红星天铂商改住详解:爱琴海购物公园到底留不留?一文看懂!

2026年3月，长沙市资规局公示了万家丽南路东片控规G08-I05-01地块的规划修改申请。

这块约93亩的地块，正是红星天铂项目内部的核心商业板块。

该地块原始控规指标：B1B2纯商业用地，占地约61,947㎡（93亩），容积率3.5，建筑限高100米，建筑密度50%，总计容建面约21.7万㎡，全部为商业商务建筑。

公示图上那句"拟对用地商住比进行调整"，意味着这块纯商业用地即将转向商住混合开发。

商改住在长沙已非孤例。从龙湖春江天玺到保利北中心，从金茂智慧科学城到绿城凤起麓鸣，多个大型综合体已完成商业地块的住宅化调整。参照先例，爱琴海购物公园大概率不会被取消，但商业体量保留多少、由谁来运营，才是这次调规的真正悬念。

一、核心MALL会不会取消？长沙先例给出"保大弃小"答案

观察长沙已落地的商改住案例，一条清晰脉络浮现：核心购物中心作为片区商业底牌和业主权益的平衡点通常会被保留，但公寓、写字楼、街区商业等非核心业态会被优先调整为住宅。

保利北中心原规划32万方商业综合体，开发商书面承诺保留10-12.5万方集中商业MALL，其余约20万方写字楼、公寓等调整为住宅。核心MALL保住了，但周边商业大幅缩水。

龙湖春江天玺（现龙湖观萃）原规划为纯商业用地，商改住后核心MALL龙湖开福天街被完整保留，但公寓和街区商业全部消失，商业占比从100%降至约65.1%。

龙湖观翠项目鸟瞰效果图：

金茂智慧科学城D地块将公寓改为住宅，保留8000多㎡特色商业街区。

金茂智慧科学城商改住地块示意：

绿城凤起麓鸣北侧地块改为商住用地后，保留一定体量的社区底商。

从这些案例可以得出基本判断：商改住不是"去商业化"，而是"商业瘦身"——核心商业（MALL或集中式商业街）作为片区商业门面通常会被保留，被牺牲的是公寓、写字楼、街区商业等业态。红星天铂的购物中心作为项目标志性商业IP，被取消的可能性极低，更可能的路径是"保MALL、改周边"。

二、商住比会是多少？以10万㎡商业为锚点推导约46:54

2019年的挂牌文件，为这块地绑定了一个刚性数字：集中式商业购物中心，自持经营面积不少于10万㎡。

这个10万㎡，不是开发商的营销说辞，而是写入土地出让条件的法定承诺。

土地挂牌文件截图：

购房合同中也提示了购物中心的存在：

从履约角度，2019年挂牌文件明确约定了10万㎡自持商业，且购房合同也将"爱琴海购物商场"列为项目配套。

这意味着，10万㎡是一个具有法律和合同约束力的底线数字。

以10万㎡商业建面为锚点反推商住比：G08-I05-01地块总计容建面约21.7万㎡，若保留10万㎡集中商业，则住宅建面约11.7万㎡。

调规后商住比：约 46:54

也就是说，在保留10万㎡MALL的前提下，该地块的商业占比约为46%，住宅占比约54%。

这一比例意味着住宅可开发面积约11.7万㎡。

三、远洋能否运营好？从爱琴海到乐堤港的品牌变局

红星天铂的商改住之所以引发更多讨论，还在于项目操盘方的变更。

该项目从拿地到后续操盘方变更的时间线如下：

2019年10月，红星地产以严苛的商业条件拿下该地块，承诺建设并自持运营爱琴海购物公园。

2021年3月，远洋资本战略入股红星地产18%。

同年7月，远洋集团以40亿元收购红星地产70%股权，项目更名为远洋红星天铂。

但远洋接手后，项目的资金压力并未缓解。

2022年11月，长沙红星天铂项目的信托融资计划"致地W033集合资金信托计划"出现兑付逾期，后续签署展期协议。

2023年，远洋集团自身陷入债务危机，多个原红星地产项目触发融资违约。

2025年7月，天津河东爱琴海购物中心正式更名为"天津远洋乐堤港"，福州仓山爱琴海也同步变更为"福州乐堤港"。

这意味着，远洋正在将原红星系的"爱琴海"商业品牌，逐步替换为自有商业品牌"乐堤港/颐堤港"。

远洋集团旗下的远洋商业，是国内具备较强运营能力的商业地产运营商之一。

其标杆项目包括：成都远洋太古里——年客流量超3000万人次的现象级商业地标。

天津乐堤港——2025年7月正式挂牌，标志远洋商业品牌全面接管。

远洋形成了"太古里（高端）+颐堤港（中高端）+乐堤港（区域型）"的多层级商业产品线，具备运营红星天铂购物中心的能力，关键问题在于是否愿意投入运营资源。

四、品牌易主≠商业落空：龙湖春江天玺的参照

龙湖春江天玺的案例为红星天铂提供了重要参照：该项目原规划由步步高运营购物中心，步步高退出后龙湖以自有"天街"品牌接手，保住了核心商业体。

龙湖开福天街效果图：

购物中心的品牌易主在商改住过程中是常见现象，关键在于新操盘方是否有意愿和能力将商业落地。远洋已通过天津、福州等地的品牌替换证明了接管决心，红星天铂剩余购物中心由远洋以"乐堤港"品牌运营是大概率事件。

五、调规挑战与悬念：批前公示将揭晓最终答案

目前公示的仍为"申请修改示意"，正式《规划修改批前公示》尚未发布。但住宅的规划刚性限制将对最终方案构成重大挑战：调规后住宅限高预计降至80米，容积率3.0以下，建筑密度30%以内。

整体地块若要不损容，商业部分容积率须提升至4.0左右，给商业排布带来较大压力。

原商业地块方案：

结语

长沙本轮商改住潮的本质，是2016-2019年"综合体狂热"阶段过剩商业用地的市场出清。从龙湖、保利、金茂等先例来看，核心购物中心通常不会被取消，而是作为片区商业底牌和业主权益的平衡点被保留。红星天铂爱琴海购物公园大概率延续"保大弃小"的规律。

基于挂牌文件10万㎡自持承诺推导，商住比约46:54。

但10万㎡MALL在商改住后的排布可行性，以及远洋是否愿意以"乐堤港"品牌投入运营，仍是待解的悬念，答案将在后续正式"批前公示"中揭晓。

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