风口浪尖上的泰禾和它的长沙院子—时代先声之泰禾杜志超

5月29日晚，针对深交所针针见血的年报19问，泰禾集团最终给出了回复，再次占据了各大地产媒体的头条位置。原来以“院”系产品打天下赚口碑的泰禾，自2018年至今，日子称不上好过，接踵而至的财务危机、人才大量流失等问题让自闽入京的泰禾可谓“重病缠身”。我们今天要做的不是复盘泰禾这一路走来的经历，而是试图通过泰禾最近走马上任的营销总经理—杜志超，更深入地了解泰禾、了解长沙院子，本期《时代先声》系列就让我们走近泰禾长沙院子，走近杜志超。

一波三折泰禾是否能够平稳过渡

泰禾自2018年至今，除了销售额至今成谜外，财务状况也备受关注。掌门人口中的“2000”亿成了泰禾的伤疤，闽系的泰禾自然也多少有点赌性，但是潮水褪尽后，泰禾却沉默依旧。在访谈中，焦点君向杜提了一个相对尖锐的问题，为何泰禾至今沉默，泰禾的危机是否度过？

杜说，2019年3月泰禾集团兑付了人民币30亿元企业债，5月兑付了人民币20亿元中期票据，并于5月底回购了人民币30亿元债券，并未出现兑付违约风险。集团高层不发声的原因也是自信泰禾可以渡过难关。

财务的利好来源于泰禾的“割肉”。自3月27日开始泰禾陆续向世贸出售杭州蒋村项目、南昌茵梦湖国际旅游度假区项目、漳州红树湾项目等12个项目，出让金额达28亿元人民币。在房产市场中，开发商之间的合作、并购、转让本是很平常的事情，但为何把泰禾的一系列动作定位为“割肉”？这是一场“亏本买卖”，以杭州蒋村项目为例，泰禾在2016年11月28日竞得的价格为14亿元人民币，而世茂则只花了3.79亿元就完成了51%的股权收购。就算不考虑地块升值，这个价格仍然亏本。另一项目，南昌茵梦湖是泰禾在2018年9月份耗资29.3亿元购得。而世茂则以18.06亿元拿下控股权。此番割肉，相信泰禾也是迫不得已。但的确在短时间内极大缓解了财务压力。

而资本市场，似乎也正恢复对泰禾的信心。6月5日，惠誉国际将泰禾集团长期主体评级由“负面”上调至“稳定”，主体评级确认为B-。惠誉上调泰禾集团评级展望，主要是基于泰禾集团的杠杆率进一步改善、流动性持续优化、现金回款情况良好、合约销售规模较大及优质土地储备等诸多方面因素。

除了利好的一面，泰禾压力仍未见效，高位囤积的劣质地、销售周期漫长的诸多项目都构成了泰禾下一步危机的陷阱，在过了”鬼门关“之后，泰禾面对的问题将更加棘手。

有为青年空降长沙能否解危局？

泰禾的困局并不只停留在集团层面，长沙分公司也不例外。“人力高周转”让长沙公司的营销高管不断出走，而长沙院子即将面临开盘，在这种情况下，泰禾决定空降营销总—杜志超。可以说杜志超的到来是带着公司的期望、业绩的压力、个人的挑战。在初见时，笔者对杜的年轻感到惊讶，90后的他已然执掌长沙公司营销大权，在地产界，这个年纪可谓年少有为，这更加让焦点君好奇，这位有为青年究竟是带着什么样的绝招来到长沙。

杜志超出身龙湖“绽放”，在对谈中，他毫不掩饰对龙湖的感激之情，也毫不掩饰自己身上的激情。他说自己并没有享受过像大多数人那样轻松惬意的大学生活，在大学中担任学生会主席的他，在一次帮助龙湖校招的过程中机缘巧合接触到了龙湖。在经历过五关斩六将的残酷测试之后，他如愿以偿的加入龙湖。从最基础的销售开始做起，一句一句背话术，一个一个邀到访，这段日子里他学会了坚持，也学会了凡事从基层出发的管理思维。在不懈的努力下，他一步一步从基层走到了区域，走到了一定的高度。这种快速成长的经历并没有让他感到浮躁，反而他最喜欢的事情是泡在营销中心，一点一滴的去观察和思考整个过程。这种沉下去的态度也让他能够细致入微的感知工作节奏。这种坚定、细致、激情让初到长沙的他对长沙院子项目充满信心，而这些闪光点，也组成了他手中的”剑“。

杜志超的到来不仅要“解近渴”更要“引远水”。他的任务不仅在于让长沙院子这一个项目做好，更要帮助长沙公司搭建起一个完成的营销体系，组建起一支能打善战的营销体系。由于是临危受命，初到长沙的他面对的局面并不十分乐观，就连操盘手都是临时从南京地区借调而来。面对这种状态，他首先想到的是从小做起，从置业顾问的每一句话术过起。他要求项目的每个人打好基本功，要拿出诚意面对每一个客户。他还特别注重对团队的培养，他强调营销不应该只懂营销，应该对项目的每一个构成部分充分了解。他要求项目的负责人旁听地区会议，学习如何争取营销机会，让思考的高度更高一层。在访谈中，杜志超也不止一次为泰禾的产品感到骄傲。

产品为先服务为本怀揣“武林秘籍”

有人说泰禾的故事要从中国院子讲起，同样，在长沙，泰禾的故事则要从长沙院子讲起。长沙院子作为泰禾落子长沙的排名前列个项目，在泰禾本轮对世贸的资产出售中，仍被紧握手中，已经说明了集团层面对项目的期待。

泰禾长沙院子位处浔龙河艺术小镇，号称拥有“14700亩原生山水”，周边浔龙河、金井河、麻林河三水环绕，近享投资140打造的集文化、旅游、儿童游乐、生态餐饮的大型配套。周边有黄兴大道、绕城高速等交通主干道，可快速到达市区及各个交通枢纽。长沙院子也是长沙周边为数不多的中式风格项目。

其实一直以来，泰禾都以自己的院系产品自豪，泰禾专门为其打造了具有专利的门头、抱鼓石等特色景观，也设置了影壁、地雕等传统宫廷式的建筑元素。这种设计的确让人震撼。而长沙泰禾院子更是将这种优势发挥到了一定的高度。这种中式院子的设计，在长沙市场同样也是稀缺的，这也增加了长沙院子的竞争力。

除了产品，泰禾＋的引入也让项目增色不少。泰禾于2017年正式提出的“泰禾+”战略，集合了旗下商业、医疗、教育、文化等产业的优质资源，以“家”为中心，为业主提供全生命周期服务。其间，泰禾医疗先后收购了北京裕和医院、美国爱莱恩斯等国内外精尖医疗机构，引进了高端医疗资源、设备以及人才。如今，北京、上海、福州等多个城市的泰禾社区内已设立有15个“家庭医生服务站”，未来长沙院子也会开拓这一服务，为业主提供医疗保障。

泰禾的难关是否度过，尚且无法定论，但是长沙院子的亮相，还是惊艳了三湘人民，即将开盘的它表现如何，让我们拭目以待。