挂牌楼面价6800元/㎡,桐梓坡棚改地会成长沙价值新高地吗?

作者丨王羽琴

出品丨搜狐焦点长沙站

1月18日上午，备受关注的河西老城区桐梓坡棚改地块——[2021]长沙市004号挂牌。该宗地出让面积94368.88平方米，起始价372191万元，起始楼面价为6800元/㎡。

与此前自媒体沸沸扬扬炒作将以16000元/㎡刷新长沙限价地天花板不同，该地块并不是以限价地的身份挂牌，竞拍条件里的表述“住宅（毛坯）最终销售均价按我市政策进行价格监制”。

多点开花，棚改地近年市场表现亮眼

当城市不断生长，边际不断扩大，新挂牌的土地也越来越游离传统中心区域以外。然而棚改地，因为历史原因往往占据较为核心的地理位置。在讲究“地段为王”的房产行业，房企们对棚改地块的偏爱也在情理之中。

对长沙而言，近年来棚改地块在挂牌后通常也都寻觅到了“良主”，甚至成为片区里房价的“风向标”。2017年，[2017]长土网031号地块被华润摘得。这宗位于黄兴北路的42亩棚改地块起拍价14.54亿元，起拍楼面价约6000元/平方米。2020年，华润置地中心拔地而起，精装公寓均价15500元/平方米，销售状况火爆。

2020年3月，火星镇棚改地块拟挂牌的消息不胫而走，住宅（毛坯）限价13800元/㎡，这个数值也成为当时长沙内六区的限价地“价格天花板”。经过挂牌-挂牌中止-恢复挂牌的坎坷历程，2020年11月，这宗[2020]长沙市064号地块被长房集团以6.7亿收入囊中。尽管限价地“价格天花板”已经易主，但限价依然是“第二把交椅”。

在棚改地颇受房企垂青的大前提下，作为长沙近5年来体量较大的棚改地块，[2021]长沙市004号地块出场便“自带光环”。据悉，“桐梓坡改造”是长沙市2015年启动的当时较大的棚改项目，当中涉及72栋楼房、约2897户住户，本次出让的地块仅占当时棚改项目的1/2。

 地段成熟，周边医教商配套丰富

[2021]长沙市004号地块地处桐梓坡路以南、望月路以东，是河西老城区核心地段，片区配套十分成熟。地块临近地铁4号线、6号线交汇站点六沟垅站，周边有奥克斯广场、王府井、绿地中央广场、保利MALL、湘雅三医院、省肿瘤医院、博才寄宿小学（本部）等医教商配套。

目前周边在售楼盘较少，但均价维持在较高区间。东面的滨江府1913毛坯限价12900元/㎡，精装15000元/㎡。西南边的保利海德公园在售公寓均价15000元/㎡，越秀悦湖台在售毛坯复式公寓均价13500元/㎡。

门槛颇高，拟打造河西新商业巨舰

没有金刚钻，别揽瓷器活！这宗关注度颇高的地块，也设置了极高的竞买门槛。竞买人或其实际控制人为2019年《财富》排行榜世界500强前100强且该实际控制人旗下具有中国连锁经营协会评定的“2019年中国连锁百强”排行榜前10强的企业；本次挂牌出让不接受联合竞买及联合开发。此外，该宗地须开发建设集中式商业购物中心，其中自持商业建筑面积不少于15万平方米。竞得人须出资建设规划的桐梓坡小学及桐梓坡中学。

专业人士分析，根据竞买条件来看，华润拿地可能性较大。华润在城市更新层面颇有建树，2017年华润就签约雨花区政府，投资500亿更新红星片区。按照竞买要求，[2021]长沙市004号地块商业体量接近24万方，将成为长沙城市更新的标杆项目，集商务写字楼、商业、住宅、公寓为一体的城市综合体。

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