让冰冷的市场成为有温度的小镇 探寻商业地产新出路

——  湾田国际市场集群 总经理  易建国

2018年长沙的住宅市场可谓风起云涌，无房可售成为楼盘常态，在大家纷纷紧盯住宅产品时，商业地产正在以怎样的布局谋求发展？是否会因为6·25的限购，给商业带来一份助力？面对残酷的市场竞争，商业地产的未来到底该何去何从？作为普通大众，又该如何进行商业投资呢？面对一系列的疑惑，搜狐焦点特邀湾田国际市场集群总经理易建国先生，一同探讨商业地产的奥秘。

上半年楼市观察：“火得一塌糊涂”

谈到长沙上半年楼市，湾田国际总经理易建国用一句话形象描述——“火得一塌糊涂”！过热的市场使得“排队”、“摇号”、“售罄”等现象成为常态，让更多市民被市场推着涌入，造成很多不理性购房，直接导致政府不得不出手，制定6·25新政出台。

对于政府新政，易建国认为短期内能起到很好的抑制房价作用，一方面打击投机炒房客，保护真正的刚需；另一方面也能够打击部分房企房价快速上涨的预期。对于整个楼市的发展有很好的规范引导作用，让楼市回归理性。

商业市场预判：呈现五大现状 未来发展趋势乐观

对于长沙的商业地产，易建国看得非常明晰，高屋建瓴地从五个方面进行全方位剖析，让我们对长沙商业市场有了更加全面的认识。

排名前列、商业库存多，去库存的办法却不多。这一矛盾直接导致商业地产过剩、发展困难，政府整肃完住宅市场，相信商业将是下一轮去库存的重点；

第二、商业地产运营效果“冰火两重天”。一方面一批资金实力、运营能力强的企业将大型商业做得如火如荼，而另一方面很多商业街区却因为运营不善成为无人问津之地，商业运营能力的不均衡让商业投资变得更加谨慎；

第三、中心城区商业地位不断强化，郊区商业呈现特色化。诸如五一广场等中心城区由于其核心的地理位置、集聚型的优势资源，加上多年累积的市民购物习惯，其商业地位很难被撼动，而恒大童世界、华谊电影小镇、碧桂园机器人小镇等具有个性化的商业在郊区布局，采用差异化、纵深化发展战略，很有可能将重新定位长沙未来的商业格局；

第四、市民消费需求升级，长沙商业品牌品质得到质的提升。随着人们生活水平的不断提升，对于消费品的品质提出了更高的要求。我们知道九龙仓有40多个国际品牌进驻，这在以前都是不曾有的。近几年新开的很多城市综合体如富兴、泊富国际广场、步步高梅溪湖新天地、德思勤等都涌现出了很多有品质的品牌，不断得到广大市民的认可；

第五、城市老城区的专业市场外迁速度加快。随着城市不断扩容，多元化将成为城市发展趋势。老城区的传统专业市场占地大、造成交通拥堵，要想扩容发展几无可能，外迁也是一种必然。湾田承接建材板块，金桥承接百货板块，石材部分在湾田部分在安沙······各个专业市场分区集中发展，转移中心城区压力，带动郊区片区经济，双向利好。“腾笼换鸟”的发展思路对于保障城市发展品质极具意义。

针对商业地产现状，对于下半年甚至未来发展，易建国表示整体是乐观的。一方面因为目前的商业需求市场还比较旺盛，另一方面，长沙的价格整体不高，投资有较好的升值空间。同时，长沙作为中部城市的地位尤其是交通地位、经济地位越来越重要，这对于商业地产发展来说，都是一大利好。

商业投资建议：优秀社区商业为优选

我们买住宅会根据自己的需求列出明确的标准，购买起来一般会得心应手。而商业投资并不像住宅购置，需要权衡的因素太多，很多还是不可控的。如何才能规避自己的投资风险，让投入有比较稳定和可观的收益呢？易建国为搜狐焦点广大网友给出了实操性极强的中肯建议，商业投资可依据以下三条原则。

排名前列、商业投资优选优秀的社区商业，保值增值最可靠。何为优秀的社区商业？30户人家配一个商铺，也相当于100万方建面配3万方商业，超过这个比例投资需要慎重。

第二、超过5万/平的物业不要买。如今各个行业的利润空间基本都是透明化，少有业态能够在自身获利的前提下支撑这么高的物业成本投入，购置过高价格的物业在后期投资回报上风险性越高。

第三、“不能喂猪”的商铺不要买。易建国先生十分诙谐地形象表述，言下之意就是你的商铺是要独立的，四周要围起来，有门进入，能独立经营，而类似于格子铺这样的商铺投资性价比相对不高。

在当下市场行情下，如果要给各个商业业态进行排序，易建国认为好的社区商业和优秀区位的公寓＞运营能力强定位清晰的专业市场＞招商运营能力强的街区商业＞普通位置的商业公寓＞购物中心写字楼等。

湾田规划：扎根城北战略提升 做有温度的小镇

商业地产运营对操盘团队的考验远高于一般住宅产品，基于对长沙商业地产的精准剖析，湾田国际在商业运营上一直走在行业前列。很多人并不看好城北，而湾田扎根城北一呆便是9年，源于对城北的深刻剖析，易建国坦言，“城北是目前长沙仅剩的价值洼地，亟待被重新估值！”

这番话一语中的。城北有长沙开发体量较大的两个项目，北辰三角洲和湘江世纪城，人流蕴藏的潜力无限；有长沙最贵的青竹湖别墅群，囊括资金实力人群；有长沙最美更宽的湘江风光段，生活宜居品质不减；最为重要的是距离市中心同样的距离，城北的楼市均价有碾压的优势，加上有大量待开发地块，发展空间极大。对于湾田而言，除了以上4大之最，城北的区位优势更为契合，霞凝港、火车货运北站，加上诸多的商贸物流园，形成一个完整的产业生态链，湾田让自己成为其中重要一环，互为补缺、共生共荣。

湾田一直坚守社会责任，以湾田特色办市场、湾田特色做运营、湾田特色谋发展，参与制定“一个标准、一个指数”，引领行业风向标。“一个标准”是指今年6月1日国家商务部颁布的《商贸物流园区建设与运营服务规范》标准，为全国商贸物流园区建设和运营、服务优劣评价的标准，湾田是5大起草指定单位之一；“一个指数”是指湾田制定的中国建材消费指数，为广大消费者提供透明的价格指导，是国内排名前列个为专业市场做指数的企业。

作为建材行业龙头，在精装房政策推进之下，如何让建材产业保持兴盛，并巩固自身优势领军地位？“不做开发商，做好运营商！湾田运营成本占到总成本的80%，每年组织几十场促销活动，每年投入1亿元的扶持资金，将商户利益看得比什么都重。”谈到湾田未来的发展规划，易建国了然于胸。“看到行业在未来可能遇到的阻力，湾田早已提前布局，我们将不再局限于‘建材城’这样一个零售定位，而是围绕‘建材’这一中心发展‘湾田国际建材产业小镇’，做好五大转型，实现战略转型升级！”

排名前列、湾田将不只关注人的“生意”，还关注人的“生活”和“生趣”。完善配套生活设施，包括咖啡厅、酒店、电影院等，让湾田不仅仅是他们的工作之地，也是生活之城；

第二、湾田将从关注建材产品本身到关注建材行业上下游及其从业者。湾田将对接厂家、设计师、科研机构、工匠以及后期服务人员，集聚建材行业上下游人才，致力于将自身打造成建材行业的“布达拉宫”，并为此做一系列的提升，包括双创平台的提供、“工匠学院”的开设，让建材行业的各类人才都能在这里找到归属。

第三、用打造城市思维营造小镇。思维的转变使得湾田将不局限于为生意人服务，将提供城市需要的各种功能。湾田着手组建基层党建服务中心，今年7月10日已揭牌，包含消违章、工商办理、缴税、缴社保等一系列功能，是省内排名前列个非公党建服务中心。

第四、用互联网思维和现代新兴技术做场景营造。湾田着力打造体验式购物，例如走进一间房子，喜欢这个地砖就可以扫码购买，将冰冷的建材融入到生活化的场景中，升级大家对于建材的感受。

第五、从服务于个体到服务于家庭。装修不仅仅是夫妻双方的事情，更需关注老人和孩子的需求，如为老人房提供上10套不同老人需求的样板房，让家庭所有成员的需求都能得到满足。

任何事物的发展都离不开人，湾田将发展中心放到人的感受上，“以人为中心”进行一系列的升级改造，可见其高瞻远瞩的思辨性。我们可以预见，未来的湾田将不再是一个生意之地，而是一个生活之城。随着湾田规模的不断扩大，“虹吸效应”将会为湾田带来更大的市场容量，让一个冰冷的建材市场成为一座有温度的小镇，形成“湾田特色”，引领建材类别走在全国前列。