老周侃房 | 长沙新建豪宅大横评:七大楼盘+六项指标+无码多图视频,鉴定“真壕”还是“伪壕”!
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晟通牡丹舸
晟通牡丹舸位于梅溪湖西北角；临近梅溪湖
达美溪湖湾
达美溪湖湾位于梅溪湖北岸；总建
金茂广场/金茂府
就像金茂的品牌力在梅溪湖无人可及，金茂广场在梅溪湖的位置同样无可比拟，梅溪湖标志型的“双子塔”、扎哈·哈迪德遗作“梅溪湖文化艺术中心”以及已开业的“览秀城”。
华远华中心位于湘江中路与解放西路、人民路交汇处；
栋写字楼；项目引进了君悦酒店、海信广场等高端商业配套。
中建江山壹号
中建江山壹号位于南湖新城、湘江中路与橘洲湾路交汇处，总建面约
项目依望江公园等原生山体地势而建，据称整体排布呈“北斗七星”，所有楼栋均面朝湘江及橘子洲公园，与毛主席雕像对视。
万科紫台位于南二环与湘江路交汇处东南角，原长沙机床厂旧址；总建
运达中央广场
运达中央广场位于武广新城板块、长沙大道与沙湾路交汇处西北角，总建约
60
万㎡，规划有
2
个五星级酒店（
W
酒店和吉瑞酒店）、写字楼、商场及
6
栋超高层大平层住宅；
项目紧邻地铁
2
号线长沙大道站，酒店和写字楼建筑群，已成为长沙大道和片区的标志性建筑；
“规划及地段”打分与小结
从地段来看，
7
个楼盘均属于市区成熟地段乃至区域核心，因此都有便捷的交通（地铁）及高档次的商业配套；
从规模来看，金茂府和华远规划有大面积的商业体量，因此位居前两名，而最小的是达美，不到
15
万方，但考虑到梅溪湖北岸的商业密集度，所以在配套上并不吃亏；
从规划上看，牡丹舸与运达的围合式建筑布局，能更有效营造中央园林，同时也有比较不错的天际线，整体会显得更为大气和尊贵，更符合中国人的审美；
而其它的兵营式布局，虽然也有可圈可点之处，比如中建的“
北斗七星
”，但视觉上略显凌乱。
02
入户体验（小区主入口和入户大堂）
豪宅之所以区别普通住宅，最重要的产品带来的不一样体验，其核心就是“
尊贵感
”；
这些“尊贵感”无处不在，从外立面到园林，从小区大门到物业服务，但论其中最最重要的，是“入户大堂”：因为这是你每天回家的“
必经之路
”，也是朋友亲戚到访的“排名前列印象”，是“脸面”。
本环节主要是感官体验，就无需文字赘述，直接上图、上视频：
小区主入口视频对比
温馨提示
：本文视频较长，建议在WIFI网络下观看，土豪随意。视频均为老周手机拍摄，专业度和清晰度都只能说呵呵了，多担待将就着看吧。
入户大堂视频对比
补充图
牡丹舸小区主入口：
华远华中心入户大堂外景：
运达中央广场小区主入口：
“入户体验”打分与小结
在入户体验这个环节，牡丹舸、金茂府和运达，均有大气且装修考究的小区主入户大堂，因此在体验感评分里分居前三名，尤其牡丹舸“
奢侈
”的入户大堂，对标五星酒店大堂也不落下风；
而其它几个楼盘，华远因为住宅整体在
8
楼以上（海信广场之上），在入户营造上略显捉襟见肘；强调人文的万科则过于低调，达美和中建也是乏善可陈。
03
园林与景观
小区园林是最简单区分豪宅与普宅的直观印象，而项目所占据的外部景观资源，则决定了豪宅的稀缺性和未来升值空间；
素有“中国别墅专家”之称的龙湖，就一直以“五重景观”（现升级为“五维景观”）在豪宅市场确立其核心竞争力；
而地块所处的外部稀缺景观资源，更是鼎级豪宅不可或缺的正统基因，今天所列出的七个楼盘，其中三个一线临湖，三个无敌瞰江；
园林和景观这个东西，眼见为实，体验为上，也不多说，直接上图、上视频：
园林景观视频对比
补充图
牡丹舸外景：
牡丹舸园林：
达美溪湖湾外景：
达美溪湖湾园林：
金茂府外景：
金茂府园林：
华远华中心外景：
华远华中心园林：
中建江山壹号园林：
万科紫台园林：
运达中央广场园林：
“园林及景观”打分与小结
园林和景观，这是本次考察和横评的
重头戏
，也是众多定位改善的楼盘“重金押注”的首要目标；
两天体验下来，整体感觉几个楼盘之间园林的
差距比较大
，做的比较好的，如运达和牡丹舸，用“流连忘返”来形容一点也过分；
有一个维度可以直观体现小区园林做得好不好，就是老周的“
逗留时间
”，老周在运达和牡丹舸的时间是最长的，尤其以运达为突出；
而相对较差的，华远和达美是
受制于绿地面积
，万科个人感觉是
受制于成本
考虑（过于市场化和利润化取向，这对豪宅产品来说，未必是好事）；
而在外部景观这个环节，三个环梅溪湖的楼盘里，达美无疑是较佳的，前后均无遮挡；而三个一线滨江的楼盘里，华远占据较好的观景资源，无论是西面的“山水洲城”，还是东面“城市人文”，随便用手机一拍，都是优质的风景！（
PS
：文中的实景照片，都是老周用手机拍的）
所以说，
内部园林最差的华远，恰恰是外部景观较佳的；而外部景观资源最弱的运达，则在内部园林上投入了较大的成本和匠心
；有个细节不知道大家在视频里注意到没：虽然已经交房，但运达的草坪是最绿的！
04
物业品牌和水平
这点与“园林”类同，都是作为改善客群重要指标，正所谓“刚需买户型，改善买园林
/
物业，终极买邻居”；
物业这个因素，是除产品外，最重要、也是最息息相关的软性价值，为保持这一点，
7
个楼盘无一例外的，都选择了自营物业；
论物业品牌的知名度，万科物业在业界肯定是排名排名前列的，实际体验下来，细节上确实做的还不错；
但本土的楼盘里，运达和牡丹舸，其实也都非常
OK
，尤其是运达，在交房之后，服务水准仍未明显下滑，实属难得；
以下就是对
7
个楼盘的物业评分：
05
价格（性价比）
别瞎听“
富人不在乎价格
”之类的话语，如果你信，那你就图样图森破了。有钱人远比你想象的要“精明”（
kou
），事实上大部分的土豪（尤其白手起家的富人）也是十分看重价格的；
当然，我们不是简单对比“谁贵谁更便宜”，否则老周就没必要设立“
1
万
5
以上”的入选门槛了，豪宅也同样适用“性价比”；
老周主要从两方面：
1
、同区域、同地段其它普通商品房的价格；
2
、结合规划、品质、园林成本、容积率等客观性指标，以及现场体验的价值感和尊贵感（主观性指标）来综合评判；
下面是评分结果：
06
地下车库
我承认“地下车库”是个很偏门的指标，但却已经越来越在豪宅中凸显价值，正所谓“
细节中见珍品，隐密处藏匠心
”。豪宅的价值所在，正是正视和重视那些些被忽视但却无处不在的“尊贵感”；
晟通牡丹舸：
达美溪湖湾：
金茂府：
华远华中心：
中建江山壹号：
万科紫台：
运达中央广场：
“地下车库”打分与小结
综合对比之后，给老周留下深刻印象，还是牡丹舸，不仅有豪华气派的“汽车大堂”，而且进出都是“双车道”，充分考虑了“女司机”和大型房车，可谓无微不至；
当然，号称“亚洲先进地下停车场”的运达，也是相当的气派，且在细节上，比如“空位指示灯”，一般停车场是设置在车头位置，而运达则设计在通道上方，方便司机查看；
停车场建设得最“寒碜”的，要属万科紫台，其次是华远，没有铝格栅吊顶，档次上差的不是一点点；金茂府的场内做的不错，但是进出口车道太窄，还有一个
90
度的弯，很容易堵车，这点不够人性化。
—— 总结 ——
根据上述
6
项指标及评分，加权平均后最终得分如下（点击查看大图）：
1
、牡丹舸以
6
项指标
4
个排名前列，毫无争议地获得总分
84
，排名排名前列的好成绩；而运达中央广场和金茂府并列第二；但
七个楼盘总分差距其实并不大
；
2
、正如老周在开头语音里说，长沙的本土房企在本次豪宅大横评与国内一线品牌大佬的“全方位
PK
”中不露怯色，甚至全面先进，带给我们诸多惊喜；
除去企业自身优秀的学习能力、多元化的企业背景提供资金支持之外，
企业掌舵人的坚强意志
（军人出身）
和耐得寂寞的匠心精神，是楼盘坚持品质排名前列、利润其次的核心动力；
3
、无论是买普宅还是豪宅，
最怕的是广告宣传和实际交付是两码事
，而老周考察的这七大豪宅里，大部分已交付入住，特别是运达的园林，万科的物业，都在细节品质上给老周留下深刻印象；
4
、与豪宅相对应的，是
明星业主
的光环，两者相得益彰，比如运达的业主里，就有诸如李湘、李维嘉等娱乐明星及商界富豪；
5
、相对于普宅而言，豪宅更注重对稀缺自然资源的“独占”，
本次横评的七大豪宅，三个一线临湖，三个首排瞰江；
6
、真正意义的豪宅，不是“小隐隐于野”，而是“
大隐隐于市
”，豪宅也需要好的地段，也需要地铁，也需要高档次、能与其身份地位相匹配的商场和酒店，所以像运达、牡丹舸、金茂府、华远，均规划有高端商场及五星酒店等配套。
免责申明：
上述内容及评分，均属个人感受及观点，部分数据和图片来自互联网，老周并不对资料的真实度严格审核，也不构成任何购买或投资建议，特此声明！
—— 尾声 ——
今年待售的三个全新豪宅项目，值得期待：
01
：建发央著
建发央著，就是今年楼面地价高达
9240
的梅溪湖地王
B39
，据较新曝光的规划图，拟建
49
层的超高层住宅。
02
：
珠江颐德公馆
顶着“颐德公馆”的金字招牌，珠江此次的地块，虽然相对偏了一点，但一线无敌的江景资源，是其成为稀缺的资本。
据悉颐德公馆即将推出
170-277
㎡的大平层，产品设计相当大胆，值得期待。
03
：龙湖碧桂园
·
天宸原著
作为城东今年最值得期待的豪宅产品，坐拥两大法宝：一是“龙湖
+
碧桂园”的品牌力；二是浏阳河的一线江景资源；
据悉，龙湖碧桂园天宸原著本月
即将开放奢华的样板房，值得期待。
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