蓝光分拆物业上市 旗下嘉宝股份通过聆讯

（来源：界面新闻 作者：杨冰柯）

蓝光发展董事长杨铿

在房企赴港上市不确定性增加的当前，四川房企蓝光发展旗下物业公司，给想敲开港股大门的公司们带来了信心。

蓝光发展旗下的嘉宝股份近日正式通过了港交所聆讯。上市聆讯是上市前对即将上市的公司进行全面评估，由有关专家当面决定，是否通过上市申请。通过聆讯，这意味着嘉宝股份离港股上市只剩最后一步。

根据港交所公布的嘉宝股份聆讯后资料显示，2000年，嘉宝股份在成都成立，很长一段时间内主要承接蓝光发展开发的物业，但在过去三年，嘉宝股份发起了6起并购以减少对母公司的依赖。

截止2018年底，嘉宝股份的业务版图已经扩展至国内69个城市，拥有425个在管项目和35个已签约管理但未交付的项目，嘉宝股份在管物业总建筑面积为6062.6万平方米。

虽然过去三年频繁发起收购，但嘉宝股份仍对母公司有着较强依赖，营收方面可以体现出来。资料显示，截至2018年底，由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入，占其物业管理服务收入的54.9%。2018年，蓝光发展的房地产业务销售额为855.39亿元，同比增长47%。

资料显示，2016年至2018年，嘉宝股份的收入分别为6.58亿元、9.23亿元、14.64亿元，净利润分别为1.02亿元、1.86亿元、2.97亿元。

分拆物业公司上市，打通上市融资通道是目前大多数房企的一致做法。嘉宝股份早在2015年就挂牌新三板，但由于新三板门槛低，市场不活跃，挂牌后仍然遭遇融资难等问题。受此限制，一些新三板上市物业公司如永升物业、和泓服务、保利物业、嘉宝股份等都选择摘牌新三板，转向港股资本市场。

嘉宝股份表示，上市融得的资金将首要用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模，在巩固西南地区市场地位的同时，提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

事实上，嘉宝股份在过去三年的6起并购已经在为物业规模的扩张打下基础。

资料显示，2016年，嘉宝股份先在省内以1.04亿元收购国嘉物业；2017年嘉宝股份将眼光瞄向长三角地区，先后以6000万元、2400万元收购杭州绿宇76%的股权和上海真贤80%的股权；2018年，嘉宝股份再次将省内的物业规模扩大，以5200万元、3500万元、230万元收购成都东景65%的股权、泸州天立70%的股权及成都全程全部股权。

2018年的一份数据显示，彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海服务在管面积分别为：约3.08亿方、1.23亿方、1.38亿方和1.28亿方，与这些企业相比，嘉宝股份目前的在管规模仍然存在差距。

在房地产行业规模争霸赛下，房地产物业公司也在追求着越来越大的规模，嘉宝股份渴求规模扩充在情理之中。

资料显示，随着嘉宝股份来自第三方物业开发商的在管面积由2016年536万平方米提升至2018年3381万平方米，2018年第三方物业开发商的在管建筑面积达到58.9%，来自第三方物业开发商的营收占比为45.1%。

同时，2016年至2018年，嘉宝股份的平均物业管理费为2.3元/平方米/月、2.1元/平方米/月和2元/平方米/月。通过收购第三方物业公司扩大规模，使得嘉宝股份的平均物业费有所下滑。

从应收款项来看，数据显示，2016年-2018年，嘉宝股份的贸易应收账款分别为1.39亿、3.65亿、5.53亿，2018年的营收账款约占总收入的37.8%，增幅明显。

通过一系列收购虽然增加了规模，但对其盈利指标还是有影响。数据显示，嘉宝股份2018年的毛利和净利率有所下降，从2017年的36.4%下降至33.2%。净利率下降的更明显，从2017年的82.35%降至59.68%。资产负债率也在提升，嘉宝股份资产负债率从2017年的58.6%上升至2018年的63%。

物业行业与房地产开发行业做大做强是必然之路，若成功登陆香港资本市场，对嘉宝股份的后续发展会有促进作用。