正面厮杀之下,长沙公寓如何逆风飞扬?

出品丨搜狐焦点长沙站

随着“金九银十”即将到来，楼市的新一轮抢滩战已经打响。在鏖战激烈的长沙公寓市场，绿地V岛、金茂建发泊悦、长房云时代等项目已经祭出“高性价比牌”，有意入手公寓的购房者也迎来“抄底”与“捡漏”的时机。

 现状：高库存“围城”，公寓高光时刻黯淡

长沙商业公寓市场曾经也有过漂亮的成绩单，2016年以来限购政策加码，突然放大了商业公寓不限购不限贷的优势，一时间供不应求。2016年到2019年，长沙的公寓市场经历了一个量价齐升的时期。

数据显示，2017年长沙公寓年成交量达97万平方米，供销比达到0.88，首次出现供不应求，价格每平方米破万元。2018年，长沙公寓市场呈现井喷式供应，供应量增至160万平方米，成交量也达到近年以来的极值120多万平方米。

然而，商业公寓持续加速放量，高库存压力逐渐成为悬在头顶的“达摩克利斯之剑”，公寓的高光时刻也伴随高企的库存量一同黯淡。湖南中原数据显示，截止7月底，长沙内五区商业公寓库存去化周期攀升至39个月，环比量涨价跌。

在走俏的周期内，公寓的价格比同区域内的住宅要高出一截。湖南世联行的数据显示，2020年长沙公寓与普通住宅间的价差缩小至1474元/㎡。而这个价差数据，在2018年还是4901元/㎡，在2019年为3806元/㎡。随着今年以来，不断有项目采取以价换量的方式，不少公寓已经与住宅间的价格甚至出现“倒挂”，不失为“捡漏”的好契机。

突围：抢滩“金九银十”，红盘以价换量

8月中旬以来，长沙公寓市场逐渐掀起一波“以价换量”的性价比之战，不少片区的“红盘”与“种子选手”也加入战局，“内卷”之势愈演愈烈。

占据“中国V谷”核心地段的绿地V岛，住宅产品是片区的“销量常胜军”。8月中旬，该项目B09栋与B10栋的loft公寓产品释放利好，从过往14000元/㎡的均价亮出了8900元/㎡起的优惠，短短几天成交100余套。搜狐焦点探访得知，8900元/㎡的特价房源主要集中在4楼，其他更高楼层的房源价格仍在1万元/㎡以上，但让利幅度已经颇具诚意。

位于滨江新城片区的金茂建发泊悦loft公寓产品，同样亮出了“单价8800元/㎡起”的折扣力度。该项目的公寓产品建面约43-67㎡，4.5m层高，改造空间较为灵活。于此同时，项目还推出较低首付5万起的活动，进一步降低了公寓的上车门槛。

在市府西片区的长房云时代，时代小镇loft产品推出了“7900元/㎡起买复式公寓”的让利。据了解，项目目前均价8000元/㎡，相比之前11000元/㎡左右的价格已经是真金白银的让利。

破局：多管齐下“解题”，差异化创新成关键

“公寓本身具备很强的投资属性，根据供求状况有价格波动是很正常的。我一般会算一笔账，当公寓的投资回报率能达到6%，那么就值得入手。”热衷于公寓投资的李维（化名）透露，“当本身优势条件足够明显的项目，在特定时机释放优惠来走量，对投资公寓的人来说无疑是好机会。”

面对公寓高企的库存量，房企们不断尝试解题新思路。项目具备高性价比优势后，购房者更容易释放“心动的讯号”，这也是许多房企热衷打“高性价比牌”的原因。此外，一些项目甚至也通过少量公寓赠送配套入学资源等方式，为公寓产品增加竞争砝码。

“只有公寓产品本身具备地段、品牌、产品力、配套资源等优势，‘性价比牌’才能发挥成效。”一位业内资深人士表示，打铁还需自身硬，以价换量并不是“ 全能钥匙”，差异化创新未来会成为公寓突围的重要因素。