月亮哥谈长株潭城市群之“长沙” 下篇

长沙2017年的GDP已进入万亿俱乐部，排名全国第14位。环顾中部六省会，不论是人均GDP还是人均可支配收入，长沙都是排名中部排名前列，房价收入比长沙较低，也是最健康的，但是长沙因自身的短板，已经被高速发展的深圳、广东、武汉超越，长沙又处于它们的中间位置，造成深圳、广东、武汉对湖南省虹吸比较严重，短时间内，现状无解。

我的判断是：长沙楼市可以投。

运用“三地段”理论，通过认真考察分析，预判未来，选准位置，正确投资。

运用“三地段”

1.城市地段：是城市经济发展中形成的特定区域。地理位置和区域经济，有一定的历史文化传统，在公众心目中有特殊的地位且不具有替代性。（长沙市最重要的是湘江，且少有）

2.区域地段：各个城市的黄金地段都是由商务中心、行政中心、交通中心、教育中心等配套设施组成（滨江新城、北辰、梅溪湖、洋湖、老城区、省府、市府、高铁）。

3.交通地段：立体的交通体系、地铁、主干道、高铁通勤是否快捷便利（地铁条数、地铁口数量、是否为米字型高铁枢纽）。

将长沙分为以下8个区域：

1.北辰片区

2.老城区（沿江与城内）

3.省府片区

4.高铁片区

5.滨江新城片区  

6.市府片区

7.梅溪湖片区

8.洋湖片区

由“三地段”法则研判可知：长沙片区之间将会形成“老带新、相促进”。

我们来看下这些片区的未来投资前景如何：

1.北辰片区

位于湘江与浏阳河交汇处。

北辰三角洲项目由北京北辰集团开发建设，规划开发长沙北辰三角洲、长沙北辰中央公园、长沙滨江文化园（三馆一厅：长沙图书馆、规划馆、博物馆、音乐厅），作为长沙市"城市运营"重要组成部分，集合超高层金融商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店、滨江文化产业园、教育等地标性建筑，密集凸显该片区的高端商务价值，成为长沙新兴的多功能区域中心。片区设立北京21世纪幼儿园、北辰清水塘小学、北辰长雅中学，且绿化布局于2层，且在2层之间设置连桥，实现5期连通、人车分流模式，独具匠心，是富人选择的区域之一。

新盘价格

二手盘价格

2.老城区

已经发展成熟，区域内以原著居民居多，多为二手房且房龄较老。

老城区以三竖一横划分：湘江路、黄兴路、芙蓉路、五一大道；湘江路为南北走向，临江规划滨江景观带，另一侧布局金融商务办公中心；五一大道东西向，黄兴路、芙蓉路南北走向穿过老城区，两旁商业林立、夜间灯火通明、人群聚集。

湘江路两侧

五一大道两侧

芙蓉街两侧

长沙火车站

新盘价格

二手盘价格

3.省府片区

定位尴尬，离老城区较远，辐射小，省府形影单薄的在这里矗立着，周边没有大牌开发商进驻，多为纯刚需盘，没有配套写字楼群，旁边的底商还空租着。南部是工业区，不推荐此区域。

新盘价格

二手盘价格

4.高铁片区

格局小，规划少，错过了米字型枢纽站的建设，周边无高端金融商务办公中心，辐射作用不明显，周边楼盘沦为刚需盘，不建议此区域。

新盘价格

二手盘价格

5.滨江新城片区

滨江新城片区：位于长沙市区湘江西侧。

片区定位:以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。开发总投资达600亿元，规划建设湖南民生银行大厦、浦发银行大厦、鼎衡金融大厦、世茂希尔顿酒店、长沙楷林国际大厦、绿地中央广场、保利万科都市综合体，打造北津城公园、湘江风光带、渔人码头、施家港水上乐园以及裕湘纱厂历史建筑群，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，是富人选择的区域之一。

新盘价格

二手盘价格

6.市政府片区

附近竟然是轻轨不是地铁，政府北边是公务员小区，不带电梯，价格虚高。不带电梯的多层不叫洋房。不推荐此片区（买学区为孩子上学除外）。

钰龙天下楼盘质量一般，有一栋楼顶防水没有做好，导致墙壁渗水严重，进小区探盘未见保安值勤，物业服务实在不敢恭维。

开发商防水质量不过关、墙壁渗水脱落严重

7.梅溪湖片区

梅溪湖国际CBD是长沙未来较高端、较先进的城市综合体，包括超五星级酒店、国际甲级写字楼、大型购物中心、国际酒店公寓等世界先进物业配置，其300米超高层城市建筑群将成为城市未来较具价值的综合性地标，是富人选择的区域之一。

梅溪湖片区是新区有政策、商业综合体、名校加持，但关键在于它无法比拟湘江，所以未来成交价会低于北辰片区、滨江新城片区。

新盘价格

二手盘价格

8.洋湖片区

洋湖片区由于南部是工业区，北部有山阻隔，离市府较远，独立发展，所以未来潜力有限。

新盘价格

二手盘价格

通过对武汉的考察，沿江二手盘已破7w+，我认为：北辰片区、滨江新城片区会成为长沙未来较具发展潜力的区域，也是房价涨幅较大的区域。

综上：未来3-5年片区的房价走向将呈现：北辰片区=滨江新城片区>老城区（沿江）>梅溪湖片区>市府片区>老城区(城内)>洋湖片区>省府区=高铁片区，随着新房售完，土地稀缺，二手房价格溢价空间明显。