重点板块观察:梅溪湖一期二手房房价或已筑底企稳

经历了数年的调整周期后，长沙楼市的价格走势一直是市场关注的焦点。作为河西成熟度最高的板块之一，梅溪湖一期凭借其教育、商业、生态等综合性配套，始终是长沙二手房市场的"风向标"。

根据房达通长沙房地产数据分析平台2026年7月数据，我们梳理了梅溪湖一期板块部分二手房小区的成交均价及同比变化，发现有多个小区同比房价变化已从去年下跌，转为平稳甚至上涨，出现了一些积极信号。

为什么观察房价同比变化重要

房价同比变化，是这个月与去年同期的房价比较变化，也就是时隔一年的房价涨跌。

如果都过了一年，房价还没跌，或者上涨了，房价企稳的信号就相对明确一些。

以下为2026年7月梅溪湖一期板块部分二手房小区的房价同比变化：

附梅溪湖一期主要小区分布情况：

梅溪湖板块7月房价同比变化

从数据上看，7月梅溪湖二手房呈现出明显的分化态势，但"企稳"的迹象已经开始浮现。

在33个小区中：有7个小区价格同比上涨，1个持平，9个跌幅在5%以内，9个跌幅5%到10%区间，7个跌幅超过10%。上涨小区虽然数量不占多数，但涨幅颇具含金量：

1、振业城二期以11%的同比涨幅领跑，7月成交均价11323元/㎡，去年同期为10238元/㎡；

2、绿地麓湖郡同比上涨8%，均价达15439元/㎡，同时稳居板块价格第一梯队；

3、中海阅溪府上涨7%，均价13011元/㎡；

4、中国铁建湘语梅溪、弘德好莱城、达美D6区、达美溪湖湾等小区也有1%-3%不等的小幅上涨。

更值得注意的是价格变动区间的"收窄"。去年同期，板块内动辄两位数跌幅的情况十分普遍，而今年7月，跌幅明显收窄，多数小区的跌幅已经收窄至1%-9%区间。价格下行速度的放缓，往往是市场筑底的重要特征。

从梅溪湖二手房房价的最新格局来看，梅一大部分二手房小区房价已经在1万左右止跌企稳，部分品质大社区或名校学区房1.2-1.3万区间：

例如湘语梅溪、合能璞丽、振业城、梅溪玺悦、和泓梅溪四季、梅溪华府等小区，最近一年在9000-11000的价格区间，房价并没有出现进一步的向下探底动作，企稳的迹象非常明确。

金茂悦、卓越浅水湾及梅溪正荣府等小区，7月房价虽然同比大幅下跌10%以上，但已经跌到了万元左右，与前述小区的房价企稳区间相同，后续止跌的概率加大。

反观“古早”的“品质”小区——晟通牡丹舸、中海熙湾等，面对新规产品的冲击，加上自身硬件的持续老化，房价大概率会对标达美溪湖湾——跌到1.4万/㎡企稳。

与2021年巅峰期比较

我们再来看一张，2021年梅溪湖巅峰期的房价分布情况：

2021年梅溪湖一期2万左右的小区比比皆是，业主当时普遍是不着急卖的心态，贝壳端的成交数据最能体现：

2021年梅溪湖板块二手房总挂牌量约600套左右，全年贝壳端成交量仅330套；到了2025年，梅溪湖二手房挂牌量增至3000套左右，相比2021年放大了5倍，年度贝壳端成交量也增至1900套左右。

这组数据的对比，至少说明两个问题。

第一，市场的流动性结构发生了根本性变化。2021年是典型的"有价无市"——价格高挂、业主惜售、买家观望，一年成交330套，平均一天不到一套，看似坚挺的房价其实缺乏成交支撑；而如今相比房价巅峰期虽然价格腰斩，但一年1900套的成交意味着每天都有5套以上的真实换手，价格是经过充分博弈、由真金白银"买"出来的，含金量完全不同。

第二，成交量的放大倍数超过了挂牌量。挂牌放大5倍，成交放大近6倍——成交增速跑赢了挂牌增速，说明在价格充分回调之后，真实的居住需求正在低位持续承接，市场并非单边抛售的"踩踏"，而是有买有卖、换手充分的健康出清。

楼市有句老话："量在价先"。成交量的持续活跃，往往是价格见底的前置信号。

一个每天能成交5套以上二手房的板块，其价格底部远比成交冰冻时可靠得多。