焦点原创 | 风再起时,公寓市场迎风高蹈

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当市场见惯了“暴雷”、“遇冷”、“冰点”等字眼，“利好”的出现，尤为醒目刺眼。

一石激起千层浪。

10月22日，由湖南省住房和城乡建设厅联合湖南省发展和改革委员会等6部门发布的《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，被业内看作是政府出手“拯救”省内公寓市场的一剂春水，是纾困楼市的一把利剑，大振公寓市场信心。

消息一出，一场如“生死时速”的大片，纷纷上演，各公寓项目抢一手热点信息，制作宣传物料，号召购房者抓住置业好时机。

毫无疑问，在十条指导意见下，商住公寓市场将迎接崭新的开始。

（图片源于网络）

那公寓产品，现在究竟是不是入手好时机？

首先，泼一瓢冷水。如果是抱着如下心态投身公寓市场，建议还是慎重为妙：

1、短期内希望由公寓-住宅过渡：如果不是全款购买，会占用首套房贷款名额。日后购买住宅时，未还清贷款情况下，将按照二套房贷款利率上浮，提高购房成本；

2、将公寓视作短期投资产品，试水之后转卖，为购买住宅提供资金支持：此类购房者需要清醒认识到，公寓产品的转手周期较长，加之有些商住产品的交易税费高达近20%，房价涨幅的红利无形中被消耗；

对抱有此类心态的购房者来说，几年的综合收益不仅没跑过GDP，可能连一碗米粉的价格涨幅都没跑赢。

当然，如果是手有“余粮”，可考虑投资公寓长期持有收租，当“包租公”、“包租婆”。

或者，当下不少年轻夫妻不希望和父母在同一屋檐下，但是距离又不能太远，方便日常照顾。那么，选一处离居所不远，适合居住的公寓产品，也可以满足家庭需求。

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其次，要关注保障性租赁住房的发展趋势。自2020年以来，相关主管部门屡次提出：建设保障性租赁住房体系。

10月21日，住建部召开的发展保障性租赁住房工作现场会上指出，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标，规定上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套（间）、60万套（间）、40万套（间），均占新增住房供应总量的45%左右。

会议强调，要注重把握好保障性租赁住房工作的政策导向，坚持小户型、低租金面向新市民和青年人，各地均明确保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

在湖南相关部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》中，也提及保障性租赁住房。《意见》明确指出，鼓励购买或租赁存量公寓作为保障性租赁住房。

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可以预想一下，未来人口涌入热点城市，会迎来规模巨大的保障性租赁住房供应。而这类住房的供应，不仅会缓解城市青年人的租赁住房压力，也同样会稀释人们对于商品房持续高亢的热情。

当然，短期内公寓产品不会被迭代，但购买时，一定要认准几点原则：优先选择核心成熟地段；优先选择真正地铁盘；优先选择周边覆盖成熟商业、写字楼项目。

面对打着诸如“青年乌托邦理想居所”旗号，有“画饼”之嫌的远郊项目，较好提前考察一下周边租金水平和租客规模。

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对开发商而言，回归产品力是核心。

打铁还需自身硬。当政策利好袭来，机会降临，若没有优质的产品，则只能望洋兴叹。

从宏观环境上看，此前快周转的房企，通过融资和规模的扩张，拼命跑量，只要高速运转起来，亏损的利润可以靠总量来填补。

三道红线的出台，实际上扼杀了“靠规模来覆盖亏损”这种玩法，房企们只能实打实地靠市场，靠客户，把房子卖出去才能获得利润。

精研产品，提升价值，才是当下房企们普遍达成的共识。

深秋的黎明，透着一丝冬日的凛冽和严酷。当风再起时，希望公寓市场能抓住机遇，迎风高蹈。