金泓樾府:长沙首个全抬板社区方案报规

近日，长沙市自然资源和规划局发布金泓樾府项目批前公示，这个雨花区高铁新城板块的纯新盘进入公众视野。该项目由金泓集团于今年3月以2.27亿元竞得[2026]长沙市009号地块，综合楼面价3560元/㎡。

金泓樾府选址杜花路与黎托路交汇处，紧邻市轨道交通集团。规划为商住用地，商住比15:85，需引入一家现代服务业总部企业。用地约2.4万方，总建面约8.74万方，容积率2.64，建筑密度55%，绿地率20%。规划7栋24-26层住宅+1栋商业，总户数408户，车位474个。

总平面图

产品定位刚需、刚改为主，覆盖建面约119/120㎡、124/126㎡、136/139㎡、158㎡四种户型，两梯两户，得房率107-110%，属于新规负公摊产品。其中124-126㎡占比最高，158㎡仅48户，属稀缺改善。

整体布局采用三段式，每排各2栋，1-7栋均为点式独栋。楼间距基本在40米左右，6栋最优达55米。中央设下沉庭院，结合抬板设计预计打造三层立体式园林。

规划示意图，图源自“长沙通”

产品差异化：抬板社区是亮点，也是考验

金泓樾府最吸睛的标签，是长沙首个全抬板住宅社区。公示显示，建筑标高全部达到44米，整体抬高6-7米。

抬板示意图

从居住体验看，抬板社区的优势明显：景观立体化、地下车库不返潮、低楼层采光和隐私性提升、汛期排水能力增强。

但作为长沙的"第一个吃螃蟹者"，项目也面临实际考验：归家动线是否便利？下沉庭院、抬高景观后期维护成本会不会转嫁业主？产品宣传的效果能否兑现？这些都需要金泓在后续产品呈现中给出答案。

配套评价：交通是绝对长板

金泓樾府的配套优势集中在交通。项目是地铁2号线杜花路站上盖物业，紧邻地铁4号线，双地铁环绕；步行约600米可达长沙南站，磁浮直达黄花机场。

"地铁+高铁+磁浮"的组合在长沙主城区非常少见。

商业方面，吾悦广场不到800米，吉联mall、天虹商场1站地铁可达。

教育方面，周边有砂子塘启新小学、长沙市一中东山中学、长郡双语雨花中学、南雅中学东校区，但具体学区未明确，存在不确定性。

价格与竞争格局

综合楼面价3560元/㎡看似不高，但项目含15%商业自持（70%需自持5年）和产业配套投入，实际楼面价超5000元/㎡，叠加抬板建设成本，未来售价不会太低。

有利因素是高铁新城板块新房紧缺、竞品少，对项目构成稀缺优势。开发商层面，金泓在长沙还有与绿城合作的文澜樾华（绿城代建），从效果图看两盘外立面相似度较高，金泓樾府可看作其独立操盘能力的首次呈现。

总结

金泓樾府是"长板和短板都比较突出"的项目——交通和区位是真稀缺，但教育未定、商业运营压力大、抬板设计首试需观望。

它更适合通勤驱动型购房者、对学区要求不急迫的刚改和改善家庭。如果是学区刚性需求，建议等教育配套明确后再做决定；如果看重地段和通勤，可以重点关注首开定价。

营销中心预计9月开放，10月有望首开。

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