大热地块“生出”爆冷新盘,合能在长沙为何屡遭滑铁卢

位于金鹰月湖板块的[2020]长沙市084号地块，引得41家房企“竞折腰”，堪称去年长沙最热门地块。在约2.4%的中签率里，幸运的天平最终偏向了合能地产。

按照正常的逻辑，大热地块应该催生片区又一红盘，更甚者应当成为片区标杆。时隔数月，百强房企合能显然交出了一份令人大跌眼镜的答卷。五一长沙楼市成交创下近年来较佳，首开入市的合能枫丹宸悦仅卖出15套，去化率约19%。入湘第11个年头，在这个广受瞩目的新项目上，合能又一次低调遭遇滑铁卢。

“新面孔”合能枫丹宸悦到底是什么模样？日前，搜狐焦点前往项目一探究竟。从地铁3号线湘龙站步行约300米，便来到合能枫丹宸悦营销中心的入口处。

◐ 道路入口两侧，两盘风景各异

由于合能枫丹宸悦和东原麓·印长江仅一路之隔，此处便出现一组有意思的对比画面。道路南侧，东原麓·印长江立着2020年销售20亿+的宣传牌。而道路北侧，合能枫丹宸悦的门头标识看上去才匆匆刷过油漆，旁边还零散地摆放着几个油漆桶。

进入营销中心，人气显得冷冷清清。置业顾问介绍，项目包含7栋住宅和一栋配建的幼儿园，采用抬地式设计，小区整体绿化率约35%。交通配套看，项目距地铁3号线湘龙站约300米，距地铁5号线白茅铺站约1.3公里。教育配套方面，项目内部配建一所公办幼儿园，距离金鹰小学约1公里。

◐ 143㎡户型主卧视角，过道显得有些狭长

目前，项目在售建面约118-143㎡精装产品，卧室带飘窗，户内花园半赠送。走进样板间，会发现户型仍存在一定短板。比如，建面约143㎡户型过道狭长、建面约118㎡的户型则并不那么周正。此外，由于中央空调的设备占据了一定空间，所以各户型并没有实现改善产品常有的南北双阳台设置。

从摇中签开始，合能枫丹宸悦看似拿了一手好牌，首开入市却并没有掀起水花呢？或许可以从同片区竞品、自身产品力等维度窥见一斑。

尽管金鹰月湖板块并不是长沙楼市热度的“排名前列阵营”，但近两年也出现了绿地V岛和东原麓·印长江等“红盘”，而它们恰恰是合能枫丹宸悦的强劲对手。

◐ 月湖片区卫星图

绿地V岛既有中国V谷的强力加持，又有月湖公园、浏阳河金鹰湾等天赐景观，13500-14000元/㎡的均价对改善客户颇具吸引力，屡次成为开福区销冠。

◐ 东原麓·印长江展示馆

东原地产依托中高端项目塑造品牌口碑，形成了品质“资优生”的形象。东原麓·印长江与合能枫丹宸悦仅一路之隔，却拥有更好的原生山体景观资源，产品业态包含叠墅、高层、大平层等，对于改善客户而言有更丰富的选择。

◐ 合能枫丹宸悦营销中心门口

相对于[2020]长沙市084号地块毛坯限价11100元/㎡，合能枫丹宸悦12500元/㎡的首开价格显然压缩了利润空间，想通过性价比去争夺一下片区的改善市场客户。但这似乎也是一把双刃剑，在有限的利润空间里，合能枫丹宸悦呈现的产品显得平平无奇，并没有过多的惊喜与亮点。尽管进入长沙11年，高端客户对合能的品牌认可度并不那么强，因此品牌对项目没有起到赋能效应。此外，世联行分析，蓄客时间短也是合能枫丹宸悦首开失利的重要因素。

纵观合能近年来的发展路径，一直有高空走钢索之感。合能集团1992年创建于香港，后来将总部搬到了成都。从2015年开始，合能集团便开始通过股权质押的方式来为旗下项目输血。比如，2017年，合能对旗下公司成都合能房地产、西安进达合能置业以及西安房地产项目进行股权质押，共计获得 1.6亿元资金。2018年，通过对旗下湖南合能房地产开发公司进行股权质押，合能集团获得2亿元资金。虽然2020年勉强挤进了百强房企“下位圈”，但频繁通过股权质押的方式变现，难免让人对合能资金链心存疑虑。

合能枫丹宸悦的遇冷，其实并不是合能在长沙市场首次“翻车”。“所有梦想都开花。”是合能地产喊出的口号。入湘11年，合能在长沙拥有9个项目，在区域分布上实现了“多点开花”。但是当复盘合能长沙各个项目的成长之路，却发现交出的答卷并不那么精彩，好几个项目更是楼市黑榜的“常客”。

位于梅溪湖片区的合能璞丽，因为开发商减配引发业主维权，被《长沙晚报》等媒体曝光过。红网披露，洋湖片区的合能洋湖公馆电梯质量问题频发，屡次上演电梯惊魂。而位于湘府东路旁的合能枫丹丽舍更是因安全生产监理不到位、未拿证违规预售等原因，曾多次被长沙市住建委记入信用 “黑名单”并受到相应处罚。2018年6月，合能枫丹丽舍因落实市政府房地产市场调控政策不到位，对调控工作造成较大负面影响，开发商合能及其子公司被暂停在长沙参与土地市场招拍挂。

正如“罗马不是一天建成的”，购房者对房企的印象也是通过一个个项目叠加形成。业内人士分析认为，合能过往的产品表现力一定程度上加剧了改善客户的观望心理。一方面“修炼内功”打造具有创新性的产品，另一方面注重品牌形象的重塑，多管齐下才能扭转刻板印象，在改善市场真正乘风破浪。