长沙楼市成绩单出炉!市场蕴藏生机,2023值得期待!
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2022的市场不尽如人意，从“小阳春”的失约，延续到“金九银十”的落空，甚至还有不少房企被淘汰......
但在这样一个变化莫测的市场，依然是处处蕴藏生机的。
为恢复行业信心，提振市场热度，楼市调控政策由“紧”转向“松”，总体经历保需求、保项目、保主体三个阶段。
尤其在11月以来，金融16条、信贷、债券、股权“三支箭”统统安排，尤其是允许房企重新上市融资的大门，时隔多年重新打开。
力图解决当下房地产行业的资金困局，全方位打通融资渠道，为优质房企输血。
前段时间，更有国务院副总理刘鹤表示：房地产是国民经济的支柱产业，对于明年中国经济实现整体性好转极有信心。
而长沙方面，政策放松节奏也是明显加快，但主要是针对改善群体，核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧，望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。
一系列的救市政策下来，都将提振楼市，促使整个市场往好的方向发展！
土地供应作为房地产未来的增量市场，在一定程度上，将会体现此后很长一段时间的市场格局。
早在2017年，长沙土地市场正式进入了限房价、竞地价的“双限地”时代，此后长沙新房逐渐以限价盘为主导，从最早的限价7195到如今最高限价14800！
而今年开始，长沙主城核心地段的土地不再限价，远郊板块的土地限价则持续刷新，同时越来越多“以品质定价”的优质地块出现，促进改善市场的到来。
整个2022年，共有10个板块最高限价刷新，其中市府限价14200元/㎡，进入长沙限价水平第一梯队；大王山北限价13300、东山湾限价12800元/㎡，进入限价水平第二梯队；滨水新城、望城经开区等望城多板块限价也有刷新。
但受大环境影响，土地市场一直颇为冷淡，于是土拍规则逐渐调整得越来越友好。
土拍门槛进一步放松，降低配建要求、非住宅类物业占比低竞买保证金比例统一调降为20%，处于降无可降的水平。
但即便如此，土拍市场冷淡局面并无改善。
纵观今年土市，长沙内六区供应涉宅用地72宗，总建面1117万，同比-39%;成交71宗，总建面1106万m，同比-33%，供销齐跌，为近4年最低。
平均溢价率2%，同比跌3个百分比，基本底价成交。
从拿地企业来看来看，国、央企拿地建面占比继续扩大，同时托底现象明显，民营房企流动性资金吃紧，投资意愿越来越低。
从成交方面来看，2022年的长沙楼市成绩不太理想，分化也在持续加剧。
据湖南世联行市场知识中心数据，长沙内五区商品住宅全年供应764万㎡，同比下跌34%，成交676万㎡，同比下降43%，几近腰斩。
而成交均价13989元/㎡，同比上涨9%，继续走高。
在国家统计局公布的70城房价指数中，房价已经连续微涨24个月。
这也是受大户型改善产品成交量占比增大的影响，导致房价水涨船高。
如今改善需求成为长沙楼市的主要稳定器和驱动力，特别是大平层市场，走出独立行情，全年成交159万㎡，追平历史峰值。
所以，TOP10成交金额榜呈“刚需性价比为王”向“改善大平层”霸榜方向转变，就2022年年度榜单，豪宅改善盘占据一半的席位。
当然，少量品牌、配套、价格、交通等全能型刚需项目也可实现突围。
从克尔瑞湖南区域发布的榜单可见，核心板块的优质楼盘，已经成为楼市的“流量密码”。
如长沙悦府、绿城招商桂语雲峯、万科臻湾汇均为双地铁TOD项目，都位于各自区域的黄金C位，是优质资源的集大成者。
而从品牌面来看，虽然房地产市场延续下行压力，多数规模房企销售业绩普降态势明显，但依然有部分抗风险能力强的房企，业绩逆势上扬。
如万科今年便势如破竹，首次在长沙销售额破百亿，这是继保利、旭辉之后的又一个百亿成员，亦是2002年度仅有的百亿成员。
另外，央国企如华润、招商、建发、越秀等，凭借自身的资金、布局和运营优势，同时强化产品力和保交付，在本轮行业下行调整周期中表现稳健。
值得一提的是，虽然在整个市场下行的这一年，TOP30房企整体业绩同比下跌48%，但有不少长沙本土房企在多年稳步经营下，产品和交付口碑稳定，且不受资金困扰拿地活跃，口碑与日俱增，助力其业绩也有所上涨。
随着一系列稳增长政的实施，经济有望恢复增长，居民购买力提升，叠加市场形势逐渐好转，市场信心和预期得到修复，下半年有望逐步回温。
而从需求端来看，若按现阶段的限购政策，2023年市场房票约13万左右（数据来源于湖南中原研究院）。
虽然2022这一年，整个楼市平淡收官，但如今2023已来，一切向好。
部分城市彻底放开限购迎来了第一波春天，长沙或许也将有大的购房政策的解除，使得市场提前步入上升通道。
所以，崭新的2023仍是值得期待的！
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