长沙东塘1930重启,背后或是一场不良资产处置的商业实验
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一、空置四年后的"突然"重启
2026年8月，长沙东塘商圈一栋空置四年的商业大楼，以一种近乎“荒诞”的方式重新进入公众视野。
这栋大楼的前身是平和堂东塘店。2022年5月，运营十五年的平和堂因租约到期、战略调整正式闭店。
此后四年，大楼沉寂，外立面斑驳，成为东塘商圈衰落的一个具象符号。直到今年8月，它更名为"东塘1930"，贴出了招商海报——
"永久免租，按净利润分成，免押金入驻"
。
在正常的商业逻辑里，这几乎是一组不可能同时出现的政策组合。商业地产的核心商业模式是"租金差"，运营方通过空间租赁获取固定收益，商户承担经营风险。
而"永久免租"意味着运营方放弃了租金这一核心现金流，"利润分成"则意味着运营方与商户形成了风险共担的合伙关系，"免押金"更是彻底消解了传统的信用约束机制。
这不是商业创新。而是一个产权方，在信用破产之后，唯一还能拿出的筹码。
要理解东塘1930的反常，必须先理解其产权方——湖南东一国际商业广场有限公司——已经垮到了什么程度。
根据公开司法信息，东一国际的股权结构已完全冻结。公司实际控制人雷虹桥持有的80%股权，自2020年起被四川省成都市中级人民法院冻结，2023年5月进入司法拍卖程序，评估价7256.72万元，起拍价5079.71万元，无人出价，流拍。降价至4063.77万元后再次拍卖，仍流拍。小股东信眉持有的20%股权，同样在2023年5月被挂牌拍卖。2024年5月，公司合计价值5000万元的股权再次被冻结。
更严峻的是公司的经营状态。东一国际的法人雷虹桥已被限制高消费，公司终本案件未履行金额超过2.52亿元，2025年欠税超过600万元，社保参保人数仅3人。（信息来源：天眼查）
一家参保人数为3人的公司，实际上已经丧失了作为正常市场主体的经营能力。
业内早在2022年平和堂退出时就已传出消息：东一国际已将该资产抵押。一个外资企业不可能冒着租赁不良资产的风险继续经营——这被认为是平和堂退出的深层原因之一。
当一个企业的股权100%处于冻结、出质、拍卖的混乱状态，当它的法人被限高、公司欠税、终本案件堆积如山，它事实上已经丧失了"出租物业"这一最基本的商业能力。因为没有正经商家敢和一个被法院冻结股权、法人被限高、随时可能进入破产程序的房东签订长期租约。
所以大楼空了四年，本质上是租不出去。
东塘1930的"永久免租、利润分成"，在正常的商业语境下是反直觉的，但在不良资产处置的语境下，却是高度理性、甚至是合理的。
对于东一国际而言，传统租赁模式已经走不通。固定租金要求产权方具备基本的信用背书和合同履约能力，而东一国际恰恰已经信用破产。
在这种绝境下，唯一能让商户敢进场的办法，就是彻底放弃"租金权"，将风险后置——商户先经营，赚钱了再分，不赚钱就不分。
但这引出了一个更深层的问题：如果东一国际自己已经无力运营，是谁在操盘这场招商？
据某位商业地产圈知情人士透露（搜狐焦点独家），东塘1930的实际管理运营方是"
长沙共悦系"
。
COJOY共悦，即湖南共悦商业管理有限公司，由杨国晖（圈内称"三哥"）创立。杨国晖曾在一家带有国企性质的传统商业地产公司服务15年，2022年左右创立共悦品牌。
此前，共悦在长沙已成功操盘三个项目：开福区的COJOY共悦丨城市公园（被誉为"线下版小红书"）、天心区的COJOY共悦丨白沙1993（原中意冰箱厂厂房改造）、开福区的COJOY共悦丨中山1932（从友阿股份租赁原国货陈列馆，15年租约，总租金约1.02亿元）。
“东塘1930”的命名和“白沙1993”、“中山1932”颇为相似，似乎也印证了知情人士说法的真实性。
值得注意的是，共悦此前所有已知项目均为"租赁模式"——即共悦作为承租方，向产权方支付租金，再通过招商运营获取收益。
而东塘1930如果确由共悦系运营，则大概率是另一种模式转变：从"二房东"变为"受托管理人"。
这一转变的合理性在于：东一国际作为一家资不抵债的公司，随时可能面临破产清算，共悦不太可能和东一国际签订承租协议。
双方唯一可能达成的合作方式，就是"零租金托管"——共悦输出招商团队、运营体系和品牌资源，以东塘1930的经营利润为收入来源。
这解释了为什么记者实地走访时，招商工作人员只确认"永久免租"政策属实，却对运营方身份只字未提。如果这是一场涉及多方利益安排的受托管理，低调是各方的一致选择。
将共悦系的介入与东一国际的债务黑洞放在一起审视，一个更底层的逻辑浮出水面：这大概率不是东一国际主动的商业决策，而是一场由债权人主导的"保盘"行动。
东一国际的债务规模、股权冻结状态，以及这栋商业长达四年的空置，都指向同一个事实：这栋商业的核心控制权，或许早已不在东一国际手中，而在其债权人（大概率是抵押权银行或资产管理公司）手中。
对于债权人而言，他们面临一个两难困境：如果推动公司破产清算及法拍，一个空置四年的商业资产，估值会被压到极低，资产回收率可能不足三成；如果继续持有，资产持续烂在手里，每天都在贬值。
另一条路，就是"保盘"：让资产先"活"起来。
具体路径大概率是：债权人让渡短期租金收益权（零租金），引入专业运营方（长沙共悦系）做受托管理，用运营现金流维持资产活跃度，待经营稳定、估值修复后，再通过整体转让、资产证券化（REITs）或债转股等方式退出，从而大幅提升资产回收率。
在这个模型里，"永久免租"不是东一国际的慷慨，而是债权人为盘活资产的妥协；"利润分成"不是商业模式的创新，而是债权人的"后端分成"机制；长沙共悦系不是传统的承租方，而是债权人聘请的"操盘手"。
这也解释了为什么东塘1930的改造方案"仍在规划中"，预计明年才能正式亮相——招商先行，是在测试市场反应、聚拢商户资源，最终的改造方案和业态定位，将根据招商情况由债权人和运营方共同敲定。
必须清醒地认识到：东塘1930这不是一个常规的商业项目，而是一场不良资产处置中的"商业实验"。
首先，在该商业正式运营，合同签署主体的合法性存疑
商户如果与东一国际直接签约，鉴于该公司股权100%被冻结、法人被限高、终本案件缠身，其签署的租赁合同在法律上存在被债权人挑战的风险。
商户如果与债权人指定的SPV（特殊目的载体）签约，则需要确认该SPV是否具备完整的法律授权。
其次，利润分成模式的可持续性
东塘1930的"零租金、零押金及利润分成"是商业地产的一种新尝试。为什么之前几乎没人采用？原因很简单：该模式将把清晰的租赁关系变成一场信息不对称的财务博弈，"利润分成"在法律和商业实践中会暴露出几个已被反复验证的结构性风险：
1、财务信息不对称
“利润分成”模式强烈依赖于承租人秉持商业互信向出租人披露真实经营收益情况，这意味着商户必须将自身的财务数据向运营方完全敞开，但这一点在商户自身利益最大化的驱使下并不容易，或引发运营管理方对承租人实际支付租金数额的偏低质疑，引发纠纷。
2、成本分摊黑箱
在"零租金"模式下，物业费、能耗费、营销推广费等成本由谁承担，往往成为争议焦点。如果运营方同时掌握"成本核算权"和"利润分成权"，商户将处于信息绝对劣势。
而运营方、商户之间并不存在天然的信任基础，以上两点无疑将为东塘1930的可持续运营埋下隐患
。
3、商场运营所面临的风险
纯利润分成模式下，一般会将运营方的收益完全绑定在商户的实际经营成果上，一旦商场客流不及预期、商户普遍挣不到钱，运营方不仅无利可图，甚至可能因缺乏固定管理费收入而丧失持续投入运营的动力。届时，商户面临的将不是"租金太高"的问题，而是"商场无人管理、成本分摊混乱、利润核算黑箱"的系统性风险。
东塘1930当下对外宣传的“零租金、零押金、利润分成”的运营模式，似乎是因为走投无路才被逼出来的"例外"。这些在商业教科书里会被标注为"反商业常识"的政策，在一个信用破产的产权方面前，成了唯一还能用的工具。
在这种“反常识”的操作下，如果东塘1930的故事走向成功，将成为长沙乃至全国—— 1个绝对经典的 —— 关于"烂资产如何被盘活"的商业样本。
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