焦点原创 | 这一次,能成功薅到开发商羊毛吗?

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周末，陪同一位朋友顶着35℃高温接连看了北辰时光里、中富航银座两个公寓项目。

这一天，她打破维持8年之久的周末12点之前不起床的记录，破天荒的7点半出门看房。给予她足够动力的，是公寓降价风暴！

这对于一直想有个窝的她来说，有足够诱惑。或者说，是一次踮踮脚就能上车的机会。

面对骨折价格，她说这是一次薅羊毛的机会。现实，真如她所期待那样吗？

早上8点半到达选房现场，参与选房的人已排起长队。

5888元/㎡的特价房源需现场摇号。

“5888的抢完咯”，听到前面的人传来较新战报，她的热情被浇散一半。当轮到她时，仅剩下7字头房源。显然，对做足功课，熟知长沙公寓遍地打折的她来说，“7字头”买下这里，并不是较佳选择。

据悉，北辰时光里公寓开盘当天去化150套，这个数字，在当前市场环境下，相当于某些公寓项目一年的销量。一骑绝尘，甚为耀眼。

而朋友圈疯传的人潮汹涌选房现场，似一剂“春药”，撩拨起公寓市场久违的雄起场面。

但所有人也都清醒地知道，这只是降价噱头包装下的“虚假繁荣”，如海市蜃楼般壮观，但终究是昙花一现，不能创造逆风翻盘的奇迹。

“较低价房源，永远都说卖完了。”在拼房帝购房交流群里，有粉丝一针见血。毕竟，北辰时光里5888元/㎡公寓，只有20套，在3楼。

离开北辰时光里，她带着些丝失落走入位于老牌商圈的中富航银座。

◐曾经中富航银座热销场面

从滨江新城到雨花亭，相距超20公里，有朋友质疑她的置业规划，是不是太过随意。她淡定地说出真相：公寓终究还是投资产品，住得舒服没那么重要，重要的是未来租给谁，能不能租出去。

雨花亭商圈+7999元/㎡的诱惑力，确实不小。

从现场销控表来看，在以价换量的策略下，项目去化效果显著，余货不多。

但某网页的网友评论，成为悬在朋友心中的大石头。有网友称：买房后发现项目产权只剩15年，等到交房只剩14年使用权。

为打消她的这个疑虑，置业顾问出示了一份《中富航·银座 关于土地年限的承诺函》。承诺函中说明，项目土地使用权自1996年7月18日至2036年7月18日止。业主对上述起始年限提出异议的，长沙尚鼎置业有限公司承诺承担22年土地延期费用。并承诺，该承诺函作为购房合同附件签署。

对此疑虑，湖南联合天成律师事务所蔡卫华律师也曾就此承诺函给予回复：《关于土地年限的承诺函》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。

另一个让朋友打退堂鼓的因素是，公寓业态分布过于复杂。

整栋公寓1-3层为商业，4-7层为希尔顿花园酒店，8-21层为公寓，21-27层为写字楼，25-27层为自持物业，用于集团总部办公。尽管物业为业内TOP级万科物业，但她对未来整栋楼来往人员的复杂性，表示担忧。

面对置业顾问“仅剩几套”、“租金抵月供”等说辞逼定，她反而十分淡定：“现在是特别的买房市场，希望能遇到中意的楼盘。”

确实，这场价格战太过激烈：均价曾达到16000元/㎡的先进中寰，今年8月份已跌到 10800 元/㎡，较低出现9字头房源；位于烈士公园东门的富力广场7字头工抵房特价房；金茂建发泊悦公馆，loft公寓价格均价7500……

异常凶猛的降价潮，拉低了市场客户对于公寓产品的预期，观望情绪浓厚。

在拼房帝购房群里还有粉丝问道：为什么公寓都在降价？有粉丝回复道：为资金周转能活命，就算鸡骨头也能啃到点肉。

公寓市场有多难？恐怕不止高悬的库存和持续的新增。

近日，位于开福区三一大道的君悦新天地被爆因资金链断裂等原因，延期交付。据了解，原计划2020年6月精装修交房的项目，屡次延期交房，无限拖延工期。

市长信箱针对相关问题作出回复，为确保该项目顺利完成竣工验收，开福区已在新河街道开设了该项目复工复产专用账户。

2021年8月23日，经开福区住建局与项目建设方（含所有总包及分包）核实，实现项目毛坯交付还大约需要资金4200万元，在资金到位情况下需两个月完成施工建设。

并表示，该项目公司积极开展自救，现有42户购房客户网签后可回款约1000万，与施工单位签订了23套公寓抵扣工程款（1160万元）合同，与湖南湘信建设工程有限公司签订了18间商铺抵押贷款（2000万元）合同。

开福区住建局将继续做好后续项目建设监管以及资金流向监管，确保资金封闭运行，专款专用于项目建设，全力督促项目在2个月内实现毛坯交付。

从曾经的开盘辉煌史，到如今艰难交付路，君悦新天地冰火两重天。对外部环境收紧的开发商来说，如何活下去才是终极命题。

与长沙一样面临巨大公寓库存压力的南宁，在降价之外，正开辟另一条新路——“商改住”。

4月21日，南宁江南区的绿港国际中心进行批前公示，拟将商业办公项目调整为商住项目。为了销量，为了现金流，尽管改规划的路上困难重重，仍有不少楼盘对此蠢蠢欲动。

对长沙来说，尽管以价换量背景下，库存量稍有回落。但高压局面尚未改变，未来4个月时间，市场上还将新增供应68万方新品……

公寓能不能买，最重要的是看处在什么样的人生阶段，以及公寓的位置。

如果；你想买下公寓，未来卖钱买住宅，还是要谨慎考虑，高昂的税费并没那么容易找到接盘侠；如果，你做好长线投资的打算，想拥有一笔稳定的租金收益，那么公寓可以作为一个选择，前提是，一定要看准位置。

这轮降价风暴还会持续。

从目前来看，想入手公寓的网友，可以找找打骨折、有地铁、有商业的产品。

没准，等到下一个风口会给你个惊喜。

另外，可以大胆猜测一下，推迟两次的长沙第二批次集中供地细则中，是否将优化商住比，从供地上减少商业配比？等待揭晓。