国庆改善必看,谷山VS高铁南,谁能接棒“梅滨洋”?
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随着时代的发展，人们对生活的品质要求越来越高，对房子的要求，也不再只停留在能住就行。
于是，舒适度更高的改善类产品，逐渐成为了市场的主流产品。
8月较新数据显示，月度成交主力在130-144㎡产品，占比31%，舒适型刚改产品依旧是市场主力，而这个主流已经持续了很长一段时间。
如今，“梅滨洋”时代已经逐渐过去，低密宜居的谷山与交通便捷的高铁南板块，开始进入改善群体的视野。
1、
相较于谷山板块，高铁南的成熟度更高，毕竟发展时间更久。
前些年板块发展势头正盛，2014年地铁2号线通车、2015年连接机场和高铁两大枢纽的磁悬浮快线试运行、2016年片区“五横六纵”路网骨架基本成型、2019年地铁4号线通车......
随后大牌开发商接连入驻，自贸区获批，公园、学校、医疗、酒店等重点项目铺排，腾飞姿态势不可挡！
早两年区域内的几个项目也是卖得非常火爆，一度成为发展迅猛的网红板块，然而近两年却似乎有点“水逆”。
卖爆的项目爆出开发商“暴雷”，随后接连几个项目由于资金问题停工。
而准备大刀阔斧“搞事情”的重点地块，也被连累，迟迟无法动工。
被寄予厚望的“长沙之门”当年高大上的规划只能停留于纸上，至今也没有新消息。
幸好同期拿地的另外几个开发商还算给力，用热销成绩证明了板块的价值。
轨道万科悦府自去年首开之后，几乎是逢开必罄，屡屡霸榜区域榜首！
如今万科已经基本无房可卖，建发“双子星”建发玖洲观澜、建发玖洲和玺接棒发力，成为片区“扛把子”！
两个项目先后成为片区销冠，平日里看房的人都是络绎不绝。
而建发两个项目的接连入市，拉升起整个板块热度的同时，也让片区看到希望。
随着周边的地块陆陆续续被各大开发商拿下，那么发展起来就只是时间的问题了。
目前来看，板块内的改善产品基本在建发玖洲观澜、建发玖洲和玺中选择。
建发玖洲和玺品质不错，全是16-17层小高层产品，但有些遗憾的是，项目东西两侧被高架与高铁合围，虽然有绿化和隔音措施，但噪音难免。
所以该盘价格比较美丽，折后均价仅在13000元/㎡左右，还有一万出头的特价房源。
建发的这两个项目相隔不远，但建发玖洲观澜位置更好，推售的建面约130㎡左右的复式得房率非常高，不过周边也有一条高速。
两个楼盘都配套中小学，都是“砂子塘+长沙市一中”双配套，教育资源在板块内优势较为明显，而且建发的产品品质都不错，这也是其热销的重要原因。
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2、
多年来谷山板块沉寂于市，直到近两年才开始崛起，去年毛坯限价更是被刷新至14800元/㎡，飞速跻身限价排名前列梯队。
从开发洼地到限价高地，谷山的潜力正被一步步挖掘。
背靠6400亩谷山森林公园，还坐享市府的成熟配套，谷山板块的地理条件可谓得天独厚。
尤其作为主城内少有可进行开发的山体（岳麓山已明令不允许作为开发），稀缺属性更是不言而喻。
而随着未来市府板块的升级更新，将来板块的发展也将会更上一个台阶。
在2021年政府城市更新规划中，市府板块独占两项，总投资超500亿，打造教城融合示范区及新湘雅健康城，学校、道路、公园、医院等配套规划升级。
如今，该板块内已出让地块和待出让地块指标，容积率普遍也在2.0左右，产品基本上以小高层、洋房、叠拼为主，以契合改善群体的需求。
另一方面，整个区域内实际可以开发地块很少，两年内住宅用地仅出让6宗，供应量也是逐步走向稀缺。
目前，板块内的几个项目也是个顶个的“能打”。
龙湖舜山府打造的均为纯板小高层和洋房产品，洋房占比更是超过60%，配建长郡双语谷山实验中学+岳麓区实验小学（谷山校区暂定名）。
万科森林公园最近刚刚官宣引入雅礼实验中学品牌，这是在项目签约博才小学之后的又一大利好；项目是个超百万方的大盘，高层、小高、洋房、叠墅产品一应俱全。
招商雍山湖也均为小高层和洋房产品，近段时间更是官宣业主子雍山湖&雍山府业主享有同等初中入学政策，意味着大概率可以在长郡双语谷山中学配套入学。
凭借着谷山的宜居环境，市府的成熟配套，还有更优越的教育资源，谷山的这几个项目价格都较高。
龙湖舜山府精装均价已经到了17000-20000元/㎡，另外两个项目的精装均价也在14000元/㎡左右。
对于环境、教育和品质有要求的改善客群，这几个项目都可以考虑。
不过，值得注意的是，目前板块内没有地铁，周边商业等配套也都没有完全落地。
而且几个项目都位于二环旁，尤其是万科和龙湖的项目都有一排房源靠近环线，会有噪音的困扰，不过靠二环旁的房源会更优惠。
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购房建议：
高铁板块与谷山板块的几个项目，学校配套都是非常给力的，对于改善客群来说谷山的宜居属性是更高的，虽然目前没有地铁，但路网还是比较发达。
高铁板块的高速、高铁、高架等不利因素比较多，但整体更为成熟，交通、商业等配套也相对更完善。
谷山板块推荐的几个项目都是精装产品，而高铁南板块的两个项目则是毛坯，购房者可以按需选择。
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