跌宕起伏!上半年长沙楼市太“戏剧”,下半年能否“翻身”?
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今年上半年长沙楼市的“剧情”，可以用“戏剧”来形容。
行至年中，在这场变幻莫测的迷局中，长沙楼市又交出了什么样的答卷呢？
据克而瑞湖南区域数据显示，上半年长沙商品住宅成交量527万方，价格稳步上行。
商品住宅上半年供求达到去年同期水平，但成交规模未及以往年份，6月由于月底供应量集中增加，成交量收缩，库存有上扬之势。
整体市场总结为三大关键词：跌宕起伏、分化加剧、改善为“王”！
首先，市场主要呈先热后淡趋势，复苏持续性不足。
年初疫情政策放开后，市场迎来了“失约多年”的小阳春，供不应求之际开发商陆续加推货量，然而此时楼市成交却后续乏力，市场开始以去库存为主。
之后新房周度成交量一跌再跌，市场逐渐被“打回原形”，并持续走低。
除此之外，长沙楼市的市场分化也是越来越明显。
从湖南世联行市场知识中心统计数据可以看到，近几年来，长沙各板块之间价差持续拉大，中心价值凸显，项目之间去化分化严重。
不过，楼市去化率的分化严重，恰好说明长沙楼市已进入饱和期和转型升级期，对项目的质量要求也更高了。
另一边，长沙的高端项目价格，也在持续刷新楼市天花板。
这也意味着长沙多年来的扁平化市场格局终于有了改变，是有助于提升整体城市价值、利于价格梯度重建的。
同时，也可以让“低端有保障，中端有供应，高端有市场”的住宅供应体系步入良性循环。
而随着市场需求的转变，改善产品早已经成为楼市的中坚力量。
如今，人们对居住环境的要求也已从“居住”向“舒居”转变，大平层产品已经逐渐成为了改善群体的首选，热度持续不减。
高价高端项目成交逐年增长，占比较去年上涨2%，2023年上半年成交量达到49万方。
与此同时，进军纯改善市场的开发商也越来越多，竞争也开始加剧。
如果能借此促使开发商进入品质“内卷”时代，对购房者而言无疑是件好事。
另外，从上半年的住宅销售榜单来看，依旧是华润、万科、中海、保利、招商、龙湖、运达等典型房企更受购房者青睐。
而从成交情况也可以看出，品质类高端产品在榜单中占比亦是越来越高。
土地市场也在今年上半年开始回暖，同时进入多频次、小体量、常态化供地节奏。
据统计，上半年共17宗土地挂牌出让。
土拍市场整体呈现溢价率和熔断率双走高的趋势，土地流拍率降至近年低位，溢价率升至5.4%，回归至2021年上半年水平，熔断率升至集中供地以来最高。
尤其是4月的首批集中土拍战况激烈，8宗土地中4宗熔断。
一半土地熔断摇号，开发商如此疯狂“抢地”，确实是给沉寂许久的长沙土地市场开了个好头，之后的几轮土拍中挂牌地块也都成功出让。
不过，从地块质量来看，上半年挂牌的地块均以非限价地为主，位置更核心，配建要求、商住比等方面保持宽松，房企拿地意愿更高。
但看似热闹的“土市”实际上与楼市一样，分化严重。
那些熔断的地块，基本都是大热版块，比如市府的两宗地块、市中心的地块等，其余大都还是底价成交，还有一些是地方城投公司托底。
甚至梅溪湖板块的009#地块，早前撤销了成交，首次遭遇“退货”。
另一方面，根据统计的地块来看，仅规模化的央国企和财务稳健的民企在核心地段积极“抢地”。
房企整体的投资恢复依旧缓慢，“越不拿地越难卖”的情况下，未来行业百强的格局还会继续大洗牌。
下半年土地市场或许依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。
政策方面则进入近五年最宽松期，调控先密后缓。
上半年长沙楼市政策边际宽松，出台政策主要以放松限购、提高公积金贷款额度、鼓励消费，促进经济增长为主。
楼市出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。
短期几次见效，3、4月市场小幅回暖。
虽然今年上半年政策调整保持了较高频率，但主要是在此前基础上进行的微调，政策松绑力度一般。
对此，不少业内人士认为，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，如对购房资格、首付比例等进行优化，或能更好推动长沙楼市健康稳定的发展。
文章内数据来源：克而瑞湖南区域、湖南世联行市场知识中心等综合整理
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