焦点观察丨内卷升级!长沙城芯“限价天花板”住宅也开始降价

长沙楼市深度报道 2022-04-28 23:10:03
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世茂璀璨风华有过高光时刻,此番逆向操作是为快速回笼现金。

出品丨搜狐焦点长沙站

在竞争趋于白热化的长沙楼市,公寓降价促销是常态,但住宅“以价换量”却比较稀缺。

近日,位于火车站商圈的14800元/㎡“限价天花板”项目——世茂璀璨风华,喊出“精装12900元/㎡”的促销口号。是噱头套路还是另有隐情?搜狐焦点前往项目一探究竟。

一、开局:稀缺地段,出场曾有“高光时刻”

去年2月2日,在4轮竞价后,世茂以84550万元的总价摘得远大路旁[2020]长沙市129号限价地。该宗地块楼面价达楼面价7462元/㎡,住宅(毛坯)销售均价不超过14800元/㎡。这也是长沙第三宗14800 元/㎡限价地块,迄今仍没有地块突破14800“限价天花板”。

随着批前公示出炉,世茂璀璨风华揭开面纱。项目规划了3栋26层住宅、2栋商业和一所4个班的幼儿园。项目绿地率30%,容积率5.00,规划住宅户数324户,车位649个。项目共有建面在90-150㎡之间的户型共124套,建面在150㎡以上的户型有200套,整体定位为主城芯的改善项目。

芙蓉城芯寸土寸金、鲜有新地出让;火车站商圈曾是顶流,但也常常被视作“廉颇老矣”,但作为火车站片区作为首批8个重点片区城市更新已全面启动。在这样的背景下,世茂璀璨风华这一改善项目出场自然备受关注。世茂华中地区公司的相关负责人在营销中心开放时曾表示,世茂以“新一代城市公园综合体”的生态人居理念,打造涵盖住宅、公寓、商业、幼儿园等的多元复合住区,赋予城市有机更新的新起点。

二、转折:入市平平,流量并未转化为销量

和项目一路承载的高期待值和高关注度相比,世茂璀璨风华入市后的表现却始终不温不火,首开去化率不到六成。早先的“流量”并没有转化为口碑与销量,甚至后期都有点低调到透明,多少令人有点疑惑。

火车站商圈近年来鲜有住宅供应,世茂璀璨风华附近并无直接竞品。按照“地段至上”的法则里,项目位于真正的老城芯,路网四通八达,环绕着3条地铁线路,距离地铁2/3号线换乘站长沙火车站步行距离约400米,距离7号线五里牌站(建设中)更近,地段属于上乘。

在配套层面,项目距10万方的阿波罗商业广场约300米,想遛遛公园走几百米就到了晓园公园。在教育资源方面,项目周边有燕山小学、蓉园小学、长铁一中,长郡芙蓉中学、湘一芙蓉第二中学等学校。

在产品力方面,璀璨系也属于世茂产品线里比较高端的范畴。项目配备东芝中央空调、沁园的末端净水器、厨房名族凉霸、大自然实木复合地板等一线品牌。此外,项目还打造了智能社区,除了常规的自动人脸识别、全程无接触通行,还新增了出入口体温检测、全区蚊控系统、高空抛物与智慧轨迹追踪等更全面的智慧系统。

从不利因素角度来看,项目住宅楼栋东侧100余米就是京广铁路线,或多或少都会有铁轨噪音的影响。综合来看,虽然各维度的表现可圈可点,但销量平平成为“硬伤”,这为世茂璀璨风华“以价换量”创造了先决条件。

三、求变:以价换量,多数户型直降2000+

查询拼房帝小程序得知,世茂璀璨风华4号栋的精装产品。去年11月首开的价格16500元/㎡,今年以来均价约15700元/㎡。此番喊出“降至12900元/㎡”是不是一个噱头呢?

搜狐焦点在项目现场了解到,五一期间的特惠房源集中在4号栋。该栋为26层纯板楼,采用三梯五户的设计。每层楼的中间3户均为126㎡户型,东边户为143㎡户型,西边户为149㎡户型。

优惠力度最大的为低楼层的126㎡户型,根据楼层的差异确实有户型折后的价格达到12900元/㎡,但数量极少。与此同时,东、西边户143㎡、149㎡户型普遍也都有相应的优惠,价格区间集中在13000-14000元/㎡。比照之前15700元/㎡的均价,大多数户型的优惠力度在2000+。

纵观长沙今年首轮集中供地,大王山片区的毛坯限价都已经突破13000元/㎡的大关。相形之下,能以13000左右的价格购买主城芯14800限价地块的精装住宅,确实相当具有性价比。

从长沙限价政策执行以来,绝大多数限价地都选择了卖精装,通用的定价法则是“毛坯限价+2500元/㎡精装”。精装部分,成为房企挤利润的范畴。也有少部分楼盘加上精装价格入市后,失去性价比优势,又折返回来按限价卖毛坯。

像世茂璀璨风华这样,以低于毛坯限价的价格促销精装产品,怎么看都是一桩“赔本赚吆喝”的买卖。那么“逆向”操作背后的逻辑点在哪里?想要捡漏的购房者值不值得入手呢?

四、溯源:全力回血,逆向操作是为回笼现金

2020年开始,降杠杆成为了地产行业的政策基调。“三条红线”,成为诸多房企头上“紧箍咒”。

虽然2021年世茂的销售额仍然居于TOP20,但资金流紧张也成为世茂的“心病”。公开资料显示,世茂2022年到期的公开市场债务合计约为130亿人民币与25亿美元。其中一季度则是全年之中到期债务的高峰。

长沙世茂环球金融中心

为应对窘境,世茂全力筹集资金,加速资产处置,回流现金降低负债。仅去年12月,世茂处置的资产就超过50亿元。

从公司宏观层面来说,世茂璀璨风华的降价促销,也是帮助公司快速回笼资金的手段之一。从项目层面来说,世茂璀璨风华4号栋126—149㎡的户型,入市并没有达到预期的畅销效果,降价后或许能回血一把。并且项目后期将推出的2号栋和3号栋主打192㎡的大平层,先把积压的小户型产品清一清,也是一种策略。

根据供地施工现状,4号栋住宅已经开建第三层,最终的交付日期是2024年10月。那么面对降价的“限价天花板”,购房者值不值得跟进呢?买房这件事从来就是“各花入各眼”,如果对购房者对世茂的资金链有信心,并且不抗拒家门口的铁路因素,或许“涨跌不买涨”也是一种策略。

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