绿地湖湘中心的十二年沉浮:从"河西地王"到"半永久工地",再到近期商业整栋招商

2014年3月27日，长沙土拍市场炸出一声惊雷。

绿地集团以28.17亿元拿下岳麓区溁湾镇银盆南路以西地块，折合楼面价6838元/㎡，创下当年长沙单价、总价双料地王。

一、这块地到底有多“香”？

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位置上，西望岳麓山，东临湘江与橘子洲，地铁2号线与4号线在此交汇。更重要的是，溁湾镇本身就是河西"老大哥"——从90年代起就是河西的商业中心，公交站人流如织，商铺鳞次栉比。

绿地当时放出豪言：要做长沙城市新封面，对标"河西五一商圈"。

△湖湘中心效果图

规划很宏大：约54万方城市综合体，包含20万方商业MALL、6栋公寓及写字楼。其中商业配比高达76%，足见绿地对这片区域的野心。

“一切看起来都那么美好。”然而现实给了所有人一记闷棍。

项目地基施工完成后便陷入停工状态，这一停，就是十余年。围挡反复搭建拆除，工地杂草丛生。长沙市民给它起了个无奈的外号："半永久工地"。

二、为什么会出现这种局面？

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回头看，地价和售价之间的空间是硬伤。当时河西住宅售价约9000元/㎡，商业产品更难变现，6800多元的楼面价很难被支撑。

加上商业占比过高、产品结构单一、股东之间纠纷不断，这个项目在财务上很难"跑通"。

更要命的是，整个房地产行业在变。2018年后，市场进入深度调整期，绿地集团因扩张太快、债务缠身，在多个城市的项目都受到冲击。

长沙绿地湖湘中心，只是其中之一。

问题总得解决。2025年，长沙市自然资源和规划局发布了一则公示，引发业内广泛关注。

核心内容就一句话：把绿地湖湘中心和绿地麓云国际两个项目的商住指标"乾坤大挪移"——麓云国际的商业改住宅，湖湘中心的住宅改商业。

为什么这么调？

麓云国际位于梅溪湖超级中轴，属于顶流板块，住宅不愁卖。"商改住"后回款有保障，能完成保交楼任务。

△湖湘中心地块规划修改前

△湖湘中心地块规划修改后

而湖湘中心呢？商业体量已经够大了，再加点商业"也无妨"。说白了，在"不能不救、无法全救"的两难下，只能先保一个。

被放弃的那个，最近有了新动静

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沉寂多年后，麓山控股集团接盘了湖湘中心的部分资产，采用"分块盘活、功能再造"的新思路。

第一招：先救城市界面。把烂尾工地改造成1.1万㎡生态景观园林，打通地铁口通行，让城市形象先"活"过来。

第二招：酒店先行。北侧引入全季、亚朵等五大品牌酒店，形成酒店集群，先稳住现金流。

第三招：核心资产重启。原来的商业载体被重新定位为"麓山湖湘中心"，这次不走"超级商业体"的老路，而是锁定文化演艺赛道。

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近日，麓山湖湘中心正式发布整栋物业招商公告。公告明确要求：仅限文化演艺业态，租金单价不低于49元/月/㎡，租期至少15年，准入门槛是注册资本1500万元以上的湖南注册文化演出单位。

招商报名截止时间为4月7日。

一个时代有一个时代的命题

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十二年前，长沙把城市更新的希望寄托在绿地这样的地产大鳄身上，期望用大资金、大体量、大规划带来大改变。

十二年后，接力棒交到了国资运营平台手中，走的是小步快跑、精准定位的路线。

从商业MALL到文化演艺空间，从"河西封面"到差异化重生，湖湘中心的故事还在继续。

能不能真正焕新溁湾镇商圈活力，时间会给出答案。