业绩会直击:龙湖没有英雄 要消灭老中医式决策

作为融资能力最像国企的民企，龙湖集团上半年业绩看起来仍旧是“三好学生”的模样。

在业绩之外，过去这一年半载，龙湖在人事、项目品质、管理构架等方面同样倍受市场关注，部分疑惑有待管理层解答。

8月21日，龙湖集团于香港举行中期业绩发布会，如往常一样，董事长吴亚军携CFO赵轶及CEO邵明晓一同出现在主席台上。

不同的是，台下坐着执行董事、原掌管人力资源的李朝江，以及集团运营总苏西振，虽然他们并未发言，但与这场业绩会的关注点密切相关。

“不会单独为住宅业务加杠杆、扩规模”

上半年，行业前二十强基本上维持着40%以上的增速，龙湖是个例外。去年销售加速之后的龙湖，上半年合同销售971亿元，同比仅增长4.8%。

邵明晓回应称，龙湖一直坚持有质量的增长以及四大主航道均衡发展，C1业务即住宅销售，目标是保持前十左右，公司不会为单独为了C1业务而加杠杆、扩规模，更重要的是保持低融资成本、低负债率。

对于全年2000亿的销售目标，邵明晓称，达成目标是没有任何悬念的。据悉，龙湖之所以今年同期销售增长较缓，一方面是由于去年销售整体上前置，而今年的项目主要在下半年推盘，下半年货源达到2000亿元。

“当前市场还是非常好的，主要是拿证比较难。”邵明晓表示。

业绩公告显示，龙湖集团的净负债率54.6%，同比下降近两个百分点，但比年初的48%有所上涨。邵明晓解释道，龙湖通常情况下全年负债率维持在50%-60%，半年在60%-70%，但实际情况还是会比这样的预期要更低。

新增土地储备方面，上半年龙湖新增土地储备1298万平方米，其中权益达898万平方米，同比涨幅达四成，均价为4849元/平方米，权益土地金为435亿元，增幅为13.6%。值得一提的是，龙湖上半年新增土地均价相比去年有近1千/平方米的下降。

同时，截止到6月底，龙湖土储合计6363万平方米，权益面积为4552万平方米，平均每平方米土地成本5142元。而龙湖上半年销售单价15435元/平方米，大概3倍关系。

赵轶回应观点地产新媒体称，售价对地价的覆盖大约三倍的情况是比较安全的，未来项目的盈利仍旧能够得到保障。龙湖最近一两年毛利将维持在30%以上，中长期会保持在25%-30%。

在去杠杆之下，龙湖未来是否会降低土地投资？邵明晓称，龙湖的负债结构健康，现金流充实，尽管市场不太好，但龙湖的融资情况还不错。龙湖近期发出的两笔债券成本均低于5%。

盈利能力上，龙湖上半年归属股东溢利为54.3亿元，核心溢利37.3亿元，同比有31.4%的增幅，毛利率亦高达37.1%。核心税后利润率达17.7%，但权益后利润利为13.8%，比去年同期的15.3%有些许下跌，主要是受费用、税金变动及合营与联营企业业绩影响所政。

租金收入覆盖利息“妥妥的”

截至年中，龙湖集团共开业26座天街，总建面达258万平方米，租金收入为16.8亿元，出租率达97%，NPI比率达到6.8%。

据观点地产新媒体了解，龙湖此前提及，希望到2018年实现投资物业收入能够覆盖利息支出。上半年投资物业收入18.5亿元，而未资本化的利息支出为21.99亿元，覆盖率为0.84。

邵明晓称，2018年全年的商业地产及长租公寓的租金收入可能36亿元及5亿元左右，全年会维持在0.8-1倍的覆盖，而未来超过1倍是“妥妥的”。

在国家鼓励租购并举的情况下，不仅是以龙湖为代表的房企，中介、酒店运营商也在这两年大举进攻长租公寓，银行及保险资金大力加持，证券化产品喷涌而出……

长租公寓风头正盛之时，也成为“推高租金”的排名前列怀疑对象，北京的租金上涨的话题，使部分公寓运营商成为众矢之的。

邵明晓称，北京关注的抢房源主要出现中介及分散式房源上，而龙湖冠寓主要是集中式为主。

观点地产新媒体了解到，截至年中，龙湖冠寓已在16个城市开业超过2万间，开业半年以上项目平均出租率达90.1%。而且，冠寓上半年租金收入大幅增至1.39亿元，占龙湖总租金收入的7.5%。

冠寓2018年的开业目标是5万间，截至年底共达到开业6.5万间的规模。邵明晓称，龙湖冠寓成熟期的毛利率目标在35%左右，净利维持在12%-15%。

由于现金流比较充裕以及经营性业务的稳定发展，龙湖决定中期分红每股0.3元，同比增长了50%，这也是龙湖在去年之后再度进行中期派息，未来的派息还是会保持在核心利润的45%。

赵轶打趣称：“不光考虑到以后利润增长，而且有高的派息率，龙湖的股票还是拿着，别卖。”

要消灭“老中医式”决策

业绩会上，龙湖正在推进的组织管理构架变革也备受关注，即从去年开始试点的“平台+端”策略，以技术平台为支撑，各业务平台为各端（即地区公司）提供支持。

吴亚军解释称，龙湖“平台+端”适应了管理升级的需要，其意义在于将前线的指挥中心及专业支持中心放到前端，直接赋能一线，而不需要像金字塔一样层层叠加。

其次，与大部分大型房企常见的架构不同，龙湖在集团之下并未设有区域公司，而是直接对接地区公司。吴亚军认为，由于上述管理系统的存在，龙湖不需要设置中间层级，可以更为灵活地进行指挥。

“可能这个会让有些人不适应，觉得权限在减少，但是我们只要是决策里的黑盒子之类的，我们都要给它消灭掉。老师傅中医把脉式的决策，在我们内部是慢慢要消灭掉的，我们更愿意相信系统，相信系统知识积累，而不是相信老中医。”吴亚军间接回应了市场上的传言。

龙湖的管理构架变革被外界传为去年至今部分高管离职的原因之一，但吴亚军对于人事流动比较坦然。

吴亚军称，行业是一潭活水，没有办法阻挡（被挖角），龙湖更关注的是更优秀的员工是否被放到该放的位置上。

邵明晓总结称，龙湖的构架发展至今已非常体系化，战略化。网格化的决策方式决定了龙湖不会将决策简单地授权给某个人。

“吴总说过一句话，在龙湖里面没有英雄，这也是我们一直追逐的境界，即让这个公司变成高效的，战略性的有机体，一线员工有足够的决策能力，真正服务好，做好的产品。”