2018长沙别墅市场回望:“多收了三五斗”

2018长沙别墅市场回望：“多收了三五斗”

时光飞逝，转眼间，2018年已走完全程。

在过去的一年里，不论是房企，还是购房者，都身处少有的变局之中。我们体会到了什么是刚需优先，什么是熔断机制，也看到了地铁4号线试运行，长沙也连续第11次被评为最幸福城市..

在各有磨砺亦各有收获的底色之下，这一年的长沙别墅市场，供销齐增成为关键词。

来自中原湖南战略研究中心的数据表明，截至2018年11月30日，长沙内五区别墅累积供应24.88万方，成交25.3万方。

2018年12月，供销量更是迎来爆发性增长，内五区别墅供应达10万方，销售达6万方，均创下全年较高。

综合来看，全年供应累计约35万方，销售31.3万方，较2017年分别增长191%和25%。

“供销齐增”，这个关键词作为2018年的重要变数，作用在以稀缺和珍贵著称的别墅市场上，引发了一场全新的生活革命。

调控之年，别墅供销均超去年同期

2018年，“调控”的主旋律一直伴随着楼市始终，发文之密集、政策之严厉、条文之精细，堪称前所未见。

据有关机构统计，年内各地房地产相关政策发布超过400次，同比上涨超80%。国家住建部也多次发文，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

截至目前，长沙限购限售政策已全面升级，从上调购房落户门槛和限售年限、增加二套房公积金贷款首付比例等多个方面全面加大长沙楼市调控力度，遏制投机炒房，确保长沙房地产市场平稳健康发展。

限购令下，长沙楼市迎来了刚需服务年，户口年限、社保年限、多套房限购，较大限度对外地投资客和本土多套房主关上了大门。但别墅类物业受土地供应愈加减少影响，物业稀缺性逐步显现，全年开盘去化率达88%，高于长沙整体去化率77%逾10个百分比，整体市场表现相比去年“多收了三五斗”。

在过去一年里，长沙别墅产品实现了稳步去化，平均去化面积为2.6万㎡/月，其中12月销售6万㎡，居全年较高。较去年的2.08万㎡/月，增幅为25%。

不仅是供应与销量齐飞，从价格来看，全年长沙别墅成交均价17066元/㎡，较去年增长33.6% ，呈稳步上升之势。

业内房价分析师认为，造成长沙别墅市场活跃的原因不外乎四点：一是随着人们对于品质生活要求的提高，对别墅也有了更高的需求；二是从市场环境而言，限价政策同样作用于别墅产品，是入手的好时机，另外，土地的高溢价也让别墅产品的方向越来越明确；三是，随着“限墅令”的升级，市场对别墅的需求反而增加，别墅产品在尊贵的基础上，又增加了一条属性：稀缺，其升值空间愈加充分；四是，别墅产品本身的变化与升级，小而美的叠墅产品容易被购房者接受。 

改善为王，中小型叠墅产品受热捧

克而瑞研究中心提供的数据表明，2018年别墅产品中仅叠加别墅同比持续上升，且继续保持小套型化趋势，120-180平方米中小户型别墅更受购房者青睐，同比净增长9.2个百分点，尤其以140-160平方米产品增长最多，同比2017年上升3.8个百分点。

由此可以看出，作为别墅发展过程中的时代产物，面积段适中的叠墅已经成为新中产梦想标配。

从中原湖南战略研究中心的数据可以得知，叠拼别墅去化较快，周期从较高峰25个月（2018年2月），一度下降至2个月（2018年9月），下半年随着供应量加大，去化周期也同步上升，截至11月底，叠墅周期为5.4个月，在别墅产品中存量最少，去化完全无压力。

为什么是叠墅？

更低的容积率、更大的花园、更好的户型……没有独栋别墅令人望而却步的惊天价格，又避开了联排别墅狭窄受限的缺点，同时叠墅的常规面积可控制在120-160㎡，总价可控，性价比高，无论是使用价值还是投资价值，都堪称别墅中性价比较高的产品。

“别墅需求走高的同时，中小型别墅成为市场供应主力，高品质的叠墅因为其供应量少，产品赠送率高、墅居体验感强，稀缺性逐步凸显，供不应求。”业内人士分析称，叠墅之所以备受关注，市价200万左右的产品划分，让很多业主对其背后的社群圈层充满期许。

麓山为靠，占位城市复合增长区

以稳中有升的市场为背景，岳麓山最后的别墅先进·千山里首映即表现强劲。

 10月底，先进·千山里入市。2018年11月，长沙别墅成交2.3万方，环比上涨66%，成交区域以岳麓区为主，占比56%，主要为先进·千山里和北大资源·理想家园成交，其中先进·千山里以4393.92㎡排名五区首位。

在购买人群眼里，别墅不仅是一种建筑形式，更是一种价值彰显，一种生活形态。而决定先进·千山里价值的，正是它不可比拟的地缘优势，和由此形成的生活形态。

先进·千山里以城市少有资源岳麓山为靠，落子河西三环内，界于梅溪湖和洋湖两大热门板块之间，地处岳麓山脉、桃花岭、象鼻窝森林公园合围区域，在占据先天和城市资源的同时，大手笔打造0.94超低容积率纯墅区，以城市孤品的姿态面向圈层人群。

在总体设计上，先进·千山里保留原生山体，让每一户都能伴山而居，得享更好舒适度、更多人均公共设施资源的同时，也获得更高端的私密居住环境。不仅如此，目前山上自然、人文资源丰富，山下交通、商业经过板块多年发展早已成熟。

这里的周边交通路网已成四纵四横格局。四纵分别为：学舍公路，梅浦联络线，桃花岭隧道，和西二环，四横分别是岳麓大道，枫林路，云栖路，学士路。开车 4 公里即到梅溪湖公园、5 公里到洋湖湿地公园。这种入则宁静，出则繁华的 " 半隐 " 状态，使山上山下围合成了真正的高端生活居住圈。

项目周边配套也非常成熟，有3所小学、6所中学，学术氛围浓厚。在商业配套方面，云栖路上业态丰富，能满足各类生活购物需求，大型商超有家润多超市、洋湖时代沃尔玛，到梅溪湖步步高和览秀城也只有10公里左右路程。

目前，长沙市场对别墅的需求依然旺盛，客户购买力雄厚，消费后劲十足。但只有生长于城市稀贵处，集核心资源之大成的产品，才值得作为高端不动产持有。

而先进·千山里目前推出的叠墅，建筑面积约107-165㎡，都是上下两层的复式结构，开间达到约8.3米，均拥有面积约12㎡的露台花园，居住体验首屈一指，采光也相当充足。

尤其是目前加推的新品，建筑面积约107㎡的下叠，为上下两层的复式结构，可享有层高达5.9米的地下室，同时南北各有一个赏景花园，得房率惊人的同时，还能坐拥前庭后院，再加上小户型低总价，是真正触手可及的墅居生活。 

寸土寸金，建筑低密，进享繁华，退拥静谧。目前，岳麓山最后的别墅，先进·千山里建面约107-165㎡，仅48套伴山叠墅，目前已取证，新品即将开盘，欢迎品鉴。

地址：长沙·岳麓山·麓山别墅旁