犇腾年代⑦丨最低去化仅7%!这些楼盘缘何遭遇成交“滑铁卢”

长沙楼市深度报道 2021-07-16 16:06:40
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今年上半场,长沙内六区新房成交突破800万方,整体呈现欣欣向荣的态势,但楼市竞争依旧惨烈。据各大机构开盘监控数据显示,一些项目去化率低于30%,最低的甚至只有7%。是何缘由,让他们火力全开却只能寂寥收场?

出品|搜狐焦点长沙站

“真正的勇士,敢于直面惨淡的业绩,敢于正视淋漓的秒败。”这虽是句玩笑话,却也是上半年部分项目的真实写照。

今年上半场,长沙内六区新房成交突破800万方,整体呈现欣欣向荣的态势,但楼市竞争依旧惨烈,有盘逢开必罄,有盘开局遇冷。据湖南中原研究中心、湖南世联行、湖南克而瑞等机构开盘监控数据显示,一些项目去化率低于30%,最低的甚至只有7%。是何缘由,让他们火力全开却只能寂寥收场?

1. 蓄客不足,缺乏市场预判——

五一小长假期间,热盘集体发力一路高歌猛进,龙湖春江天玺旭辉雨花郡东原麓印长江、保利天汇、旭辉国悦府、保利恒伟时光印象等多个项目成交量迅速破亿,网签量达近四年最高值。然而,同期开盘的合能枫丹宸悦,去化率却仅19%,在大盘热度整体攀升的大环境下,显得格外突兀。

合能枫丹宸悦位于金鹰月湖板块,作为纯新盘本就不具备太多蓄客优势,加之蓄客周期短、市场发声不足等原因,更令其关注度完全没能达到推售所需。与此同时,项目均价12800元/㎡,想走中高端改善路线,但无奈此前合能在长沙打造的项目口碑平平,且一路之隔便是颇具品质的竞品东原麓印长江,综合诸多因素致使首开失利。

3月开盘的锦顺宸樾府,也完全没能沾到“金三”好运,去化仅15%。该项目位于开福区鹅秀板块,距地铁一号线延长线周南中学站仅200米,邻近福晟mall和秀峰山公园,景观资源较好,整体配套也尚可。但碍于前期推广不足,又无法摆脱作为小开发商的局限,导致市场知名度十分一般。后又采用临时接待中心,位置隐蔽致使体验感较差,加之推货量较大有374套、均价超万元每平米,多重因素叠加最终去化较差。

2. 竞品压力,性价比不足——

首度开盘的印湘山,因其“小而美”情怀及主打豪宅的口碑,早在预售阶段便已颇受关注。但等到实际推售,去化率却仅有21%。

本身项目定位改善,但与环境配套出入较大,周边无主干道因此交通通达性较弱,靠近板塘工业园与板塘村安置小区,宣传的三面环山也只是小山包,户型结构亦较为一般。小高层均价13800元/㎡(精装2500元/㎡),洋房均价17500元/㎡(精装6000元/㎡),对比周边竞品红星天铂毛坯9500元/㎡、洋房10800元/㎡,性价比不足,竞争力实弱。

另一方面,对于改善而言,这样的价位在长沙可以有很多更好的选择,对于刚需而言,这个价格又无疑太过偏贵,可谓“高不成低不就”。

此外,还有不少楼盘也同样在面临着竞品压力问题,如小房企操盘的清控尖山湖。地段较偏、配套较弱,基本不具备湖景视野,户型面积段主打刚需, 然而全装修11700元/㎡的均价,对于所在片区或定位客群而言,都似乎显得价位略高,3月首开去化率仅29%。对比周边盘,梦想麓隐天境非毛坯洋房均价11000/㎡、保利恒伟时光印象毛坯9300元/㎡、长房云尚公馆非毛坯11300元/㎡……无论从影响力或性价比来看,均完胜于清控尖山湖。

3. 配套薄弱,周边环境复杂——

汉唐世家今年1月开盘失利,去化率仅24%。而与它同期开盘的几个项目,去化都十分不错,平均去化率高达85%,处于当期市场高位。究其失利原因,大概率是受周遭环境影响。项目本身地段较偏,暂无轨道交通,地铁与学校都仅在规划中,周边商业亦较为缺乏,紧邻金洲大道,噪音或无可避免。此外,约600米处便是锂电池材料基地,约1.3公里处还有个朗公庙,环境复杂存在多种隐患,价位上也无优势,去化不佳难免。

1月、3月分别开盘的美的麓府,去化更是低至谷底,仅为9%和7%。该项目位于尖山湖片区,因之前一些负面事件,口碑已是不佳,加之附近配套不成熟、整体地段较偏、暂无地铁交通、周边厂区较多人员混杂等因素,更给蓄客和去化增加了难度。

而同样去化难的港湘铂玥,也是没能逃开配套补不足的负影响。该项目位于望城区金星北路,本身位置较偏,开发商又属于名不见经传系列。推售面积段96-121㎡,显然客群定位为刚需。早在去年开盘时,项目以6873元/㎡的成交均价也才去化70%,今年开盘却直接上涨到了7500元/㎡的均价,对刚需的吸引力也进一步降低。

焦点小结:去化不佳的楼盘,通常都避不开定位不准、位置不佳、交通不便、蓄客不足、配套不佳、环境不好等问题。“狭路相逢,品质制胜”,在房票珍贵的当下,置业者购房时也会多一份理性与谨慎,若不能拥有自身核心竞争力,无法实现价格与品质的正向相关,那么低去化率或许就只能成为长久的无解题。

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