新旧湘十条政策对比:两版十条变化了哪些内容?

5月13日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅等9部门联合印发《湖南省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》(以下简称“新湘十条”)。

新湘十条颁布的背景，主要是基于“老湘十条”的政策有效期在今年5月27日即将到期，在“老湘十条”实施一年后，政策也需要一些调整完善。

对于楼市而言，新政策带来了哪些实质性的变化？本文将逐条梳理新旧政策的核心差异。

一、收购存量商品房：资金来源更加明确

老政策：省级财政直接安排资金补助市县收购存量商品房。

新政策：资金来源升级为“地方政府专项债+保障性住房再贷款”，渠道更加多元。

同时“新湘十条”将收购存量商品房的用途，从单一的配租型保障性住房扩展到人才房、青年公寓、职工宿舍等多种形态，覆盖人群更广。

二、新建商品房销售支持：套数核减从限定到普惠

老政策：仅二孩及以上多子女家庭在拟购住房所在县市区已有住房时，可享受套数核减。

新政策：以县市区（园区）为单位，所有购房者在拟购住房所在县市区已有住房的，核减1套住房套数。

这是新政策最重磅的普惠性变化。如今只要在拟购区域有房，再买即可核减1套。

同时，新增商业用房首付比例30%的统一规定（在今年1月央行调整商业用房首付比例后，商业银行已经在执行）。

三、促进住房“以旧换新”：打通置换链条

老政策：个税退税+购房补贴，依赖购房者自行完成“卖旧买新”。

新政策：新增“帮卖”服务+开发商兜底机制+国企收购二手房渠道。

过去换房最大的风险在于“先买后卖”的资金压力——新房要付款、旧房卖不掉。

新政策下，经纪机构和开发商合作提供旧房“帮卖”服务，期满未售出的可由开发商按约定收购或退回认购金，但这一点并非强制性，需依赖于房企端的配合，预计仅少数本土国企开发商可配合该条政策。

同时，国企收购二手房渠道的打通，让“卖旧”环节更加顺畅，换房链条激活。

四、优化安置方式：房票安置从稳妥到积极

老政策：因地制宜稳妥推进房票安置，严格控制新增安置房用地。

新政策：原则上不再新建安置房，积极推行房票安置，支持房企用房票参与土地竞买。

房票安置对象将更多进入商品房市场，直接创造购房需求。

更重要的是，房企可用房票兑付资金参与土地竞买，打通了房票与土地市场的资金循环。

但是否用房票买地，仍取决于开发商的拿地意愿及后续市场变化。

五、“三个一”住房工程：青年人才支持体系化

老政策：仅提及收购存量房用作人才房，无具体规模目标。

新政策：推出“青年驿站100个+租房补贴+购房补贴”三位一体政策体系。

到2027年底打造100个青年驿站，为来湘留湘青年提供7-14天免费住宿。

对毕业年度在湘就业创业的高校毕业生发放最长不超过两年的租房补贴。购房优惠券和补贴政策延续。这意味着青年人才来湘就业创业的住房成本将大幅降低，对于有购房计划的青年群体，新政策提供了从“落脚”到“安居”的全链条支持。

六、加快“好房子”建设：品质提升政策组合拳

老政策：各地因地制宜开展“好房子”建设试点，聚焦计容规则优化。

新政策：出台全省统一建设导则+每年评选50个省级标杆项目+容积率奖励+公积金贷款提额+金融机构信贷支持。

政策组合拳为购房者提供了清晰的品质导向。

省级标杆项目的评选机制，让购房者能够识别高品质项目。

容积率奖励和公积金贷款提额政策，则为选择“好房子”的购房者提供了实质性的政策激励。

金融机构信贷支持则确保高品质项目的顺利开发和交付。

七、优化住房公积金政策：贷款门槛大幅降低

老政策：青年人才需连续缴存6个月才能申请公积金贷款；高层次人才可缴存1个月后申请。

新政策：

1、高校毕业生、青年人才缴存满1个月即可申请公积金贷款，与高层次人才享受同等待遇。

2、公积金贷款额度上限提升：初婚初育家庭、二孩及以上家庭提高30%以上（4月公积金新政后已经在执行）。

3、高层次人才公积金贷款额度可放宽至4倍、高校毕业生和青年人才可放宽至2倍。新增贷款年龄上限延长5年政策。

公积金贷款的缴存期限从6个月缩短至1个月，意味着刚入职的青年人才立即具备购房资格，不再需要等待半年。

以长沙为例，若最高贷款额度为80万元，人才按2倍计算可贷160万元，按4倍计算可贷320万元，购房能力大幅提升。

贷款年龄延长政策也让50-60岁群体能够获得更长期限的贷款，释放了一批临近退休人员的改善性需求。

八、优化用地政策和盘活资产：政府让利降低开发成本

老政策：土地分割转让政策存在，但无政府收回和置换机制。

新政策：新增降低住宅用地基准地价政策；已出让土地可分割宗地，由政府协商收回或为企业置换等价值土地。

降低基准地价意味着开发商的土地成本下降，从供给侧为房价下行提供了空间。

政府收回或置换闲置土地，则解决了部分项目因历史遗留问题无法开发的问题，有助于增加市场有效供给。

九、助推开发企业纾困减负：白名单机制常态化

老政策：建立金融机构“白名单”项目融资工作绩效考评机制。

新政策：开展“送解优”行动，发挥房地产融资协调机制作用，常态化推进“白名单”项目扩围增效。

十、提升市场监管质效：交易流程全面优化

老政策：推动二手房先网签后缴税，推行资金监管模式。

新政策：全面推行二手房“带押过户”，支持跨银行办理。

新旧湘十条政策对比总结

1. 新增政策14项（36%）：含新建商品房销售支持、"三个一"住房工程、以旧换新服务机制、公积金放宽、降低基准地价、支持二手房带押过户及跨行办理等，体现增量创新。

2. 升级政策11项（28%）：资金来源多元化（专项债、再贷款）、不再新建安置房、积极推行房票、公积金贷款缴存6个月→1个月、统一30%额度提升等。

3. 延续政策7项（18%）：收购REITs、个税退税、人才购房补贴、商改住、网签备案等，保持政策连续性。

4. 未提及政策7项（18%）：公积金增值收益购存量房、跨城提取、商转公、灵活就业人员公积金、土地出让延期缴纳等，或因资金压力而弱化。

新增+升级共25项（64%），说明新湘十条在老湘十条基础上进行了较多优化升级，非简单延续。

附件：新旧湘十条政策对比图表