2015年被北京房地产业内人士称为“豪宅元年”, 随着土地价格的水涨船高,新房供应一度全面高端化。进入2016年,北京政府决心扭转地王和豪宅项目不断涌现的局面,从2016年9月全国大范围调控开始,北京的住宅土地供应,几乎全都以“限房价、竞地价”的形式推出。即住宅需要以政府限定的价格出售,多数项目户型需采用“70/90”设计,且购房者在取得房产证五年内,不得出售。进入2018年,限竞房项目开始陆续入市,而今限竞房已经成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量,对缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性有着重要作用。

然而,硬币的另一面是,高库存背景之下,市场开始涌现大量同质化产品,这令开发商面临前所未有的去化压力。2017-2018年,限竞房用地为北京住宅用地供应的主流,2017年北京成交限竞房用地44宗,成交规划建筑面积646万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例为67%;2018年北京成交限竞房用地41宗,成交规划建筑面积497万㎡,限竞房用地占整体住宅用地的比例达到80%;北京市场过去2年限竞房用地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计今年还将有大量限竞房上市。

随着2018年6月首批限竞房入市,北京新房市场逐渐步入限竞房时代。据诸葛找房数据研究中心统计,截止2019年5月北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

在2019年限竞房产品大量入市的情况下,北京新建商品住宅市场也存在着供应结构单一,产品有同质化倾向的问题,导致限竞房去化压力加大。从市场成交表现来看,网签数据显示,2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套,入市去化率约为31%。分区域看,大兴、丰台成交量领先,大兴区成交套数3696套,丰台区成交套数1768套,门头沟、延庆成交套数垫底。各区域去化水平不同,丰台限竞房项目多数位于五环内,位置较好购房者关注度高,去化率在52%,表现优于其他区域;其次为昌平区去化率在48%;密云区由于碧桂园·琅辉项目的带动作用,去化率在43%。

中原地产首席分析师张大伟表示,“限竞房市场分化非常严重,只有少数位置优秀项目签约相对活跃,但除了小部分网红项目外,大部分项目去化都出现了问题。而且青龙湖等局部区域井喷数千套供应很可能带来价格战。目前看,北京入市的限竞房项目已经普遍降价10%左右。即使这样,除极个别项目外市场依然整体表现萧条。大量的7090同质户型,导致限竞房很难去库存。在所有供应的限竞房户型中,90平米以内户型占比高达68.6%。未来市场恶化可能更加严重。”

21世纪经济报道记者近期走访了部分限竞房销售现场。在现场可以看到,为了提高去化,开发商不惜祭出“人海战术”。曾经“高冷”的售楼处销售现场如今颇似“节假日的旅游景点”。为了提高去化,找到有效客户,开发商不惜支付渠道费与各类中介渠道合作、打出线上线下各种拓客营销组合拳。尽管如此,多数项目仍难以改变滞销的局面。

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