长沙051地块底价成交 :曾经“抛弃”它的中欣地产拍下“再续前缘”

今日（2024年10月30日），长沙市两宗市区关注度较高的地块050、051均以底价成交。其中051地块位于高铁新城片区，长托路以南、雨花大道以东、浏阳河以西、18号路以北，地块出让面积为119158.64㎡，两幅地块N04-J151容积率≤2.8、N04-J08容积率≤3.0.地块起始价132756万元，折合楼面价3856元/㎡，由湖南中泓兴楚置业有限公司摘得。

051地块位置

耐人寻味的是，这家公司为湖南省中欣房地产开发集团成员，而中欣地产今年8月份退掉的[2021]长沙市049地块住宅部分，正属于现今051地块范围，可谓刚刚“抛弃”又转头“追回”。

051地块信息

2021年6月，中欣地产旗下的湖南利富东方置业有限公司以212210万元底价摘得编号为[2021]长沙市049号地块，楼面价3280元/平方米。次年10月，该地块就公示了批前规划，包含13栋高层住宅和1栋商业公寓，以及一所幼儿园。当时项目备案名为中欣百富广场一期A组团，推广名为“中欣楚天澜庭”。

三年过去了，中欣楚天澜庭不仅没有面市，甚至没有开工。另据长沙市市场监督管理局的公开信息显示，湖南利富东方置业有限公司因公示企业信息隐瞒真实情况、弄虚作假，2022年1月28日该公司还被列入经营异常，中欣楚天澜庭开发之路似乎并不顺利。2024年8月，有市民在问政湖南上发帖《对长沙高铁新城发展历史的困惑及建议》就有提到中欣楚天澜庭等项目不开工的问题。

原帖内容：

本人作为高铁新城的老土著居民，多年一直高度关注该片区地发展！很多年前与梅溪湖片区同步发展，但现在两者的发展进程截然不同，天壤之别！2009年底长沙南站通车，至今已近15年了，但作为长沙的封面及城市的窗口作为核心的长沙南站周边却仍是荒芜一片，极大影响了长沙对外交流的形象！存在以下急需解决的问题：1、西广场的绿地城际空站商业地块建设了6年多仍未完全交付。2、西广场建站之初拿地的中港珠宝城，2021年恒大接手开发住宅但却停工至今已达3年多，烂尾在这里。另台商总部大厦地块荒废也达十多年仍没动工。3、东广场的佳兆业城市广场，承诺2023年10月要建成的商业却完全停工。4、2021年6月拿地的绿地长沙之门和中欣楚天澜庭至今已3年多仍没有动工迹象。5、绿地之窗商业地块的18号栋近10年了仍未开发闲置。6、周边道路路名多名化不统一，如黎托路又叫湘天路，川河路又叫江榕路，湘凤路又叫湘风路。部分路牌指示不符，给人误导，需要纠正。7、杜花路地铁口没完全开放，带来很大不便。

对此，长沙市自然资源和规划局雨花分局官方回复：

此件涉及高铁南站周边房地产项目及商业地块拿地未开发或已开发后烂尾现象，该问题主要为受宏观经济下行压力及环境影响，房地产市场市场低迷导致，与拿地主体单位及开发商项目开发运作情况相关联。涉及部分路名设定和地块口开发问题，建议您向市级路政主管部门及轨道公司进行咨询。其中您列举的具体项目有关情况，经了解情况如下：1、绿地城际空间站商业广场公寓2023年底陆续交付，预计2024年底公寓全部交付完成。2、长沙之门因开发商资金困难，目前已与政府解除国土合同，目前正在办理退地流程，预计2024年底完成相关手续。3、中欣楚天澜庭项目因开发商资金问题，政府正在办理土地收回手续，计划收回后再重新挂牌出让。4、绿地之窗商业地块18号栋因市场低迷及开发商资金短缺问题，暂缓开发。5、佳兆业城市广场项目已纳入雨花区保交楼项目范畴，项目资金优先用于确保住宅交付。据了解，佳兆业集团拟对该地块进行商改住，目前在咨询相关政策，方案报批同步推进中。

由此可见，中欣两个月前退地也实属无奈之举，除了官方回复的“资金问题”，地块条件偏苛刻、板块热度低、区域竞争激烈也可能是导致中欣做出忍痛热爱决定的因素之一。此前049挂牌时，地块要求需自持相对独立建设运营的不低于5万方的商办物业，以其为载体发展相关联的脑科学健康等产业。现今051地块挂牌时基本没有特殊条件，综合容积率也变更为2.89,楼面价和2021年的3280元/平米相比，三年过去也只高了576元/平米，相比同板块的低价，有明显的成本优势。对于重拾旧爱的中欣地产来说，这次也算遇上了更好的机缘。

但是，后续开发是否能交出满意的答卷皆大欢喜，暂时也难以预测。毕竟高铁板块的竞争非常激烈，目前在售的项目多数都在打价格战，比如华实长沙领峯、中交凤鸣东方。而且项目西边组团临高架桥，噪音灰尘都是不利因素。如果不做全封窗，估计客户很难买单，若是做全封窗，又会额外增加成本。加上教育配套问题暂时还不明确，项目还没有表现出溢价能力，中欣后期面临的挑战也不小。

该文章于2024年10月31日0:34修改