滨江新城这个“高端”盘,为啥开盘个把月还没卖完

焦点直击：滨江新城这个“高端”盘，为啥开盘个把月还卖不完？

对长沙目前的楼市市场稍有了解的网友都知道，现在的楼盘只要货量充足，一般都不会缺客户而且还能保证卖得很好。毕竟，供不应求、一房难求的现象已频频上演...何况是在置业大热点滨江新城！

但是！由号称只做豪宅产品的远洋集团在长沙滨江新城打造的江景住宅，光听名字就高端大气上档次的远洋外滩壹号，推出的排名前列期产品就在市场遇冷，从十月底拿预售证，11.11号开盘到现在一个月快过去了还剩下近百套房源，让人着实感到诧异。为此，笔者实地调查了远洋外滩壹号。

“投资优选”“高端住宅”是从每个远洋外滩壹号的置业顾问嘴里听到频率较高的两个词，不吹不黑，这一次我们就站在一个普通买房者的立场客观公正地探讨一下投资远洋外滩壹号的性价比。

   Part1 投资优选？

先来算一笔账吧，远洋外滩壹号目前在售的是43-46平40年产权的商住型公寓，以46平单价一万八的主打户型为例，先来算算买下这套公寓需要多少钱。

  （所有的等于都是约等于）

看来，在贷款的前提下如果想拿下这套46平的公寓，需要一次性拿出 41.4+3.312+1.656+3=49.368万

贷款的费用：商住公寓最多只能贷十年款，而且利率基本是在基准利率上上浮10%，笔者在这里还是按基准利率计算，也就是说接下来十年里，你每个月至少需要还4390。至少！

物业费：3.7/平/月 46x3.7=170.2（月） ，比普通住宅高出一倍以上的商业水电收费暂且不表，这物业费也不算便宜了。而且开发商是早在2013年就拿下了这块地，在长达两年的时间里一直未动工，目前开发商给出的交房时间是2019年12月31号，即使能按照承诺时间如期交房，这40年产权的公寓业主实际使用权也仅剩34年。无形中又给购房者提高了后续使用成本。综上所述，想要在远洋外滩壹号投资置业，成本还真是挺高的。

那么给投资者的回报呢？

以租养贷是投资客们比较熟知的一种投资方式，先来参考下远洋外滩壹号周边同样是滨江新城核心位置的几个大楼盘的目前的租赁市场真实情况。参考楼盘：协信星澜汇、恒大御景湾、当代滨江MOMA

显然远洋外滩壹号的租金是有预见性的。所以这将近5000每月的房贷成本，在符合市场规律的情况下“以租养贷”的这种投资模式在远洋外滩一号是难以实现的。

当然，置业顾问我们强调的是远洋外滩壹号是高端住宅，将来会吸纳全滨江乃至全长沙较高端人士，租金特别会高起来，住不起这里的才会选择协信星澜汇、当代和恒大之流，可是到最后，她也没跟我说明白能高到哪里去。

房屋增值部分无法预估这里不讨论，总之作为投资者来说，这买46平公寓付出的近百万成本至少要跑赢通货膨胀才能勉强算是一次还不算失败的投资，当房贷终于还清后，后面还得操心续产权的事，没有明确续产权规定、不能落户、不能划分学区、转手需要缴大笔税费（20%左右）的40年商业房产，到时候想要脱手只怕又是个难题。一旦脱手成难题，那再高的房价也只是个账面好看，作不得数。

当然，笔者不是对所有商住型公寓都这么没信心，一些增值空间高性价比高的商住型公寓仍旧是值得投资的，主要是远洋外滩一号的实际情况与一万八的高价使得这笔投资显得性价比奇低。置业顾问翻来覆去就一句话“我们是高端住宅，卖得贵是有理由的，开盘前预计至少两万呢”。下面我们就来探讨下，这个盘高端在哪里。

   Part2 高端住宅？

一：开发商疑云：

首先，远洋外滩壹号置业顾问对外声称这是只做豪宅产品远洋集团在长沙打造的排名前列个高端住宅项目，并极力渲染远洋集团在新三板上市顺带贬低其他没上市的开发商，想以此来佐证自己是所谓的“高端”，确实，在北京、成都等地远洋地产开发了一些高端项目，但是远洋外滩壹号还真不算是远洋地产亲生的。

2013年，湖南富基集团下属子公司湖南乐住置业联合有限公司联合天津万顺置业以总价20亿元摘下滨江新城A4地块，合楼面地价5929元，每亩1581万元，溢价率119.59%。由于该地块属于金融商业用地性质投资周期相对较长，对于开发商的资金实力和商业地产运营能力要求较高，因此两年都未动工，在2016年年底，远洋集团与富基集团达成合作关系，未来，该地块在操盘层面将用远洋品牌，但不会纳入远洋的财务报表内。所以远洋外滩一号的实际开发商是湖南乐住投资置业有限公司，为了打出“高端住宅”的旗号，置业顾问只强调是远洋集团开发，只字未提被湖南省住建厅列入信用黑名单的他们的实际开发商湖南乐住置业联合有限公司，颇有些挂羊头卖狗肉的嫌疑。

二：高价并不等于高端，产品本身体量小、超高层、没有配套、公摊大、户型烂、密度大，高端在哪里？

整个项目就三栋楼，两栋住宅，一栋公寓，高端住宅？高端人士会这种价格选这种居住舒适程度的小楼盘？置业顾问哪里来的底气哦。

公摊高达31%，花了近一百万买的46平的公寓使用面积只有31个平方，无形中又抬高了套内使用面积的折合单价，降低了性价比。而且套内面积的狭小使得远洋外滩壹号这些公寓的户型非常的单一，不是南北通透，无独立厨房、客厅、缺乏足够的储物空间，采光通风都差强人意，哪怕请来《梦想改造家》也做不成正规一室一厅，所以从综合角度考虑，不太适合日常起居，只具备旅店的暂住功能，直接影响了其保值增值的功能。

配套方面的话，站在营销中心门口，左边是空地待开发，右边是空地待开发，前面是空地待开发。暂时没有配套，最近的商业圈是300米外的协信星澜汇。对了，地铁口在协信星澜汇旁边的启迪协信中心，置业顾问强调地铁出行只需要走一百米很方便，可是如果我们高端人士把地铁作为出行优选，那我为什么不买比远洋便宜一截的正地铁口的启迪协信中心呢？

少有体现高端的就是物业费，3.7每平每月，号称管家式服务。在家里就可以帮你叫外卖，上门清洁、衣物干洗、宠物寄养、听起来很美好对不对，但是这些又不是免费的！统统可以通过手机解决的事情为什么要花更多的物业费来让物业做个中介。

至于开发商精装修的交房标准，笔者负责任的说，样板房就是通过暖色调的墙漆和原木色柜体结合软装的搭配营造了一个简单却还算温馨的风格，当把所有的软装去掉，再看这房子，就挺普通了，长沙这种类似装修的公寓一抓一把，当你收房后，你能确保你买得到像样板间里品味一流的家具租给“高端人士”吗？

可是相对于房价而言呢，一万八的所谓江景房，（工地尚未开放，也不知道到时候能看得到多少江），就算如此，万科金域滨江，湘江世纪城，依仗于湘江的大长宽，长沙能看到江景的楼盘不胜枚举。

再来感受下滨江新城这个地块里同期在售的那些楼盘价格

远洋外滩壹号18000/平的价格只怕是滨江排名前列贵了。而且早在项目预热阶段，各大房产网，各大论坛频频透露出置业顾问向购房者说价格会两万＋。

至于开盘后价格骤降至一万＋，大概是开发商们发现购房者远比他们预期的要理智得多吧。

总而言之，一个体量小，没有配套，超高层的楼盘敢卖到比周围楼盘高出一截就凭“高端住宅”这种迷之自信是站不住脚的。高价不等于高端，笔者曾经有一段时间因为工作原因在上海出入豪宅频繁，所以对于远洋的置业顾问屡次强调的他们是所谓高端住宅产品真的是没有太大的感觉，作为投资者来说，还是要擦亮眼睛，多看看多比较，以免套牢。

以上，是笔者的一家之言，不对读者构成任何投资建议，远洋外滩壹号接下来还会推出LOFT公寓和住宅项目，是否真如置业顾问所说价格超两万供不应求，还是高价辣手无人问津，拭目以待。