2022年长沙的买房逻辑,不是选“大房企”,而是……

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2022楼市一开年，央行就释放个好消息：连续20个月保持不变的5年期LPR首次降低。昨日，消息一出，楼市振奋，多支地产股飘红。

对于购房者来说，经历过震荡期的买房逻辑已经发生改变。

首先，市场层面。

2022年，不要再去期待所谓的大行情。虽然经济学家对于房地产行业发展趋势抱有不同看法，但有一点基本达成共识：即在房住不炒的大背景下，纵然近期政策暖风频吹，但全国市场出现诸如2016年突然转折的大幅上涨行情不会再出现。

楼市，仍将是稳字当头。

2021年是长沙楼市挤水份的一年，2022年将继续“挤水份”。

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在吴晓波的2021跨年演讲中，提到了一个词“K型时代”：即一个行业的利润，很可能只集中在少数能应对变化、实现创新的企业中。那么，楼市的“K型时代”可以用一个词概括：“分化”。

从长沙楼市成交数据也可以看出，尤其是进入第四季度，市场上表现最抢眼的是诸如保利·天汇、长沙悦府等改善型需求高品质楼盘。而部分代表片区限价天花板的项目，入市去化效果并不理想，甚至有高新区楼盘开盘去化率仅3%。

（大平层“红盘”10天三开三捷）

这也意味着，市场不好的时候，产品会重新被摆到最重要的位置，楼市内卷会愈演愈烈。

差异化产品定位，产品和服务会成为冲破重围的利剑。

对于今年要入市的新盘来说，如果不能在产品上下足功夫，跳出区域同质化竞争，会很煎熬。

其次，在买房重要因素层面。

对于购房者，尤其是近期返乡置业希望安家长沙的购房者，有能力的话，优选热门区域、优质项目、稳健房企。

注意，在经历过去年的楼市镇痛期后，选择“资金稳健房企”比单纯追求“大房企”重要的多。近期看房的购房者也可以明显感觉到，在看房时99.99%的置业顾问会强调“我们不差钱”。

在购房板块的选择上，除非是纯粹铁刚：完全不考虑房子后期转手等问题。一般情况下，购房时尽量不选择郊区、边缘化地区楼盘。对于那些在土拍中遭遇流拍，即开发商都没底气进入的区域，就不要“偏向虎山行”了。

有购房用户咨询：长沙公寓是否能入手？答案是：如果有核心地段优质品牌公寓产品骨折促销，周边租赁市场需求活跃，手上资金充足可考虑持有；若想通过先上车公寓，两三年后转手出让，置换大户型住宅产品，则要三思后行。

因为，目前长沙市场公寓存量庞大，去化周期长达3年，产品类型丰富，可选择范围广，相对而言，二手房公寓产品优势薄弱。

对于购房者的上车时机，主要有三个节点：一个是年终冲刺业绩的12月；一个是每个季度末；一个是春节和两会之前，在这些节点，开发商一般会出台购房优惠政策，进行业绩冲刺。

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有业内人士称，2022年，融资和债务依然是压在很多房企身上的大山，生死考验远未结束。

对于购房者而言，楼市利好频出，但买房的钱从哪里来？