房企研究丨美的置业:十年跨越 华中区域高业绩成长背后的六大逻

导读：受大环境影响，19年湖南多数房企放缓脚步，保持规模的同时，降低增速，而美的置业华中区域调整投资逻辑，在其前瞻性布局下，实现了规模与排名双双提升。

●销售表现●

湖南排名TOP4，业绩连年上涨

业绩快速增长，湖南行业排名更进一步。据克而瑞数据统计，2017年美的置业华中区域全湖南销售额60亿，行业排名第6，2018年销售额107.7亿，行业排名第5，2019年销售额109.17亿，行业排名第4。业绩3年内实现快速增长，复合增长率达到22%。

从美的置业华中区域19年业绩构成来看，长株潭城市群因项目布局较多，贡献了64%的业绩量，湘北和湘南城市组团分别贡献19%和17%的业绩量。

从2010年美的置业华中区域进入湖南株洲算起，至今已在湖南区域深耕了10个年头，其布局的城市越来越多，业绩也保持连年上涨趋势，这与企业发展布局背后的六大逻辑密不可分。

●逻辑一●

布局前瞻，十年环高铁拓城

武广高铁途径城市布局项目数量多。美的置业华中区域坚持紧跟国家新型城镇化战略，聚焦高铁沿线区域深耕，制定城市群发展战略，09年武广高铁开通至今，美的置业华中区域从株洲为起点，沿武广高铁不断拓城与深耕，十年在华中区域布局10城（包括2个县级城市），布局了近40个项目。

随着高铁格局的发展与城市群之间的协同发展，长江中游城市群成为中国经济发展的新增长极，华中城市地位不断拔高。

随着政策利好，华中成为企业重点布局的区域，美的置业华中区域提前布局，为企业冲击湖南前四提供良好的基础。

规模增长得益于坚持深耕与合作开发。美的置业华中区域在湖南的业绩增长得益于在湖南多城市的深耕，一方面提升了企业在当地的品牌影响力和行业地位，另一方面带来了规模与利润双收的效果。

（长沙旭辉美的东樾城）

此外，从项目来看，美的置业华中区域除了自己开发项目外，多与品牌房企合作开发。例如与碧桂园合作开发长沙碧桂园美的院子、常德美的碧桂园柳叶府；与金科合作开发岳阳美的金科郡、常德金科美的柳叶和园、衡阳美的金科檀樾；与旭辉合作的长沙旭辉美的东樾城等。一方面借助双方企业品牌吸引客户置业，一方面优势互补、规避风险。

●逻辑二●

调整投资结构，扩充二线土储，提升城市能级

美的置业华中区域2010年走出珠三角，布局华中。在发展初期竞争力不足的阶段，抓住时机进入华中区域窗口城市，较早锁定了市场竞争相对较小但具备城市资源优势的三线城市。

随着实力的增加，美的置业华中区域不断提升布局的城市能级。2016年首进长沙，随后在三年时间里不断加深布局，实现在浏阳、宁乡、长沙县进行开疆扩土；19年华中新一线城市再下一城，实现首进武汉，短时间内连拿两块地，企业竞争力持续增强。美的置业湖南区域也于2019年升级为美的置业华中区域。

2019年美的置业华中区域调整投资结构，继续扩充土储，在长沙与武汉两个新一线城市新增土储100.9万方，总计货值189.5亿元。

作为湖南、湖北的省会城市，长沙及武汉城市地位及能级突出、公共资源优质、人口流入量大，产业基础好，城市活力显著。未来，城市经济、人口红利的持续释放，为美的置业华中区域的业绩打下更坚实的基础。

●逻辑三●

坚持房地产+产业复合型发展战略

美的置业华中区域坚持智慧地产路线，进军建筑工业化产业，打造更智慧、绿色、健康的房子，不断提升产品力；用制造业的思维建造房子，推动行业建造标准和交付能力的革命，带来可持续的经济效益和社会效益。

同时协同主业，发力智慧家居、建筑工业化、商业、文旅、产城运营等业务领域，形成了多元一体化业务体系，致力于成为智慧家居和建筑工业化系统化解决方案的供应商，为企业发展带来源源不断的增长动力。

●逻辑四●

打造智慧健康社区，提升生活品质

2015年美的置业华中区域提出，“智慧健康社区”理念，本着回归到人的智慧生活为初衷，将“智慧、健康、绿色、全龄化关怀”作为产品打造理念，运用人工智能、大数据、云计算、新材料等，打造智慧健康社区，打造更有温度的智慧生活。经过几年的打磨，“智慧健康社区”理念已然成熟，当前已落地部分项目。

云智慧管理，一键开启便捷生活。云智慧平台实现社区、业主及物业三方互联，云朵APP连接社区安防系统、智能家居控制和物业服务。业主通过线上APP就可以实现一键报修、一键缴费、快递收发、房屋租赁等服务。

全龄化关怀，带给业主100%安心。在园林设计上，一并打包了老中幼的户外消遣，有小孩子的玩乐区，有年轻人的运动区，还有长辈们的养生区，此外园区对长辈设置了智慧看护，开辟社区嵌入式养老空间，让长辈们在家门口就近养老。

全系精工品质，匠心造每一个家。秉承精工品质理念，不断创新，从选材到施工技艺每一个细节都做到科学精细。

其新工艺建造，综合运用了各种国际先进智能化建筑技术，较大限度地改善房屋的质量通病，提高住宅安全等级，匠心为业主打造每一个家。

●逻辑五●

提升产品力解决居住体验痛点

在产品打造上，充分考虑到生活居住中的痛点，来进行产品力的提升。

有效利用架空层，功能全龄段覆盖。我们常见大部分项目的架空层的空间是没有被利用起来的，业主随意摆放生活用品、出行工具也成为业主生活体验感的心头病。

为解决这一问题，在部分项目内，以小区楼王栋较佳空间位置的架空层，对空间进行合理布局。覆盖有公共会客厅、童趣梦园、妈咪荟、小剧场等等，满足各年龄阶段的需求，构建泛生活会所。

（示意图）

双大堂入户和阳光地下车库。为业主打造双大堂入户，让地下车库层与首层同样精工雕琢，空间朗阔，形成双重归家流线，为业主的生活更添品质和尊崇感。

而作为业主归家的动线之一的地下车库，其大堂前区作为地库外延部分采用与大堂内相同吊顶，区别于普通地库杂乱管线，彰显地库品质。

这种首层+地下室的双重归家动线，以及双入户大堂的设计即将在长沙美的麓府项目落地。

（示意图）

此外，地下车库作为归家动线，很多的车库里光线昏暗及动线的不清晰，给归家的业主造成一定的困扰。

美的置业华中区域将采光井尽量设置在主车道上方靠主梁布置，形成间隔的采光带。将自然光源引入停车区域，解决地库通风和潮湿问题，改善停车品质提升用户感受。

●逻辑六●

合理管控 高度重视人才队伍

快速的发展离不开企业合理的管控。美的置业奉行的是“四级管控体系”，即集团做专、区域做强、城市做深、项目做快。

从美的置业华中区域的高业绩成长，也印证了其“区域做强、城市做深、项目做快”的高效成果。当然这一体系下的先进成绩背后，最需要的是人才队伍的支撑，人才是最关键的因素。

美的置业华中区域提倡“匠人文化”，为员工提供“将才”+“匠才”的双职业发展通道，其中“将才”是指管理人员，“匠才”是指技术专家。在选拔干部上更是尊崇优先从成功团队中选拔干部，优先从一线和艰苦地区选拔干部，优先从有人才梯队的队伍中选拔干部

美的置业华中区域推行“同路人文化”，在“责任拼搏、高效执行、结果导向、务实创新”的企业文化下，加大对人才队伍的重视，正面激励员工，提升企业腰部力量，更有效的促进企业稳定高速的发展。

总的来说，保持湖南TOP4的行业排名，对于美的置业华中区域来说，既是对过去企业经营能力的肯定，又是对其追逐更高目标的激励。在踏入华中的10周年新起点上，随着企业在战略的持续发展与升级，未来的美的置业华中区域有望继续其发展的脚步，更上一层楼。