犇腾年代③ | 房企暗战集中土拍,十宗“最”风云迭起

出品 | 搜狐焦点长沙站

房企征战长沙、开疆拓土的渴望，在上半年达到了某种极值。

自3月12日一宗地成功出让后，长沙市六区土拍开启了两个多月的休眠期，只待集中供地的“开仓放粮”。

6月1日，久旱逢甘霖。长沙首场集中土拍如期而至。200余家房企摩拳擦掌，引发竞买狂潮。上半年土拍中，可以说是遍地开花、低密地+高价地围城！区域地价屡屡刷新，大牌房企接连拿地，大批新盘蓄势待发。

如果要用一个词来形容上半年的土拍市场，那便是冷热交替，风波迭起。此话怎讲？我们来用“十宗最”，回顾一下长沙上半年土地市场的“这出好戏”。

2021年上半年长沙土地成交活跃区域主要集中在岳麓区、望城区、雨花区和开福区，其中岳麓区出让134.72万㎡，为内六区出让排名前列大区。

从各区域的成交金额来看，岳麓区以特别优势占领榜首，揽金超200亿；雨花区位列第二，成交金额达103亿；开福区虽然出让宗数及出让面积比望城区少，但凭借地段优势及地块价值还是将81.5亿收入囊中。

综合来看各区域的成交表现，岳麓区无论是土地出让宗数、出让面积还是成交金额都是当之无愧的top 1。

从拿地数量来看，赢家当属保利和阳光城。

上半年的保利重仓城北，首次集中土拍中，连摘金霞、福元东3宗地块，为长沙保利发展积极布局，积累大量优质粮草。三宗地拿地总金额56.17亿元，拿地面积超49万方，新增住宅建面约115万方，其中金霞“双子星”地块拟建城北商业副中心，福元东地块将建第四代建筑，保利长沙的雄伟宏图正不断扩大。

阳光城拿下的三宗地中[2021]望城区018号地块与和顺联合开发，且三宗地均以底价成交，无溢价，这也反映出阳光城的土储战略逐渐由“激进”转向“稳健”。

绿城作为位于长沙“边缘”的房企，鲜少在长沙热门区域发声，本次大张旗鼓的参与土拍，并且一举拿下集中出让地块中总价较高的两块地，拿地金额超58.8亿元，为上半年拿地金额较高的房企。两宗地均为熔断地块，其摇号竞得的天心区殷家冲路地块还是长沙新晋单价地W。

龙湖、万科、澳海均拿下了两宗地。相比之下，长房、润和、城发等湖南本土房企发力不足，在上半年土拍中拿地数和拿地金额都远不及头部房企。

在土地信息公布之初，048地块就凭借9500元/㎡起始楼面价引起轰动，成为各大自媒体的话题焦点。在经历了51轮竞价后，048地块触顶熔断，成交总价289600万元，楼面价14157元/㎡，溢价率49%，并且未设定住宅限价。在此之前，长沙的较高楼面价记录，由2016年建发地产创造，楼面价为9241元/㎡。

该地块位于寸土寸金的长沙核心版块，拥有市中心难以复制的一线江景资源，俯瞰橘子洲、对望岳麓山、背靠南郊公园、楼下为网红打卡点火车头公园。周围金融机构超百家，大型商场林立，仰天湖小学在侧，周围有长沙著名的豪宅项目，中建江山壹号和万科紫台，是当之无愧的富人区。

最终该地块被“豪宅专家”绿城收入囊中，据专业人士分析，未来地块房价有望达到2.5万/㎡。

上半年出让的53宗地中，位于滨江板块的[2021]长沙市004号地块成交金额372191万元，为上半年地块金额之最。

该宗地为商住用地，要求开发建设集中式商业购物中心，其中自持商业建筑面积不少于15万平方米，最终该地块被长沙润城房地产开发有限公司（华润置地）以底价37.2亿元拿下，成交楼面价6800元/平方米。根据华润官微透露，该地块规划建设万象城商业综合体项目。

高铁会展新城版块定位为“湖南商务客厅”，是近两年长沙楼市的热点区域，目前仍处于大力开发的阶段，拍卖土地体量均较大，周边较为荒凉，亟待完善。本次土拍，片区仅出让[2021]长沙市027号地块，总面积226832.86㎡，为宗地面积之最。

根据公示信息，地块紧邻国际会展中心及融创会展上东区，地铁2/4号线途径，周边在售项目除2020年雨花区销冠——环球融创会展上东区外，还有毛坯限价12500元/㎡的新城明昱东方。

在当前市场趋于保守、开发商受限于资金压力的形势下，大宗地块的出让过程还是比较考验政府与开发商之间的博弈态势的。“巨无霸”地块让众多房企望而却步，无人报价，最终惨遭流拍。

041地块在第49笔出价后触顶熔断，进入竞自持租赁住房环节，最终深业南方地产（集团）有限公司以总价91990万元、自持竞报租赁住房建筑面积10200㎡的条件成功摘地，总出价次数83次，为本次土拍之最。该宗地楼面价10968元/㎡，也是长沙第二个楼面价破万的地块。

地块位于岳麓区桃花岭片区，南望寨子岭景区，被岳麓山及桃花岭环抱，紧邻西二环，片区整体定位为湘江科创基地，基本无住宅供应，该地块有望成为片区标杆项目。

老面孔频频出手，新面孔抢滩登陆。“粤系房企”龙光集团以17.57亿元竞得大王山片区的[2021]长沙市029号地块，楼面价4876元/平方米，溢价率6%。该地块为商住用地，总出让面积11.75万平方米，是龙光首次布局长沙落下的排名前列子。

地块位于大王山坪塘板块，隶属于高级新区-湘江新区，紧邻地铁3号线山塘站，周边配套完善，商业配套有长沙汇聚中心、洋湖映客商业广场，生态环境配套有南联江公园、狮峰山森林公园、大王山旅游度假区。

此次龙光和龙湖同步布局大王山，成为继致地置业、蓝光、建发、梦想置业等地产后入驻大王山的新成员。

上半年共18宗地实现溢价，048地块以49%的溢价率位列排名前列，而溢价率47%的041地块紧随其后。

从溢价地块的分布来看，南湖板块、梅溪湖片区、滨江板块等城市热门区域是房企的必争之地，多宗地触顶熔断，最终摇号公布最终竞得者。绿城、澳海分别揽获两宗熔断地块，实力与运气并存。

030号地块位于雨花区政府附近，地理位置较为优越，周边配套成熟，临近喜盈门商圈、圭塘河、地铁5号线。如此优质的地段却意外爆冷，无人出价，最终惨遭流拍。

从地块的出让条件来看，该宗地要求苛刻，竞买人须有旗下中国民营企业500强企业且实际控制4家或4家以上中国主板上市公司、定向定价购买1万㎡商业物业、无偿代建学校等。同片区其他楼盘二手房售价1.3w-1.4w，而该地块限价10800元/㎡，对于开发商来说存在压力，利润过低，因此无人问津。

上半年的土拍中，涌现了很多不知名的“新id”，注册时间不超过两个月，实际控股人名下并无其他公司，但就是这样一个“初生牛犊”，凭借非凡运气在摇号时成功中签，一时风光无二。

若说上半年较具悬念和最受房企欢迎的地块，非044地块莫属。在第12笔出价后就已熔断，是排名前列熔断地块，最终竞价58轮，57家房企摇号，打破去年084号地块的记录（41家房企摇号），以傲人数据，成为本次土拍当之无愧的“人气TOP”，吸引了包括越秀、金茂、绿城、中海、旭辉、碧桂园等品牌房企。

经过2轮摇号后，由最不可思议的长沙博翠房地产开发有限公司中签“摇”中该地块， 该地块位于梅溪湖二期，岳麓区红枫路与紫荆路交会处东北角，规划为住宅用地，出让面积32087.69平方米，容积率≤2.9，成交楼面价5500元/㎡，毛坯限价11300元/㎡。通过爱企查查询显示该房企注册日期为2021年5月24日，法人毛丹琪，暂不明确其所属房企。据业内人士透露，该公司疑似为某知名房企马甲。

在上半年各房企“厮杀”之后，7月份第二批集中供地或将能成为观战类房企和中小型房企争夺的优质时机，2021年的土拍大戏还在继续，下半年还能有哪些黄金地块亮相，又能“花落谁家”？搜狐焦点长沙站“犇腾年代”系列专题将持续发布，敬请关注！

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