逆风翻盘,行稳致远——2020长沙新房市场盘点

 出品丨搜狐焦点长沙站

尽管有着略显艰难的开局，2020年长沙楼市在渐入佳境中走出了一条逆市上扬的强劲曲线。根据湖南中原研究院的统计，2020年下半年长沙商品住宅市场妥妥地实现了“逆风翻盘”，供销量达到近三年较高值，也带动全年整体供销比实现1.11。长沙楼市在供求相对均衡中，实现稳健发展。

01供销齐升，新房去化周期为6个月

湖南中原研究院的统计数据显示，2020年长沙内六区新建商品住宅供应面积1631万平方米，较前一年增加8.91%；成交面积1472万平方米，较前一年上升11.07%；成交均价10556元/㎡，上扬7.04%。

近年来，长沙楼市去化速度一直步履不停。自2016年3月以来，内六区已拿预售证未成交的住宅量一直低于1千万方，周期控制在10个月以下。截至2020年底，内六区新建商品住宅库存量为913万方，去化周期为6个月，整体市场去化环境健康。

02多点开花，改善型需求进一步释放

在“房票”紧张的情况下，改善型需求在2020年进一步得到释放。内五区新建商品住宅主力面积段成交集中在130㎡-144㎡区间，主力价格段成交集中在100-140万区间。

从总价段分析来看，总价大于250万元的产品与前几年相比，在成交占比中上升明显，达到了11%。在限购前提下，许多人置业时更多考虑一步，踮踮脚去够到大面积段的改善型产品。

从各板块片区来看，高铁新城、麓谷谷山等板块在2020年去化表现亮眼，成交均破百万方。含浦洋湖垸、雷锋等板块去化成交量也达到80万方以上。

在供销均衡的大背景下，绝大多数板块去化压力较小，去化周期在6个月以下。值得注意的是，大托暮云板块去化周期在14个月以上，中心板块去化周期在12个以上，存在一定的去化压力与风险。

03红盘迭代，限价新盘成交表现亮眼

2020年月均开盘去化率为58%，处在荣枯线徘徊，基本与去年一致。在整体供应量拉高的前提下，2020年越来越多的项目选择平推入市。与往年相比，开盘去化率达到90%以上的红盘数量明显减少。

2020年，红盘的板块集中度变低，单板块热销红盘最多仅有2个，红盘分布范围由之前的9大板块扩大为15大板块。热销原因不再为单一的低价，客户逐渐关注产品打造、品质及各项配套综合考量。 20个红盘项目中仅4个项目住宅已推完，16个项目总计168万方明年可清盘，红盘项目持续迭代。

2020年红盘以新入市的限价盘为主，分别占比55%、60%，一方面凭借有限价限制，具有一定性价比优势，另一方面新盘在产品打造、实景展示方面相对突出。

04分化加剧，2021竞争更趋于白热化

湖南中原研究院的统计数据显示，2021年长沙内六区商品住宅预计新增供应1617万方，长沙县371万方，内六区叠加短期库存，按近6个月去化速度计算，去化周期需要16.6个月。与此同时，板块分化依旧明显，麓谷谷山及高铁会展竞争最为激烈，去化缓慢的则可能是中心、芙蓉马王堆及丁字镇板块。

湖南中原研究院预计2021年内五区商品住宅的单价将有所上移，推货主力集中在12000-15000元/㎡区间，占比39%。六区一县商品住宅项目预计总货值2132亿元，单盘货值集中在10亿元以下，多为明年清盘项目或小体量新盘，大盘更加稀缺，预计2021年各盘之间竞争加剧。

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