焦点原创 | 房企“抢跑”花样多,是笋还是坑?

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近期，有不少粉丝在后台咨询特价房相关问题，起因是他们最近收到不少项目推出优惠房源的消息，而房源打特价的原因各不相同：工抵房、内转房、总裁特批房源、员工房……

这些海报虽然没写楼盘名称，但核心区、地铁口、低于周边大几千每平的售价，也足以吸引大多数意向购房者的眼球。

乍眼一看，还以为全部楼层都是6/7字头。但仔细看，价格后面加了个“起”，说明6/7字头只是较低价，并且只有少量房源，等你咨询的时候，得到的回应基本都是：“数量有限，先到先得”。

营销的小把戏，百试不爽。

这些房源到底有什么区别？哪个优惠力度更大？能不能下手？

今天，就来好好唠唠这事。

01. 工抵房

“工抵房”是开发商无法支付工程款时，以资抵债的一种手段。为了增强流通性，抵扣的房源往往会比正常的房子便宜不少。

所以，当我们看到“工抵房”的时候，就相当于碰上了打折房源，会打个9折，8折，甚至更低。

小学生都能算得明白，买这样的房子既省钱，也赚钱。但事情真的有这么简单么？

首先，对于开发商来说，真的“工抵房”不是啥光彩的事情，不仅消息非正面，而且收益还减少。不到万不得已，没有房企愿意这样干。

（购房交流群内粉丝发的图片）

通俗来讲，就是开发商暂时出现资金周转困难，没有钱支付给建筑商或材料商，因此拿房屋产权或使用权作为抵押，再由建筑商或材料商（也有可能是由开发商自己）进行打折出售。

那么，工抵房可以买吗？答案是可以的，不过在买之前，要先了解几个点。

目前市面上大部分所谓的“工抵房”，都是宣传噱头，所以如果碰到了所谓的“工抵房”，较好向项目案场销售进行多次确认，确保是项目本身放出的工抵房。

其次，工抵房在出售的时候，仍是抵押状态，要等到抵押解除之后，才能办理房产证。因此，如果想购买此类房产，较好跟项目确认房产的解除抵押时间。

另外，如果想买工抵房，较好选择大开发商的工抵房。

想捡这个笋，门槛也不低：由于工抵房出让，一般是为了尽快回笼资金，所以大部分工抵房，都会要求一次性付款。

最后，如果是想买工抵房的朋友，一定要记住，工抵房容易在交易过程中出现矛盾。所以在购买时一定要确认，合同是跟开发商直接签订，而不是第三方，免得日后纠缠不清。另外，购房资金也要打进由开发商设立的，并由工程方和银行监管的账户。

02. 内转房

内转房“马甲”有很多：员工房、内部房源、老板亲戚预定房源……

此类房源的说辞是以员工内购特价为噱头进行。做法是项目开盘前，会以较低的价格，将部分房源出售给员工。而等到开盘之后，员工再将这批房源进行出售，达到赚取差价的目的。这种方式主要是大开发商，比如绿地、恒大、融创等。

能不能买？主要看购买成本和付款方式。

如果是真的员工内部特价房，一般会有转让费，每个地方的情况都不一样，结合当地市场来定。如果转让费过高，那内转房的优惠意义也不大，还不如自己直接去购买新房。

长沙作为房住不炒的“优等生”，内转房的现象其实并不常见，因为这种做法不仅违背市场规律，更存在着很多潜在风险。“内转房”过户时需要项目配合，一旦风声收紧，项目有可能考虑风险，拒绝配合，无法完成过户，购房者会损失一定的资金成本与时间等待成本。

03. 特价房

特价房，是目前长沙楼市比较常见的促销手段。特别是在项目开盘、清盘或者年底冲业绩的时候，以总经理/总裁特批价、限量一口价特惠房、清盘价等形式出现。

这类房源基本不存在什么套路，无非就是项目拿一些朝向、楼栋或是楼层不太好的房源出来，略微包装一下，不仅有噱头，而且还能加速差房源的去化，一举两得。

当然，也有一些项目，为了加速去化，将一些正价房源打折出售。这类房源，就比较值得购房者们“淘笋”了。

需要正视的一个事实，不愁卖的项目基本上不会有特价房的推出，所以现在长沙市面上进行此类促销的项目，大多处于非核心区域，项目外在环境可能存在“硬伤”，比如说无学校、交通不便、远离商业等。

目前来看，大部分推出特价房源的项目，都位于外围区域。但如果本身的工作圈、社交圈就在那里，买特价房自用自然是皆大欢喜。

无论是哪一类促销手段，它们受关注的根本原因，都是大家抱着“搏一搏单车变摩托”的想法。即便人们深知个中风险，却更愿意相信，它们总会迎来光明的未来。

最后，送给大家一句话：

不要拿你的一时聪明，去挑战人家的百年修炼。