小区公共绿地成“私有花园” 公共绿化少2000多平

近日，有市民通过搜狐焦点“曝光台”反映，称湘语洺悦的开发商与销售⼈员联合起来“虚假宣传”，为销售⼀楼尾盘，以“买⼀楼，送九⼗平私⼈花园”的名义侵犯了业主对⼩区公共绿化的使⽤权。 为知悉更多情况，⼩编以购房者的身份前往湘语洺悦售楼部了解具体情况。

现场，小编通过询问销售⼈员了解到，⽬前⼀楼已经售罄，当问到⼀楼是否⾃带花园时，销售⼈员却并未给出具体答复。但小区的绿化区域插了一个明显标识：“实体一楼住宅房前绿地（含绿篱所围区域）为公共绿地，相邻房屋业主对公共绿地不享有排他性的使用权、所有权。”

图源：现场图

在⼆楼窗口也可以看⻅⼀楼前的绿化坪被围栏围住了，并只能从⼀楼阳台进出该绿化草地。据了解，该项目共有24户一楼，每栋的一楼均被开发商围了90平方米的绿化区域，总共2160平方米。

图源：现场图

随后，小编找到小区业主询问当初的规划图纸上，是否有标明绿化区域，业主李先生则表示：“现在开发商不愿意出示园林规划图纸，也不知道图纸后期是否有过变更，若是每户一楼都送90平的院子，那我们业主就少了2000多平方米的公共面积，跟当初的效果图相差太多了。”

同时，在该项目销售朋友圈发的售楼信息能够看到，明确表示一楼是带着院子一起卖的。于此，不少业主都表示，现在还只是业主与开发商之间的矛盾，希望买一楼的朋友考虑好再买，不要之后变成了所有业主与一楼业主的矛盾。

图源：朋友圈截图

此外，在⼩编问询到⼩区周边配置问题时发现，销售⼈员以“⼋楼以上住户均可享受⼀线浏阳河景”的说辞吸引看房者，但小区正对面的俩块地的实际用途为住宅。

在克⽽瑞湖南区域公众号2⽉9号发表的《2023年芙蓉城投⼟地推介》推⽂中，也明确说明湘语洺悦对⾯两地块住宅用地面积占91亩，限高80米；商业用地面积只占10亩，限高24米。与销售⼈员说的“8楼以上均是河景房”的差别较大。

图源：克而瑞湖南区域公众号截图

律师说法：公共区域开发商无权赠送，市民购房应谨慎。

买房送院子，这对买房人来说究竟是“馅饼”还是“陷阱”呢？ 房产行业律师表示，开发商承诺“赠送”的院子是否具有法律效力，主要看是否符合规划要求和城市管理要求，如果该地块没有获得规划批准，实际是公共区域或公共绿地，开发商没有权力将未经规划许可或未经其他业主同意的公共区域赠送给个别业主私人使用。如果开发商将无权处置的公共产权部分口头承诺赠送给个别业主，如果房屋交付后无法兑现，则涉嫌虚假宣传，市民可向相关主管部门举报查处，开发商应承担相应的违约责任及行政处罚。

该律师提醒购房者，“天上不会掉馅饼”，不写入房产证的“赠送面积”在产权上不受法律保护，一旦遭到其他业主举报，相关部门进行调查，那么这种私自搭建的院子会面临被强制拆除的风险，因此而引起的一切责任和后果将由业主自行承担。所以遇到类似的口头承诺一定要小心，仔细甄别所赠院子的产权属性后再做决定。