市中心价值回归!“一步登天”跳到10万/㎡?
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近两年，中心价值开始回归，价格也在不断攀升！
去年长沙悦府开盘直接破2W，两个月后万科瑧湾汇便直接拉升至2.5W。
记录才保持短短半年，绿城凤起麓鸣便刺破3W大关，最近更是有消息称开福中心的某一线江景盘居然爆出了10万/㎡的价格！
一、
这次的价格跨度有点狠，这个新项目复地群玉山到底有什么“过人之处”？
为了一探究竟，记者实地踩盘，发现这个项目所处的地段着实稀缺，开福中心二环内一线临江。
而该盘打造的也是高端大平层产品，属于商业性质，总共只有92套，面积在248-560㎡。
整栋楼是退台式设计，做到户户观江，边户还都有超大露台。
不过，在现场了解到，该盘均价也仅仅是在2.2万-2.8万之间。
10万/㎡确有其事，但只是其中的一套房源，由于赠送面积非常大，有三个大露台的赠送面积，所以单价会更贵。
置业顾问自己甚至都表示，这套房源并不会对客户做推荐，因为根本不会有人买！
看来这个10万/㎡，仅仅只是个噱头而已。
其实，不用这个噱头，这个地块已经非常有名了。
还记得去年年初，作为“长沙最牛钉子户”，静矗在湘江风光带长达10余年之久的湘春路527号终于完成拆迁。
拆迁后便成为了现在的复地群玉山，如今此处已经焕新了容颜，成为了验资300万才能进入的售楼部。
但也因为这10余年的拉锯战，也在无形中降低了这块地的价值，作为2011年初摘牌的商业用地，现在买入产权仅剩不到30年了。
但不论如何，占据市中心一线江景的“黄金地段”，2万+的均价也是不足为奇。
毕竟，现下市中心的价值回归已是不争的实事。
二、
市中心价值的回归，同样表现在土地市场。
已挂牌的长沙第三批集中供地中，最受关注的S8地块，位于开福市中心板块，也正在复地群玉山附近。
该地块价格根据开发品质等因素监制，预计或将打造为高端品质产品，而且由于地块西侧是一些低矮建筑，部分中高层是可以看湘江的。
地块起始楼面价约8080元/㎡，是本轮土拍起始楼面价最高的地块，将来的产品单价应该也在2.5万左右。
但其实S8还不是开福中心最优质的江景地块，该地块南侧后续还将有S10王炸地块出让，核心地段一线临江，可以说是主城区绝版。
除了S10地块、S8地块之外，开福中心区还将有多达近8个含住宅地块将陆续出让，将成为长沙豪宅密集地。
有人预测像S10这样的优质地块，到时候价格肯定是轻松破3万，甚至有可能飙升至4万。
这样的价格当然不是喊喊而已，从周边已面世的2万+的万科瑧湾汇、建发养云等项目来看，此般中心地段的产品确实是有价又有市的。
l 如万科瑧湾汇今年2月首开即罄，随后加推场场卖爆，500万+的上车门槛，现在已经完美收官。
l 今年7月才面世的建发养云同样卖出了流量盘的速度，首开以来几乎每月都霸榜月度销售榜！
其实，早在2020年的时候，就有项目就卖出了2万/㎡的均价，它便是位于市中心的富兴时代御城，这也体现了市场对于主城价格的认可。
富兴作为房价天花板的霸主地位持续了很长一段时间，直到长沙悦府引爆长沙高端市场，长沙的高端项目才如雨后春笋般陆续冒出。
除了开福中心，天心中心的“豪宅带”也在近期迅速崛起。
在绿城凤起麓鸣打破了3W的均价后，中海024号南地块与佰昌123号地块都纷纷“支棱”起来。
今年首批集中供地中海拿下的024号南地块，本就被寄予了与绿城PK的希望，基本也是破3W的节奏。
而去年10月拿下123号地块的佰昌集团差点被人遗忘，这时候出来硬刚，确实也需要些许勇气。
项目挨着中海地块，同样紧邻江景，背靠南郊公园，这也许就是地段带来底气的最好证明。
不论如何，高端市场引领核心地段价值走向3W+的时代已经到来，市中心价值回归已成事实。
三、
城市发展的脉络绵延向前，有很长一段时间市场置业目光集中在汹涌开拓的新区上。
而在近两年的市场表现中我们观察到，置业的逻辑正在溯源回流，重新回到主城核心。
可见，当城市化发展进行到一定程度，发展速度便会放缓，新区热的摊大饼模式逐渐不再适用于城市的发展。
另一方面，传统主城区由于完善的配套，高能级的资源，舒适的生活氛围，更加能吸引改善置业的目光。
反观那些被无止尽扩张的新区，反倒步履变得艰辛。
如南部新城、隆平新区、空港新城、高铁西、含浦等这类边缘化的新区，其实都去化堪忧。
即便是像大王山、麓谷、高铁新城这类热点新兴板块，也在靠“价格战”保持热度。
据了解，上半年买某新区的购房者，甚至都在网上哭喊自己“3个月亏了一辆奔驰”！
一面是中心板块，高端项目、豪宅价格上限疯狂刷新，摇号、抢房层出不穷；一面是市场萎靡，边缘区域价格一降再降，去化困难。
楼市分化的大潮，在长沙这个“调控优等生”身上体现得淋漓尽致。
总结：
事到如今，我们终于明白，人力终有穷尽，城市终有极限。
也终于明白，城市不会一直向外扩张，真正的价值高地，还是市中心！
当我们回过头来，发现长沙市场低迷与疫情冲击下，只有主城优质楼盘才能站稳房价。
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