湘江科学城低密地块登场:配套入读超一梯队学校

昨天（8月17日）湘江科学城一宗低密地块正式亮相——挂牌编号[2026]长沙市043号，即大王山南片区的P10-A44地块。

该地块除了容积率低至1.3，为长沙市较为罕见的低密地块外，未来开发项目将配套长沙市一中湘江科学城校区（初中部），并且地块在土地挂牌前就已经取得了教育局的红头文件。

地块位于地铁3号线平塘站以南约400余米，规划中的5号线西延线将跨江而来，在坪塘站与3号线换乘，届时形成双地铁格局——该线已列入2026年省重点建设项目清单，瞄准2029年全运会配套。

41亩、容积率1.3，科学城核心区首宗低密纯住宅

土地规划指标：

容积率1.3、限高54米，这是湘江科学城核心区推出的首宗稀缺低密纯住宅用地。天然具备做洋房、小高等品质住宅产品的条件，产品排布弹性足。

约3.53万㎡的计容建面，体量适中，无附加条件。土地总价仅12346万元，楼面价仅3500元/㎡，对开发商来说，资金占用可控，开发门槛友好，操盘难度低。

这是湘江科学城板块下半年的重磅供应。根据湘江新区2026年度土地供应计划，全年计划出让59宗、约5001亩土地，下半年核心地块就是"三剑客"：湘江科学城P10-A44、洋湖F03、观沙岭C05-A25。湘江科学城P10-A44打头阵，风向标的意味很浓。

需要注意该地块的规划图则强制性要求

1、地块住宅应采用“公建化立面”。

2、地块应有两个高度层级，且高差不应小于18米。

3、临义渡路和文溪路设置广场，总面积不小于 1300 ㎡。

4、文溪路应预留人行立体过街设施条件。

市场检验：相邻项目无示范区“日光”

地块北侧的梦想学府1912项目（2025年12月由梦想置业以约1.55亿元竞得，住宅楼面价3000元/㎡），今年5月31日首开，136套房源一次性推出，均价9500-10100元/㎡，开盘当天全部售罄，此后两度加推售罄。

该项目甚至没有实景展示区，却能够缔造热销景象，正是"长沙市一中科学城校区"的红头文件配套起了关键作用，该校区的含金量不言而喻，可参考搜狐焦点长沙站的另一篇文章：

市一中科学城校区初中部：学区配套可靠性深度测评

所以，此次挂牌的P10-A44地块，容积率更低（1.3）——梦想学府1912容积率1.79——地价合理贵出500元/㎡，即使楼面价3500元/㎡，与梦想学府1912房价差仍有6500元/㎡，市场安全系数仍然很高。

这宗"学区前置+低密+双地铁预期"的地块，大概率不会冷场。能否溢价，将是下半年观察长沙土拍热度的重要窗口。