合生创展中期营收151亿港元、毛利率增至36%,销售均价3.5万

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者｜陈盼盼

编辑 | 吴亚

伴随着房地产行业深度调整，房企竞争格局正在重塑。

8月29日，合生创展发布2023年中期业绩。报告期内，实现收入150.8亿港元，同比增14.5%；毛利53.77亿港元，同比增长75.47%；毛利率达36%；归母净利润为39.03亿港元，同比减少38.92%。

今年上半年，合生创展录得合约销售160.62亿元，销售均价提高至3.5万/平方米。其中，高端产品“缦系”为其贡献销售业绩达109.06亿元，占总销售业绩68%。

截至6月末，合生创展有息负债为914亿港元，较去年末下降5%，债务规模下降。但是，截至6月末，合生创展的现金及银行结余为180.97亿港元，无法覆盖其披露的一年内将到期借贷319.45亿港元。

有息负债较去年末下降5%

一年到期借贷319亿港元

进入2023年，销售市场低迷，融资渠道不畅，房企债务违约的情况不断出现。在此背景下，投资者最关心合创展财务是否安全。

保证财务安全也是合生创展自身在做的事情。其在中报中称，“集团通过多元化融资渠道，确保资金的安全性与流动性，同时注重资产升值及财务稳健，致力于实现可持续发展。”

财报显示，合生创展的融资渠道包括银行及财务机构借贷、优先票据、商业抵押担保证券及可换股债券等。截至2023年6月末，合生创展已将账面总值为828.5亿港元的资产，以及115.13亿港元附属公司股权抵押给银行及财务机构。

从中报来看，合生创展的债务结构得到优化。截至2023年6月末，其负债总额为1966.6亿港元，较2022年末下降2%。

其中，有息债务总额914亿港元，较2022年末下降5%。其中，信用债仅占总有息负债余额6%；商业不动产贷款占总债务的约1/3，可通过租金收入实现项目债务自循环。

合生创展在官微上披露，“截至报告期末，公开市场债务为132亿元，较2022年末下降了12%。今年年内，公开市场到期债务仅约2.375亿美元债及约6.6亿元人民币商业类CMBS，其中商业类CMBS已于8月完成了置换。”

据观点媒体报道，合生创展董事局主席朱桔榕在投资者交流会上表示，“公司一直都是按照百年老店的规划来发展。整体来说最核心的底气就是这么多年没有拍地、没有扩张，没有太多信用类的、针对项目外的信用贷款的压力。”

但是按照借贷还款时间来算，合生创展仍面对短期偿债缺口。中报显示，未来一年，合生创展需偿还319.45亿港元借贷，包括227.41亿港元银行及财务机构借贷、21.93亿港元商务抵押担保证券、42.04亿港元优先票据及28.07亿港元其他借贷。

与此同时，截至6月末，合生创展的现金及银行结余约为180.97亿港元，无法覆盖前述提到期披露的一年内将到期借贷319.45亿港元。

图片来源：合生创展2023年中期业绩公告

“缦系”产品贡献近七成销售额

核心利润同比增长183%

除了融资，销售是房企流动性和利润的重要来源。

上半年，合生创展销售及预售合约出售的物业160.62亿元。其中，物业合约销售155.67亿元，同比上升约1%；装修合约销售4.95亿元，同比下降约65%。

合生创展称，“受销售产品结构影响，物业合约销售平均售价为每平方米35576元，2022年同期为每平方米22238元，同比上升约60%。”

从财报来看，合生创展销售均价增长60%与销售区域及高端系产品“缦系”有很大关系。

在人口、产业、经济实力的多重因素影响下，一线城市及核心城市的房价抗市场风险能力强。

今年上半年，一线城市及核心城市为合生创展贡献了稳定的销售额。1-6月，广州及惠州、上海、北京及天津分别录得合约销售额47.56亿元、56.2亿元、56.86亿元，占总合约销售额30%、35%、35%。

其中，“缦系”产品成为合生创展在一线城市的销售主力。今年上半年，漫云上海、漫云广州、漫云北京、漫合北京分别贡献48.28亿元、16.3亿元、19.58亿元、24.89亿元销售额，合计贡献销售业绩达109.06亿元，占合生创展总销售业绩的68%。

值得一提是，中报显示，合生创展销售及市场推广费用达8.54亿港元，较去年同期增长48.7%。

据观点媒体报道，合生创展2023年销售合约计划为400亿元。合生创展管理层透露：“通过缦系以及在一线城市的良好市场分布，有信心实现全年的销售预期计划。

从土储来看，截至6月末，合生创展地产板块土地储备约2108万平方米，其中一线城市土储达1563万平方米，占74%；商业板块土地储备727万平方米，一线城市土储690万平方米，占95%。

从营收、利润来看，地产业务依旧合生创展的重要板块。上半年，合生创展实现收入150.8亿港元，同比增14.5%，其中地产板块为其贡献了113.2亿港元收益，占总收入75%。

同时，合生创展毛利达53.77亿港元，同比增长75.47%，毛利率达36%，较去年同期提高13个百分点。“毛利率上升主要是由于本集团物业开发及投资业务表现良好所致。”

此外，合生创展在上半年实现归母净利润39.03亿港元，同比减少38.92%。其称，于报告期内，扣除除税后投资物业重估收益23.9亿港元、加上除税后捐赠1200万港元，及可供出售之发展中物业减值拨备5600万港元，核心利润为15.81亿港元，较去年同期增加183%。“核心利润整体上升主要由于物业发展分部表现良好所致。”

地产板块之外，商业地产板块是其合生创展第二大主营业务。上半年，合生创展投资物业板块收入为20.89亿港元，占总收入14%。

截至6月末，合生创展拥有20项投资物业，覆盖北京、上海、广州、深圳、成都等十余个城市。于上半年，合生创展还在商业轻拓方面发力，新签项目青岛北站超极合生汇、广州白云站TOD、上海合生新天地。

但是财报显示，上半年，合生创展投资物业公平值收益为29.86亿港元，较去年同期下降61.5%。

对于下半年市场的判断，朱桔榕认为不容乐观，但从企业角度会从几个方面来改善，主要概括为：加快项目建设进度，提升客户信心；调整供货结构安排，集中在一线城市核心地段，集中在整体的、市中心的缦系项目上。