焦点原创丨下半年湖南四城发布“限跌令”,释放了什么信号?

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近日，张家界市房地产行业协会发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的报告》，其中明确提及“商品房销售价格不得低于备案价格的80%”。尽管这只是一份行业协会的倡议，也被业内视作“稳房价”的“限跌令”。

从今年8月，岳阳出炉全国排名前列“限跌令”以来，湖南已经陆续有永州、株洲、张家界等城市跟进。四座城市出炉“限跌令”，究竟释放了什么样的信号，今年湖南楼市整体表现又如何呢？

一、成交“吊车尾”城市的自救之路

8月9日，岳阳市住房和城乡建设局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》。其中规定，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。9月，湖南株洲多家大幅降价房企被有关部门约谈，被视为隐形“限跌令”。

11月1日，永州市零陵区住房和城乡建设局发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价等倾销扰乱房地产正常秩序。此外，张家界房协近日发布的《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的报告》，规定了稳房价、稳市场等相关内容。

为什么是这四座城市陆续出台隐性或显性“限跌令”呢？很大一部分原因是这四座城市在今年的楼市里表现欠佳，处于“吊车尾”状态。湖南省统计局发布的信息显示，今年1-10月，全省商品房销售面积降幅居前三的市州为张家界、永州、株洲，分别下降34.7%、18.4%、14.5%。

未在“后三甲”的岳阳表现同样也不尽如人意，克而瑞的统计数据显示，今年10月岳阳主城区商品房的供应量、成交量、成交均价等主要指标都大幅下滑，市场疲态明显。这四座城市陆续发布“限跌令”，被业内视为稳军心的自救之举。

二、楼市“冷静周期”里的兜底之举

“限跌令”的出炉并非孤例，今年下半年以来，越来越多的城市都加入“限跌阵营”。据不完全统计，自岳阳打响“限跌排名前列枪”以来，已经有昆明、鄂州、江阴、唐山、张家口等20余座城市都以不同形式推出“限跌令”。

今年下半年，楼市整体都处于“冷静期”。重点一二线城市，第二轮土拍开始都纷纷遭遇滑铁卢，购房者的观望情绪也逐渐浓厚。从城市分布来看，目前出台“限跌令”的城市主要分布在三四线城市。相对于一二线城市，三四线城市的抗击打能力更差，在楼市的低谷周期内部分区域降温会更急剧。

在面临融资压力、现金流压力、去库存压力等多重压力时，在下行周期内，三四线城市的开发商“以价换量”的意愿会更强烈，所以会大幅调整销售价格的方式来增加竞争力和变现能力。因而，三四线城市有的放矢的“限跌令”会更多一些。

大规模的“降价潮”容易造成行业动荡、破坏房地产市场秩序，长线来看也将影响城市的土地价值与前景。业内人士认为，发布“限跌令”目的可以浓缩为一个字“稳”，稳地价稳房价稳预期。一个城市出台“限跌令”时，也折射着当地楼市处于降温与下行的曲线。“限跌令”在“房住不炒”的宗旨下，对于楼市仍然会起到规范市场秩序、稳住基本面的效果。

三、湖南楼市曲线整体走势仍然稳健

下半年湖南陆续有四座城市出台“限跌令”，这是否意味着湖南房地产市场表现糟糕呢？答案是未必，整体来看，今年湖南房地产市场仍然相对稳健。

湖南省统计局发布的数据显示，今年1-10月，全省商品房销售面积7023.84万平方米，同比增长1.8%，两年平均增长2.4%，商品房销售额4622.58亿元，增长6.8%。从城市表现来看，6个市州实现商品房销售面积正增长。增幅居前三的市州为邵阳、郴州、长沙，分别增长35.4%、18.5%、9.1%。

与此同时，开发商对湖南各市州的开发投资前景预期仍然较为乐观。今年1-10月，湖南房地产开发投资4430.84亿元，同比增长13.8%。其中，住宅投资3384.72亿元，增长18.4%。分地区看，全省除张家界外13个市州实现房地产开发投资正增长。增幅居前三的市州为长沙、湘西、永州，分别增长20.9%、19.4%、18.2%。

业内人士建议，楼市的周期性波动属于常态，购房者大可不必因为地市“限跌令”的出台而如履薄冰。在楼市的横盘时期出手，购房者为规避不确定因素，要更关注开发商的品牌实力，不能有盲目“捡漏”心态。对于在地市置业，可能优先考虑现房与准现房。