多地加速推进现售制度 维权多发的长沙距现售还有多远?

相比去年黄金周一周成交万套的盛况，长沙今年的金九银十同比之下显得惨淡。国庆期间成交寥寥数百套，似乎在宣告长沙楼市进入了思想放空的贤者时间。

眼看银十这把火就要散尽最后的光热，各开发商们加紧在月底推货，但是大多数项目去化情况并不理想。再加之热门盘集中出动收割走了大批的客户，更是为非热盘的年终指标任务雪上加霜：光是一年难得溅起几滴水花的星沙，最后的这一周就有5个项目集中放出认筹的消息，包括中建悦和城、星湖湾、和悦城在内的大热盘5盘联动，开始大肆收割老长沙刚需；其他区域也不甘落后，河西的金科世界城炸出不少老年刚需，南边高铁新城的长房东旭国际和平吉上苑也有千批认筹；南城的五矿万境蓝山开盘即售罄，此外还有一个8字头的江景龙湖加入银十争夺战，原本报价14000到现在的8字头起，让无数已上车人士只想吃后悔药。今年的银十在大批热门盘的拥簇下，总算是在下半旬迎来了它的高光时刻。

但是不绝于耳的维权声浪，为风云变幻的长沙楼市的更添上了一份波云诡谲。

延迟交房 规划变更 长沙维权期房之声此起彼伏

快两年没有动静的泰禹云开一品，近期传出了动作，并且狠狠的刷了一把存在感。

泰禹云开一品的3号栋和5号栋在2016年开盘，原定在今年的8月20日交房，据开发商方今年8月公布的通知，由于原总承包单位中途退场耽误工程进度，导致进度延误，原定的交房日期预计将延期交付三个月。

尽管开发商方面表示会按照《商品房买卖合同》赔偿业主损失，但是业主们却发现，自己的房子早已停工了8个月，甚至外墙被拉上了“空壳集团”“骗子集团”的横幅。据自媒体地产BBC报道，之所以延期交房，原因在于开发商方面资金链出了一些问题，导致拖欠了千万工程款和百万民工工资，前承建公司中建五局离场后由黑龙江建工接手。而工程现承建商黑龙江建工的工作人员也证实了这点，他表示只要开发商的资金及时到位，一月后交房不会有大问题。

无独有偶，在10月底这口热锅上跳舞的除了泰禹之外，还有润和紫郡和梅溪正荣府。

长沙有个说法，叫“南鑫远，北润和”，作为两大“霸主”级别的房企之一，润和旗下的项目一向不愁开盘的去化情况，但是这家开发商一直也是话题不断。今年5月就有业主维权过润和紫郡三期，当时是因为人车分流的小区内直接多出260个车位，除了规划的绿地变成了草砖车位外，大门的无障碍通道更是直接凭空消失。而近日润和紫郡的一栋公寓楼直接开启下雨模式，刚交房3个月，就有十几户业主房屋漏水，具体是建筑质量问题还是装修原因有待调查。

和润和紫郡类似，梅溪正荣府也因规划和房屋质量问题爆发过一次维权。规划中的“风雨连廊”和“风雨亭”等项目不见踪影，交房的楼栋也出现了各种房屋质量问题。

（梅溪正荣府维权业主诉求 截图来源：美好长沙）

以上仅仅是10月长沙楼市维权行动中的一部分，更遑论此前的大大小小的维权。作为一名购房者，如若在未签订一纸契约之前实地看到了项目的这些丑相，还会争先恐后上车、趋之若鹜买房吗？部分开发商在预售制度下实在是有些肆意妄为。

多地已探索现房销售制度 但推行时机仍不成熟

不可否认，商品房预售制度大力推动了房地产行业的发展，但是预售制度也带来了高杠杆和房地产市场的各类质量及交付问题，所以多地都已经开始了对商品房现售制度的探索。

9月21日，广东省房地产协会曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。《通知》指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。尽管广东省房地产协会的相关负责人公开发声表示这只是一个内部意见征集，但此举一时间仍然引发各界关注，地产界内更是暗流涌动，碧桂园当日直接蒸发138亿的市值，有专家直言当下推行预售制至少有50%的中小开发企业将倒闭。

随后，广东省中山市新拍卖的13块地块，全部被打上了要求现房销售的标签，广东正在着手开展对现行商品房销售制度的改革。

除此之外，10月19日晚间，合肥市房产局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，《通知》称，为深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

其实在广东和合肥之前，有多地方都已开展过关于现售制的试点，像江苏省苏州和宿迁、山东省济南市、江苏省南京、浙江省杭州市等就已在住宅地块出让时探索现房销售，不过后来很多都不了了之，综合多地市场反应来看推行现售制时机尚不成熟。

现售需循序渐进 长沙离现房试点还有多远？

关于多地试点现售制不顺的现象，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉此前接受记者采访时表示，推行现房销售应该是一个循序渐进的过程，推行现房销售一方面要考虑市场上的供应量、房价以及房企的资金流问题。另一方面，现房销售应在新房占比不太高的城市，即进入存量房市场的城市先行推进。

而中原地产首席分析师张大伟也认为，现房销售是大势所趋，但是短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内、在房地产企业的负债率降低的情况下，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代。

从专家关于推行现售制的观点不难看出两点，对于推行预售制度的城市，有两个基本要求，一是需进入存量房市场，二是该城要在房价平稳周期内。

长沙市目前的房地产市场仍然以新房成交为主，推行限售制度较大的问题，是会极大削减新房入市数量，原本平稳的房价很有可能会在短期内拔高；其次，会造成资金流状态不理想的房企发生资金链断裂问题，泰禹云开一品这类延期交房的情况不会成为个例，现金流充足的房企或将制霸房地产市场。

综合来看，庞大的刚需住房人群注定长沙短期内难以推行现房销售，至少在完成城镇化之前，扩大二级房地产市场的规模仍是解决住房问题的优选。但将来推行现售制度是大势，如果政府当下在长沙市推行现房试点，不妨先在一级市场对部分地块进行现售试点，随后由预售与现售制度兼行向以现售制为主发展。

现房和期房你怎么选？你认为现售制度会是解决当下市场乱象的一剂良药吗？欢迎加入搜狐焦点网友社群讨论。