大洗牌,最高3.6万/㎡!长沙最新房价格局曝光,热门板块已去刚需!
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板块轮动，时局常新。对于买房人来说，不管市场怎么变化，房价是他们最关心的话题。随着房贷利率下调、限购放松、以租换购等政策不断落地，楼市暖风一阵接一阵。年底了，开发商为了去库存也推出了各种优惠活动，可谓相当之卷，很多买房人也停止观望，准备出手。
在长沙，核心热门板块已逐渐进入1.5万+、1.7万+时代，万元以下的刚需盘正在逐步向城乡结合部靠拢，刚需边缘化已是事实。
纵观长沙楼市，我们不得不承认，即便在房贷利率下降、限购放松的情况下，长沙的购房上车门槛依旧在增高。回头看去年的长沙楼市，新房2万+/㎡的项目都没两个（不包含别墅），但现在最高房价已突破3万+/㎡，绿城的非毛坯大平层甚至高达36000元/㎡，让人望而却步。
从下图可知，长沙各个板块的房价天花板都有一定程度的上扬，买房还是得趁早。
长沙楼市分化越来越明显了。从价格来看，长沙的房价格局正悄无声息的发生变化，各个板块的最高房价均被刷新，全部迈入万元时代；
从产品来看，改善盘占据长沙楼市的大半壁江山。据不完全统计，长沙在售的400多个项目中有百分之七十价格在万元以上，刚需可选择性逐步减少。
从限价来看，目前三环内毛坯限价基本在万元以上（除金星北限价9900元/㎡），三环外的大王山限价高达13300元/㎡，向梅溪湖一期看齐，就连含浦、大泽湖的毛坯限价均已过万，未来刚需想买万元以下的楼盘，只能在三环外选择了。
目前，对于长沙的刚需来说，现状不太友好，一方面是随着板块限价的攀升，购房门槛在逐步增高；另一方面，高限价地围城，低价楼盘越来越少、越来越偏，刚需购房圈正在向远郊靠拢，未来刚需将面临距离市中心远、通勤不变的问题。
据不完全统计，现阶段，长沙内五区均价在10000元/㎡以下且总价在100万以内的楼盘仅23个，主要集中在开福区的开福北、青竹湖，岳麓区的含浦、麓谷，雨花区的红星、会展板块，天心区的暮云板块。这些项目中，位置稍微好一点的基本上是尾盘，拿地早的原因，价格相对低。值得注意的是，作为老牌中心的芙蓉区已无符合要求的刚需项目。
过去我们买房，不是嫌这里远就是那里偏，当时可选择性多，不仅挑区域、挑板块还挑配套。现在买房已经不是你选择区域，而是区域在选择你了。
放眼长沙的热门、稀缺板块，新房数量不多且价格贵，像是中心板块、洋湖、梅溪湖、滨江、月亮岛、马兰山、南城省府、高铁新城等热门板块，房价都迈入1.5万/㎡时代，这些板块对于刚需基本上可以说是无缘了，甚至是大王山都在逐步去刚需，未来的大王山你可能高攀不起。
此外，几年前你看不上嫌弃的板块，房价也在逐步上涨，像是暮云板块限价已经10900元/㎡。近期长沙第五批次集中供地的挂牌，大泽湖板块的最高限价也来到了10500元/㎡，且有多宗不限价地。
比低价盘逐步减少、买房门槛增高更让人扎心的是，长沙地价的不断上涨以及不限价地的入市。
近两年，长沙高限价地可谓是遍地开花，目前长沙各个板块的最高限价均已被刷新，光是长沙的限价天花板14800元/㎡地块就出现了三宗且均已入市。
谷山板块的龙湖·舜山府，在售建面约113-143平非毛坯住宅，均价17000元/㎡；建面约143-241㎡非毛坯洋房，均价19000元/㎡，毛坯限价14800元/㎡；
市中心城发恒伟·东风映1897，建面约184㎡大平层，毛坯均价15349元/㎡，建面110-255㎡商业大平层，毛坯均价13000元/㎡，毛坯限价14800元/㎡；
黄兴路的轨道万科瑧湾汇毛坯限价14800元/㎡，目前住宅已售罄。
再加上洋湖最高限价14200元/㎡，滨江最高限价14000元/㎡，市府最高限价14200元/㎡，高铁新城最高限价14000元/㎡……不得不承认，地价在不断攀升，高限价地的时代已经来临了。
高限价地围城的同时，不限价地也涌入市场。去年，绿城以14157元/㎡的楼面价拿下了南湖的临江地块，一举刷新了长沙的最高楼面价，让长沙楼市沸腾。绿城凤起麓鸣的入市，开启了长沙高端品质时代。目前绿城凤起麓鸣在售建面约281-313㎡非毛坯大平层均价33000-36000元/㎡，建面约245-255㎡非毛坯住宅均价30000元/㎡，是长沙住宅天花板。
关注过今年长沙土拍的一定有发现，很多地块都不限价了，特别是核心、热门板块的地，关于价格的描述无非是“按政策进行价格监制”或“根据开发品质等因素进行价格监制”，这意味着未来产品的品质决定着市场价格。
未来，长沙还有不少高限价地和不限价地入市，届时长沙的房价又将是另一番光景了。
总的来说，目前市场行情下，无论是刚需还是改善，都有自己的“焦虑”。对于刚需来说，应该更多侧重于交通便利性、生活配套，区域的成熟度等；对于刚改、改善来说，应更多关注产品品质、社区规划、周边生态环境等。总而言之，产品+区位+配套，都需要纳入考核。毕竟，你买的不仅是房子，更是未来的生活方式。
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作者：康康
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
