开盘半月有余 在房源紧缺的洋湖垸 为什么这些房子滞销了?

在洋湖垸买房，尤其是高层住宅，按现在的流行说法，通常都要 “看脸”——摇号抢房在这里是常态。而就有这么些房源，从开盘至今，却滞销了，这在洋湖垸可不是常态，这是为什么呢？

今天要说的主角，是邦盛水岸御园。

【项目概况】

邦盛水岸御园位于岳麓区联丰路与含浦大道交汇处东南角。项目所处位置，在洋湖垸算不太好的。

交通上，临含浦大道、洋湖路、联丰路几条主要道路，自驾出行比较方便。但在公共交通方面仅能依靠公交车，项目周围仅有两个公交车站，只能搭上两班车，若两班车不对路，那么得多走5-10分钟去更远的站点上车。而原计划要2022年左右落地的地铁8号线，现在已杳无音讯。

配套上，只有教育配套能赶上区域内的平均水准，孩子去博才中海小学与师大附中博才实验中学上学。商业配套方面，除社区底商，最近的超市是离项目1公里左右的中佰购物，需步行10-15分钟左右，规模不大，家润多则离项目2公里左右，步行需20-30分钟，这对于居家生活，可以说是不太方便了。值得庆幸的是，项目东北侧的中海天鉴社区与项目东侧的华润橡树湾社区一代，偶尔会有卖菜的移动摊点。

【推售动态】

邦盛水岸御园1月26日开盘，推售8、9号栋，目前9号栋房源已售罄，仅剩8号栋153平房源在售，均价7800元/平左右。

这个价格在周边是什么水平？这差不多是整个洋湖垸较便宜的住宅售价了，当然，一些小面积住宅不参与跟它的比较。但需要注意的是，这是毛坯房的价格，对比离项目不远的江山帝景，前一次推售的精装房源均价在9000元/平左右，隔壁的融创融公馆毛坯房开盘均价在8000+的价位，所以说，价格优势不是特别明显。

【户型分析】

153平

去化慢，一大原因在于本次推售的户型本身。建筑面积153平的户型，对比同类型房源，劣势较多：

首先便是户型极不周正，以现在的眼光来看，这种设计显然已是跟不上潮流了；主卧的设计跟110平左右的三房相比，没有明显升级，花更多的钱，买不到更好的配置；南向阳台需要由一个套内花园改过来，过长的进深会影响客厅采光；L型厨房，在这个面积段属于不讨喜的设计；几个睡房，也太紧凑了点，完全不像个建筑面积150平的房子该有的设计，公摊面积在20%左右或许是一大原因。

当然，亮点也有，只要住户足够洒脱，这间屋子里能有四个阳台。

最后要说的，就是项目并不好的地理位置，与物业的不好名声。2017年6月末7月初的一场大雨，把洋湖垸一带淹得很惨，项目所处的含浦更是重灾区，想必长沙人民对“海景房”还是有顾虑，即使这场雨几十年一遇。另外就是项目的物业服务，因为“淹水两三天、停电一个月”上了新闻，很是打击购房者的热情。

于是，各种内外因素结合的情况下，这些房子也就有了去化慢的结局。那么好房怎么选？以本次谈到的项目为例，避开它的缺点。