鏖战“金三”,长沙有住宅项目开始“以价换量”

 出品丨搜狐焦点长沙站

对长沙楼市而言，库存高企的公寓“跳水甩卖”并不算新鲜事。然而在鏖战激烈的“金三”楼市，有网友向搜狐焦点“曝光台”反映，位于长沙县广生板块的金辉优步星樾开始不合理降价促销，损害了部分已购房业主的权益。这究竟是怎么一回事呢？搜狐焦点走进项目一探究竟。

一、直击：“工抵房+渠道”组合拳刺激销售

3月9日，当搜狐焦点来到金辉优步星樾门口时，被密密麻麻的渠道中介大军震撼到了。数百名来自不同公司的渠道中介汇聚在项目的营销中心。经过签到、看沙盘、参观样板间等一系列流程后，这些渠道中介便掌握了金辉优步星樾“快佣+工抵房+可指定+隐号报备”的推介模式。

在沙盘展示区，金辉优步星樾项目的工作人员分轮次向渠道中介介绍项目的具体情况以及优势。该名工作人员称，“项目主推的概念是工抵房特价模式，复式高层的价格是8400元/㎡，洋房的价格是9400元/㎡，相比周边的项目性价比优势很明显。”

 当被问及工抵房是否有数量以及楼层限制时，项目工作人员称，“工抵房数量充裕，只要想办法把客户带过来，特别有楼层可以选择。”搜狐焦点在项目营销中心拿到的资料显示，项目目前高层和洋房的库存货量在180套。

二、囧境：片区竞品扎堆欲以性价比突围

搜狐焦点查询金辉优步星樾项目去年的对外销售资讯发现，该项目的复式高层价格约9500元/㎡，洋房均价约10500元/㎡。对比此番数量充裕的“工抵房促销”，价格约下调了1100元/㎡。

那么金辉优步星樾究竟是一座怎样的楼盘，暗暗降价是否存在资金链风险呢？2021年中报数据显示，金辉同期的净负债率为75.9%，现金短贷比为1.5，剔除预售款项后的资产负债率为68.3%，三道红线全部绿档，从各指标看是较为稳健的房企。

位于广生板块的金辉优步星樾，项目容积率约2.45，主打复式高层和洋房。项目一公里范围内有阳高小学、地铁三号线广生站、永旺梦乐城（建设中）、龙塘水体公园等配套。从各维度的配套看，项目并没有明显短板。搜狐焦点关注到，今年1月，金辉优步星樾已交付的5号栋，因地下车库变过道引发业主不满，或许在一定程度上影响削减项目的口碑。

业内人士分析认为，金辉优步星樾在“金三”采取以价换量的战术，或许因为长沙县楼市整体偏冷以及广生板块近年来新楼盘扎堆所致。长沙县的项目对内六区的客群吸引能力有限，在严格限购的情况下“蛋糕”份额趋于稳定。

与此同时，在距金辉优步星樾直线范围1.5公里范围内，有着合能枫丹星悦、兴进郡府、中梁正荣府、绿城美的明月江南等一批项目。它们有的离地铁站更近，有的复式户型设计更优、有的品牌溢价能力更强，相比起来金辉优步星樾的优势并没有那么突出。

 三、回应：低于备案价销售尚未构成不正当竞争

房源价格以工抵房的名义普遍下调1000元/㎡以上，究竟金辉优步星樾这种形式的操作算不算恶意降价呢?

对此，长沙县住房和城乡建设局称，长沙市人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场监管的通知》（长政办函[2017]144号）文件中规范项目预（现）售行为的条款规定，房地产开发企业及其委托的销售代理企业应按项目监制备案价格对外销售，不得收取监制价格范围之外的其他任何价款或费用。该规定只要求开发商不能高于备案价格售房，且目前长沙市并未制定相关限跌政策，房产销售价格根据市场调节定价。

尽管步入楼市“金三”，但搜狐焦点走访长沙县及内六区的多个项目发现，当前楼市整体热度未及预期，购房者观望情绪仍然较为浓厚，项目间的分化也进一步加剧。随着入市项目增多，竞争趋于白热化，不排除后续仍将有住宅会“以价换量”征战上半年楼市。