长沙楼市成绩单出炉!市场蕴藏生机,2023值得期待!

搜狐焦点长沙站 2023-01-11 17:56:10
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  虽然2022这一年,整个楼市平淡收官,但如今2023已来,一切向好。

2022的市场不尽如人意,从“小阳春”的失约,延续到“金九银十”的落空,甚至还有不少房企被淘汰......

但在这样一个变化莫测的市场,依然是处处蕴藏生机的

政策面

为恢复行业信心,提振市场热度,楼市调控政策由“紧”转向“松”,总体经历保需求、保项目、保主体三个阶段。

图源湖南世联行市场知识中心

尤其在11月以来,金融16条、信贷、债券、股权“三支箭”统统安排,尤其是允许房企重新上市融资的大门,时隔多年重新打开。

力图解决当下房地产行业的资金困局,全方位打通融资渠道,为优质房企输血。

前段时间,更有国务院副总理刘鹤表示:房地产是国民经济的支柱产业,对于明年中国经济实现整体性好转极有信心。

而长沙方面,政策放松节奏也是明显加快,但主要是针对改善群体,核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧,望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。

图源湖南世联行市场知识中心

一系列的救市政策下来,都将提振楼市,促使整个市场往好的方向发展!

土地面

土地供应作为房地产未来的增量市场,在一定程度上,将会体现此后很长一段时间的市场格局。

早在2017年,长沙土地市场正式进入了限房价、竞地价的“双限地”时代,此后长沙新房逐渐以限价盘为主导,从最早的限价7195到如今最高限价14800

而今年开始,长沙主城核心地段的土地不再限价,远郊板块的土地限价则持续刷新,同时越来越多“以品质定价”的优质地块出现,促进改善市场的到来

整个2022年,共有10个板块最高限价刷新,其中市府限价14200元/㎡,进入长沙限价水平第一梯队;大王山北限价13300、东山湾限价12800元/㎡,进入限价水平第二梯队;滨水新城、望城经开区等望城多板块限价也有刷新。

但受大环境影响,土地市场一直颇为冷淡,于是土拍规则逐渐调整得越来越友好。

土拍门槛进一步放松,降低配建要求、非住宅类物业占比低竞买保证金比例统一调降为20%,处于降无可降的水平。

但即便如此,土拍市场冷淡局面并无改善。

图源湖南世联行市场知识中心

纵观今年土市,长沙内六区供应涉宅用地72宗,总建面1117万,同比-39%;成交71宗,总建面1106万m,同比-33%,供销齐跌,为近4年最低

平均溢价率2%,同比跌3个百分比,基本底价成交

从拿地企业来看来看,国、央企拿地建面占比继续扩大,同时托底现象明显,民营房企流动性资金吃紧,投资意愿越来越低。

市场面

从成交方面来看,2022年的长沙楼市成绩不太理想,分化也在持续加剧。

据湖南世联行市场知识中心数据,长沙内五区商品住宅全年供应764万㎡,同比下跌34%,成交676万㎡,同比下降43%,几近腰斩

而成交均价13989元/㎡,同比上涨9%,继续走高。

在国家统计局公布的70城房价指数中,房价已经连续微涨24个月

这也是受大户型改善产品成交量占比增大的影响,导致房价水涨船高。

如今改善需求成为长沙楼市的主要稳定器和驱动力,特别是大平层市场,走出独立行情,全年成交159万㎡,追平历史峰值。

图源湖南世联行市场知识中心

所以,TOP10成交金额榜呈“刚需性价比为王”向“改善大平层”霸榜方向转变,就2022年年度榜单,豪宅改善盘占据一半的席位。

当然,少量品牌、配套、价格、交通等全能型刚需项目也可实现突围。

图源克尔瑞湖南区域

从克尔瑞湖南区域发布的榜单可见,核心板块的优质楼盘,已经成为楼市的“流量密码”。

长沙悦府、绿城招商桂语雲峯、万科臻湾汇均为双地铁TOD项目,都位于各自区域的黄金C位,是优质资源的集大成者。

而从品牌面来看,虽然房地产市场延续下行压力,多数规模房企销售业绩普降态势明显,但依然有部分抗风险能力强的房企,业绩逆势上扬

万科今年便势如破竹,首次在长沙销售额破百亿,这是继保利、旭辉之后的又一个百亿成员,亦是2002年度仅有的百亿成员。

图源克尔瑞湖南

另外,央国企如华润、招商、建发、越秀等,凭借自身的资金、布局和运营优势,同时强化产品力和保交付,在本轮行业下行调整周期中表现稳健。

值得一提的是,虽然在整个市场下行的这一年,TOP30房企整体业绩同比下跌48%,但有不少长沙本土房企在多年稳步经营下,产品和交付口碑稳定,且不受资金困扰拿地活跃,口碑与日俱增,助力其业绩也有所上涨

图源克尔瑞湖南

总结:

随着一系列稳增长政的实施,经济有望恢复增长,居民购买力提升,叠加市场形势逐渐好转,市场信心和预期得到修复,下半年有望逐步回温

而从需求端来看,若按现阶段的限购政策,2023年市场房票约13万左右(数据来源于湖南中原研究院)。

图源湖南中原研究院

虽然2022这一年,整个楼市平淡收官,但如今2023已来,一切向好。

部分城市彻底放开限购迎来了第一波春天,长沙或许也将有大的购房政策的解除,使得市场提前步入上升通道。

所以,崭新的2023仍是值得期待的!

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