绿城南下“打工”表现平平!刚需:原是我不配?
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今年以来，南城一直挂在楼市“热搜”，前有新开铺，后有红星、黑石铺。
如今，绿城、招商等不少近几年在长沙专注豪宅的大牌房企也纷纷南下，做起了刚需产品！
一、
天花板“下凡”
绿城纯新盘，怎么自降“身价”了？
尤其是绿城，之前在长沙打造的都是称霸长沙豪宅“天花板”的凤起麓鸣、还有桂语雲峯这样的高端盘。
而此番南下“打工”的绿城，打造的绿城桂语云著马上要首开，产品偏刚需、刚改。
绿城做刚需，原本也引来不少期待，但不少购房者表示：“平平无奇”！
首先看看该宗地块条件，限高80米，容积率3.3，绿化率35%，地块是三角形。
受先决条件的影响，项目整体楼间距在34米，所以受到采光影响的楼栋和楼层就会更多。
绿化方面，项目设计了约5305平的集中绿地，而35%的绿化率并没有太高，所以势必要牺牲其他楼栋旁的绿化面积。
从现场的沙盘也可以明显看出，外围楼栋之间没有太多绿化，大多都是硬铺的地面。
另外，一般高层设计多为南低北高，也不知道出于什么考量，项目做的是北低南高设计，那么遮挡问题就比较大了。
整个项目共13栋住宅，为21-27F的80米以下高层住宅。
除了5、6栋为180㎡的纯板楼外，其他楼栋包括首开的2#、3#都是2T3户的塔楼，边户是143㎡，中间户是115㎡户型。
143㎡的户型还算不错，双阳台+多飘窗设计，所有房间大小还都是比较合理的。
115㎡的户型在中间户，所有通风采光的问题不可避免。
不过项目在精装配置上还是无差别对待，中央空调+地暖+新风的三大件配置是所有户型的标配，这在刚需产品上还是比较少见了。
配套方面，项目处在红星板块，周边都是成熟的小区，烟火气浓厚。
距离地铁1号线的桂花坪站约1.7公里，距离地铁7号线的汽车南站（建设中）站点约1公里。
自建九年制学校，预计会引入师大附中、附小。（拿地条件是地块竞得人需配建小学，现在为什么说配套师大附中品牌九年制中学呢，开发商依旧是在小区西侧一路之隔的S11-B06教育地块上建设一个新的小学，同时该小学将与小区西北侧的稻田特立中学，合并成一个9年制的学校。）
距离德思勤约1.2公里、距离红星美凯龙约800米，距离植物园约1.5公里。
在现场的感受是，项目对得起刚需的产品，而且13500的精装价格确实不错了，但不论是售楼处的粗糙感、还是示范区的随意感，都不太像出自绿城之手。
当然，必须要说明的是，与正儿八经由绿城中国投资开发的绿城凤起麓鸣不同，此次的绿城桂语云著是由红星实业拿的地，项目权益红星70%、湖南财信金控30%，而绿城只负责代建，而且是未出资只是品牌输出的代建。
代建，就是只输出设计、管理、品牌，是房地产开发企业这几年的新赛道。
说白了，绿城这次只是个纯纯“打工人”罢了！
不过，绿城在长沙的代建项目不止一个，之前跑到望城的丁字镇，打造了绿城桂满湘江。
打造的也是片区内的TOP级高端产品，直接让丁字镇热度拉满，项目也是“身价翻番”，而且该楼盘不论是展示区还是售楼部依旧是颇具品质感的。
而目前来看，这次的绿城桂语云著表现平平，与周边的刚需盘相比并无二致，实在是让绿城有些“失了身份”，令人颇感失望。
二、
南城刚需“打架”
青年置业可以开始向南看！
除了绿城，招商在黑石铺打造的纯新盘招商璀璨学府也已经亮相，关注度亦是颇高，但从售楼部的展示区来看，是保持了其一贯水准的。
不过，就周边的配套来说，日常生活是可以满足，但还有待完善。
地块1号线大托站约900米的步行距离，地铁5号线南延线阳光苑站（规划中）也在1公里范围内。
一路之隔的是湘府英才益清小学，中学预计会引进中雅培粹。
距离中海环宇城1.6公里、距离友阿奥特莱斯1.7公里。
就两个项目而言，绿城桂语云著周边更为成熟，但也基本没什么想象空间，招商璀璨学府更为偏僻，但周边能不能起来，还要看“画的饼”能不能兑现。
产品方面，两个项目推出的户型很类似，都是偏刚需刚改，招商璀璨学府首开的两栋也都是2梯3户的塔楼，中间户为114㎡，边户为132㎡和143㎡。
户型的布局上基本没有太大差别，招商多了一个132㎡的选项。
从性价比来看，绿城桂语云著首开是13500左右的精装价格，而招商璀璨学府目前置业顾问透露的价格是13500左右的毛坯价。
对于刚需而言，绿城桂语云著胜在性价比真的很高，其他再多瑕疵也可以忽略了。
而招商璀璨学府就看学校的最终落定情况了，据说中雅培粹开启的是一校两址的办学模式，一旦确定，目前的价格才会更有底气。
毕竟不远处的梦想越秀江悦和鸣就是凭借优质的学区，卖到了1万6的价格，还成为了一房难求的摇号神盘！
总而言之，刚需出于对性价比的考量可以选择绿城桂语云著，但千万不要因为绿城的招牌买单而抱有太大的幻想。
看重教育的可以等招商璀璨学府的学校落定再做选择，毕竟同样有着学区优势的中建和悦宸光也即将面世。
接下来南边的选择还是比较多的，购房者可以多多对比，切莫冲动上车！
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